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■ はじめに｜「大阪市の空き家」は一括りにできない

今回は 大阪市24区すべてを俯瞰しながら、

とくに問題になりやすい

「連棟・長屋 × 空き家」リスク を、

区ごとの特性別にマッピングしていきます。

 

最初に結論をお伝えします。大阪市の空き家リスクは

「区」ではなく「住宅の成り立ち」で決まる

 

同じ大阪市内でも、「一瞬で売れるエリア」と

「1軒だけ地獄になるエリア」が、

徒歩5分で共存しているのが現実です。

 

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■ リスクマップの見方（重要）

 

本記事では、各区を以下の3軸で見ています。

 

評価軸	内容
① 連棟・長屋密度	古い連棟住宅がどれだけ残っているか
② 空き家放置リスク	放置→問題化しやすさ
③ 再建築・流通難度	売却・建替の難しさ

 

※あくまで実務・現場目線のリスク評価です。

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【北エリア】

 

■ 北区｜★☆☆（リスク低）

 

梅田を中心に再開発が進み、

連棟・長屋はほぼ姿を消しています。

古い物件でもマンション化・商業転用が進み、

空き家が「地獄化」しにくい区です。

 

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■ 都島区｜★★☆（注意）

 

大通り沿いは良好ですが、

内側に入ると 戦後長屋が点在。

相続放置→1軒だけ空き家、の芽はあります。

 

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■ 旭区｜★★★（要警戒）

 

密集住宅地が多く、連棟＋高齢化＋相続未整理の

三点セットが揃いやすい区。

「真ん中だけ空き家」事例が実際に多いエリアです。

 

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■ 東淀川区｜★★★（要警戒）

 

淡路・上新庄周辺は、再開発と旧住宅地が混在。

連棟が1軒だけ取り残される典型例が見られます。

 

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【中央・湾岸エリア】

 

■ 中央区｜★☆☆（低）

 

長屋はほぼ消滅。

空き家はあっても再利用前提で、リスクは限定的。

 

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■ 西区｜★★☆（注意）

 

堀江周辺は安全ですが、

旧工住混在エリアに古い連棟が残存。

用途転換できないと一気に停滞します。

 

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■ 港区｜★★★（要警戒）

 

戦後住宅が多く、

連棟＋借地＋相続の複合問題が発生しやすい区。

 

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■ 大正区｜★★★（高）

 

大阪市内でも連棟密度が高い区の一つ。

道路条件が厳しく、再建築不可→空き家固定化の

リスクが高めです。

 

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■ 西淀川区｜★★★（高）

 

工業地域と住宅地が混在。

連棟が「売れないまま空く」ケースが多く、

放置リスクが顕在化しやすい区です。

 

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【東エリア（リスク濃厚）】

 

■ 生野区｜★★★★（極めて高）

 

大阪市内 ワースト級。

 

• 連棟密度：非常に高い
• 高齢化：進行
• 相続未整理：多発

 

「1軒だけ地獄」の完成形が、

この区には日常的に存在します。

 

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■ 東成区｜★★★（高）

 

生野区に次ぐ密集度。

再建築不可＋道路問題で、

売却が進まず空き家化しやすい。

 

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■ 城東区｜★★★（高）

 

再開発エリアと旧長屋エリアの差が激しい。

取り残された連棟1軒が問題化しやすい区です。

 

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■ 鶴見区｜★★☆（注意）

 

比較的新しい住宅地が多い一方、

旧集落部分に連棟が残る。

「油断してたら急に問題化」しやすい区。

 

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■ 平野区｜★★★★（極めて高）

 

大阪市最大級の住宅密集区。

 

• 連棟
• 再建築不可
• 空き家長期放置

 

実務上、最も相談件数が多い区の一つです。

 

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■ 東住吉区｜★★★（高）

 

住宅地の奥に長屋が集中。

近隣トラブル化しやすく、

「1軒だけ空き家」状態が長期化します。

 

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【南エリア】

 

■ 阿倍野区｜★★☆（注意）

 

表通りは良好。

裏側の住宅地に連棟が残り、

相続次第でリスクが顕在化。

 

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■ 西成区｜★★★★（極めて高）

 

説明不要の高リスク区。

 

• 連棟密度
• 空き家放置
• 権利関係の複雑さ

 

**1軒だけ地獄が「日常風景」**になりやすい。

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■ 住吉区｜★★★（高）

 

古い住宅地が広く、連棟空き家が点在。

時間経過で一気に問題化します。

 

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■ 住之江区｜★★☆（注意）

 

湾岸部は比較的安全。

内陸部の旧住宅地でリスクあり。

 

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■ 浪速区｜★★☆（注意）

 

観光・再開発の裏で、

旧連棟が取り残される構造あり。

 

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■ 天王寺区｜★☆☆（低）

 

長屋は少数派。

あっても土地価値で吸収されやすい。

 

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【西・南西エリア】

 

■ 此花区｜★★☆（注意）

 

工業・住宅混在。

連棟が孤立しやすく、空き家固定化リスクあり。

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■ 西区（再掲補足）

 

再開発外エリアの見極めが重要。

 

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■ リスク総括マップ（言語版）

 

リスク帯	該当区
★★★★ 極高	生野区・平野区・西成区
★★★ 高	旭区・東成区・城東区・東住吉区・大正区
★★ 注意	都島区・阿倍野区・鶴見区 ほか
★ 低	北区・中央区・天王寺区

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■ まとめ

 

大阪市の連棟・空き家問題は、

「場所」ではなく「構造」の問題です。

 

両隣が住んでいる

真ん中だけ空いている

壊せない・売れない

 

この条件が揃った瞬間、

その1軒は区に関係なく地獄化します。

 

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■ 最後に（重要）

 

もしあなたの不動産が、

 

• 大阪市内
• 連棟・長屋
• 空き家、または空きそう

 

この3つに当てはまるなら、

「区の名前」で安心しないでください。

 

判断が1年遅れるだけで、選択肢は確実に減ります。

 

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