大阪のおばちゃんが見る 「この街は買い・この街は注意」 これから大家業をする人必見！
これから大家業をする人必見！
なぁなぁ、これから大家業やろう思てる人に、
おばちゃんがまず言いたいことあるねん。
「利回りだけ見たらアカンで」
大阪の不動産はな、数字より
“街の空気” のほうが正直やねん。
ほな「ここは買いやで」
「ここはちょっと注意しいや」
を、**地元目線で正直に言うわな。
まず大前提｜大阪で大家業するなら見るべきポイント
おばちゃん基準はこれや👇
- 人、ちゃんと住んでるか
- 年寄りだけの街になってへんか
- 外国人 or 若い人、増えてるか
- 夜、真っ暗にならんか
これな、空室リスクを見抜く一番の方法やで。
【買い】やと思う街①
生野区（特に鶴橋・今里寄り）
生野って聞いたら
「古い」「長屋多い」言う人おるやろ？
せやけどな、大家業的には優等生や。
おばちゃん的理由
- 外国人も日本人も住む
- 家賃安定
- 狭くても決まる
- 商店街が生きてる
👉 多少古くても入居者はおる
派手さはないけど、空室で泣くことは少ない街やな。
【買い】やと思う街②
東成区
ここはな、おばちゃん密かに評価高い。
- 中心部近い
- 家賃そこそこ
- 地味やけど堅実
大家業向きポイント
- 単身もファミリーもおる
- 派手な再開発に振り回されへん
- 家賃の上下が少ない
👉 「長く持つ」前提ならアリ
【買い】やと思う街③
平野区（駅近限定やで）
平野は広いからな、全部ええわけちゃうで？
条件付きで買い
- 駅徒歩10分以内
- 戸建 or 小規模アパート
- 家賃控えめ設定
高齢者多いけど、逆に動かへん＝安定。
👉 ローン重たくせんかったら堅い
ここから【注意】ゾーンいくで
【注意】①
西成区（エリア差大）
誤解せんといてな。西成＝アカン、ちゃうで？
ただな…
- エリア差デカすぎ
- 当たり外れ激しい
- 管理難易度高い
おばちゃん的注意
- 利回りだけで飛び込むと痛い
- 入居者対応、覚悟いる
- 管理会社選び必須
👉 初心者は慎重に
【注意】②
浪速区（駅近以外）
浪速区な、駅近はええ。
せやけどちょっと外れたら一気にキツなる。
- 観光頼み
- 人の入れ替わり激しい
- 家賃ブレやすい
👉 出口戦略考えて買わなアカン街
【注意】③
阿倍野区（価格注意）
ここな、街としてはええねん。
せやけど…
- 仕入れ高い
- 利回り出にくい
- 失敗したら取り返しにくい
👉 初心者向きではない
大阪のおばちゃん流・大家業まとめ
おばちゃん、最後にこれだけ言うで。
大阪で大家業するなら
- 派手な街より
- 地味でも人がおる街
- 住み続ける人が多い街
これが正解や。
「安く買えた」より「ちゃんと住んでくれる」
これが一番大事。
これから大家業する人への一言
- 利回り◯％に騙されんとき
- 図面より街を歩き
- 昼と夜、両方見る
大阪はな、人の街や。
人がおるとこに、不動産の価値は残る。
賃貸収益用にするならどれが正解？
長屋？一戸建？借地？おばちゃん本音で言うで
なぁなぁ、これから大家業する人、
ここ一番大事なとこやで。
「安く買えた！」で喜んだらアカン。
“回り続けるか”が命や。」
ほな、長屋・一戸建・借地、
どれが賃貸向きか、おばちゃんがズバッと言うわ。
まず結論から言うで（忙しい人向け）
- 👑 初心者向き：中古一戸建
- ⚠️ 中級者以上：長屋
- 🚨 上級者以外やめとき：借地
理由、ちゃんと説明するで。
① 長屋で賃貸、どうなん？
おばちゃん評価：★★★☆☆（人を選ぶ）
長屋な、確かに安いし、利回りも一見よさそうや。
ええとこ
- 仕入れ安い
- 下町エリアは需要ある
- 外国人・単身に強い
でもな、ここ注意や👇
- 隣と壁共有（トラブル起きやすい）
- 修繕で揉める可能性
- 売る時、買い手限られる
👉 「自分で判断できる人」向け
おばちゃん的には
最初の一棟目にはおすすめせぇへん。
② 中古一戸建を貸すのは？
おばちゃん評価：★★★★★（いっちゃん安定）
正直言うてな、これが一番バランスええ。
ええとこ
- 市場広い
- ファミリー需要ある
- 売却出口も多い
- 管理ラク
築古でもな、
- 駅近
- 生活圏まとも
やったら、ちゃんと決まる。👉 初心者はまずこれ
③ 借地で賃貸？やめとき言うたやろ？
おばちゃん評価：★☆☆☆☆（覚悟ある人だけ）
借地な、値段だけ見たら
「安っ！」って思うやろ？
せやけどな…
地雷ポイント
- 地代ずっと払う
- 更新トラブル
- 金融機関評価低い
- 売却ほぼ詰む
👉 出口が細すぎる
おばちゃん、借地で泣いてる人、何人も見てきたで。
ほな表で一気に比べよか
| 項目 | 長屋 | 一戸建 | 借地 |
|---|---|---|---|
| 初期価格 | ◎ | ○ | ◎ |
| 管理の楽さ | △ | ◎ | △ |
| 賃貸需要 | ○ | ◎ | △ |
| トラブル | △ | ◎ | × |
| 売却出口 | △ | ◎ | × |
| 初心者向き | × | ◎ | × |
大阪のおばちゃん的・最終結論
おばちゃん、はっきり言うで。
- 最初は一戸建
- 慣れてきたら長屋
- 借地は最後まで残すな
これ守ったら、大家業で致命傷は避けられる。
最後にこれだけ覚えとき
「利回りは数字、収益は人や。」
人が住み続けてくれる物件を選ぶんが、
結局いっちゃん強い。