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はじめに｜「条件が似ていても結果が違う」4つの区

 

生野区・東成区・天王寺区・阿倍野区は、

地理的には近く、生活圏が重なる部分も多いエリアです。

 

しかし実際の不動産売買では、同じような築年数・広さ・駅距離でも、結果が大きく分かれる区でもあります。

 

その違いを最も分かりやすく教えてくれるのが、

実際に売った人・買った人の判断と後悔です。

 

ここでは、相続空き家を中心に、実務・

相談現場でよくある「生の判断」をもとに解説します。

 

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対象エリア生野区・東成区・天王寺区・阿倍野区

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生野区｜「安い＝売れる」ではなかった事例

 

売却経験者の声（相続・築古戸建）

「生野区やし、安く出せばすぐ売れると思っていました。

実際は半年以上、問い合わせも少なかったです。」

 

この方は、親から相続した築50年超の戸建を所有。

雨漏りもなく、最低限住める状態でした。

 

つまずいたポイント

 

• 再建築不可であることを深く理解していなかった
• 「安さ」を前面に出せば売れると思っていた
• 買主が住宅ローンを使えない点を考慮していなかった

最終的な気づき

 

生野区では、**「安い物件」より

「出口が見える物件」**が選ばれます。

 

再建築不可の場合、

 

• 現金購入
• 投資・賃貸前提

 

と買主が大きく限定されるため、価格設定と

売り方を誤ると一気に動かなくなります。

 

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購入経験者の声（生野区・建て替え前提）

 

「建て替えられないと分かった瞬間、

どれだけ安くても候補から外しました。」

 

購入者は30代後半の共働き世帯。

生野区で土地を探していましたが、

再建築不可と分かった時点で即見送り。

 

購入側の判断軸

 

• 将来売れるか
• 子どもが独立した後の出口
• 金融機関評価

 

価格より“次”が見えるかが最優先でした。

 

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生野区の結論

建物の状態より法的・物理的に「どう使えるか」がすべて

 

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東成区｜「建物評価が出るかどうか」で明暗が分かれる

 

売却経験者の声（相続・築古戸建）

 

「生野区より条件がいいと聞いて、そのまま

住める家として売れると思っていました。」

 

実際には、

 

• 間取りが古い
• 日当たりが弱い
• 駐車場がない

 

という点がネックになり、最終的には

土地評価寄りでの成約となりました。

 

判断ミスだった点

 

• 「区が違う＝評価も高い」という思い込み
• 建物評価が出る条件を整理していなかった

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購入経験者の声（東成区・実需）

 

「駅は近かったけど、毎日の生活を

想像すると少し無理がありました。」

 

購入者は職住近接を重視する40代。

東成区は候補でしたが、

 

• 採光
• 生活動線
• 周辺環境

 

を総合的に見て見送り。

 

東成区の購入者が見る点

 

• 駅距離＋生活のしやすさ
• 中古でも「住めるイメージ」が湧くか

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東成区の結論

建物が評価される条件を満たすかどうか

それが売却スピードを左右する

 

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天王寺区｜「ブランドがあるから安心」が落とし穴

売却経験者の声（相続・築古戸建）

「天王寺区なので、正直そこまで

心配していませんでした。」

 

ところが、

 

• 変形地
• 接道が弱い
• 想定より建築制限が厳しい

 

といった条件から、価格調整に時間がかかりました。

 

天王寺区で起きやすい誤解

 

• 区の名前だけで高値を期待
• 立地条件の細かい違いを軽視

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購入経験者の声（天王寺区・資産性重視）

 

「天王寺区は好きですが、条件が悪い物件を

無理に選ぶ気はありませんでした。」

 

購入者は将来の売却も見据えて判断。

区のブランドより、

 

• 整形地
• 建て替えやすさ
• 再販性

 

を重視していました。

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天王寺区の結論

ブランドがあるからこそ、条件に妥協しない買主が多い

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阿倍野区｜「住めるかどうか」が価格を左右する

 

売却経験者の声（相続・築古戸建）

 

「古いけど、まだ住める。それなら

評価されると思っていました。」

 

結果的には、

 

• 坂道立地
• 駅距離
• 学区

 

の影響で、想定より価格調整が必要でした。

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購入経験者の声（阿倍野区・実需）

 

「中古でもいいから、実際に住む

イメージが湧くかを重視しました。」

 

阿倍野区では、**「住める現実感」

**が強く評価されます。

 

• 動線
• 採光
• 周辺環境

 

が価格に直結します。

 

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阿倍野区の結論

実需が強い分、生活イメージが湧かない物件は選ばれにくい

 

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物件種別×区別の最終整理（Part2）

 

築古戸建

 

• 生野区：土地評価が基本
• 東成区：条件次第
• 天王寺区：土地価値が中心
• 阿倍野区：中古住宅として成立する場合あり

長屋・連棟

 

• 生野区・東成区に多い
• 再建築不可の影響が大きい
• 売り方次第で結果が大きく変わる

マンション

 

• 天王寺区・阿倍野区は安定
• 東成区は駅距離重視
• 生野区は築年数影響大

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Part2まとめ｜経験者が共通して語ること

 

売却経験者・購入経験者の声を整理すると、

共通して出てくるのは次の点です。

 

「区名より、使い道と出口を先に考えるべきだった」

 

相続空き家の売却では、感情的な期待値よりも、

 

• 誰が買うのか
• 何に使われるのか
• 将来どうなるのか

 

を先に整理することで、無駄な

遠回りを避けることができます。

 

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不動産売買でのよくある質問（Part2）

 

生野区の再建築不可物件は売却できますか？

 

可能ですが、買主は限定されます。

価格と売り方が重要です。

 

天王寺区なら必ず高く売れますか？

 

いいえ。

立地条件次第で価格調整が必要になります。

 

阿倍野区はリフォームした方が良いですか？

 

必須ではありません。

費用回収できない場合も多いです。

 

区が近くても結果が違うのはなぜですか？

 

需要層と出口戦略が異なるためです。

 

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