大阪市の区別不動産売買で気をつける事 Part3｜住吉区・東住吉区・住之江区・西成区・平野区 ― 相続空き家が「安いのに動かない理由」を構造と経験から解き明かす ―
はじめに｜この5区は「価格」だけで判断すると失敗しやすい
住吉区・東住吉区・住之江区・西成区・平野区は、大阪市内でも「比較的価格が抑えめ」と言われやすいエリアです。
そのため相続空き家の売却では、
- 安く出せばすぐ売れるだろう
- 大阪市内だから需要はあるはず
- 周辺相場より下げているから問題ない
こうした考え方でスタートし、想定以上に
時間がかかってしまうケースが多く見られます。
この5区で起きている問題は、
価格そのものではありません。
「なぜこの価格なのか」
「誰が、どんな目的で買うのか」
ここが整理されていないことが、
売れにくさの正体です。
- エリアは住吉区・東住吉区
- 住之江区・西成区・平野区
住吉区｜住みやすさと売りやすさは一致しない
売却経験者の判断（相続・築古戸建）
「住吉区は落ち着いた街やし、そこまで
苦戦しないと思っていました。」
駅徒歩圏、閑静な住宅街。
一見すると条件は悪くありませんでしたが、
- 建物が古く住宅ローンが使いにくい
- 駐車場が確保できない
- 建て替え前提だと土地形状が弱い
といった点が影響し、売却は長期化しました。
よくある失敗パターン（住吉区）
- 「住みやすい街＝売りやすい」と思い込む
- 建物の古さを軽視する
- 実需層の目線を想像していない
時間軸で見る住吉区の売却
- 相続直後：そのうち売れるだろう
- 売り出し：反応はあるが決まらない
- 半年後：価格を下げる
- 最終的に：建て替え前提層に切り替えて成約
最初から「誰向けか」を整理していれば、
遠回りは防げました。
東住吉区｜広さがあっても決まらない理由
売却経験者の判断
「土地も広いし、価格も控えめ。
条件は悪くないと思っていました。」
しかし実際は、
- 駅距離が遠い
- バス便前提
- 建物は旧耐震
という条件が重なり、「広さ」より
「生活利便性」が優先されました。
よくある失敗パターン（東住吉区）
- 面積だけで勝負しようとする
- 建て替え需要を過信する
- 通勤・通学の現実を軽視する
購入経験者の本音
「建て替えられても、毎日の生活が
しんどいと感じました。」
住之江区｜安さより「出口」を見られるエリア
売却経験者の判断
「正直、価格はかなり下げていました。」
それでも、
- 工業地域が近い
- 将来の住み替えイメージが湧きにくい
- 再販性が見えにくい
といった理由から、決断されにくい状況に。
よくある失敗パターン（住之江区）
- 実需と投資の区別が曖昧
- 住む前提でしか説明していない
- 将来の出口を示せていない
住之江区の本質
「安い」より「次が見えるか」
西成区｜価格よりも「使い道」を説明できるか
売却経験者の判断（連棟・築古）
「相場だけ見て価格を決めていました。」
再建築不可、連棟住宅。
価格は安く、問い合わせは多いものの成約に至らず。
よくある失敗パターン（西成区）
- 相場比較だけで売り出す
- 再建築不可を軽く考える
- 買主像を設定していない
購入経験者の判断
「使い道がはっきりしない物件は避けました。」
西成区では「どう使われる物件か」を
言語化できるかが、売却の成否を分けます。
平野区｜「大阪市内」という安心感が落とし穴
売却経験者の判断
「平野区でも大阪市内やし、それなりに
需要はあると思っていました。」
しかし平野区は非常に広く、
- 駅距離
- 学区
- 町丁目
で需要差が大きく、区平均で考えると
判断を誤りやすいエリアです。
よくある失敗パターン（平野区）
- 区全体の相場で価格設定
- 町丁目の需要を見ていない
- ファミリー層の動線を想定していない
5区共通｜売れにくい物件に共通する3つの誤解
- 価格を下げれば解決する
- 大阪市内だから需要はある
- 区名が後押ししてくれる
実際には、条件よりも「整理不足」が原因
であるケースがほとんどです。
Part1・Part2エリアとの決定的な違い
Part1・Part2のエリアと比べると、このPart3の5区は、
- 買主の判断が慎重
- 出口戦略を強く見られる
- 条件の説明力が求められる
という特徴があります。
同じ売り方をすると、結果が大きく変わるエリアです。
まとめ｜この5区で一番大切なこと
住吉区・東住吉区・住之江区・西成区・平野区では、
「なぜこの価格なのか」「誰がどう使うのか」
これを言葉にできるかどうかが、
売却結果を大きく左右します。
相続空き家の整理では、感情ではなく 構造で
考えること が、遠回りを防ぐ最大のポイントです。
不動産売買でのよくある質問
価格を下げれば必ず売れますか？
いいえ。
使い道が見えない物件は、価格を下げても動きにくいです。
西成区は特に難しいですか？
難易度は高めですが、売却は可能です。
整理の仕方が重要です。
平野区はどこを重視すればいいですか？
駅距離・学区・生活動線を優先すると
判断しやすくなります。
住之江区は投資向けですか？
一部そうですが、
出口戦略を考えないと失敗しやすいです。
