まず最初に言わせて！中古マンションは“管理費と修繕金が命”やで

 

あのね、マンションに住んでる皆さん。

毎月の管理費と修繕積立金、軽く見てへんかいな？

「家買った！」いうて喜ぶのはええねんけど、

そのあとずーっと払っていくんはこの2つやねん。

 

特に大阪市内のマンションは、築年数も古いし、建て替えより修繕して生かすスタイルが主流やから、管理費・修繕金＝マンションの生命線って言うても過言ちゃうんよ。

 

管理費が安すぎるマンションほど「なんか裏あるんちゃう？」って思わなアカンし、逆に高すぎたら「どこにそんなお金使ってんの？」って疑う必要もある。

 

中古マンションに住んでる奥さんや旦那さんから、

「こんなに高いはずないと思ってんけど…」

「修繕積立金の値上げ通知きてんけど…」

って相談されること、ようあるんよ。

 

だから今日は、大阪市内に住むマンション居住者さん

向けに“妥当額のホンマのライン”しっかり教えたげるで！

 

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そもそも管理費と修繕金ってどう違うん？おばちゃんが分かりやすく説明するで

 

マンション住んでても、意外とちゃんと理解してない人

多いんやけど、管理費と修繕積立金は全く別物 やねん。

 

■管理費って何？

 

これは日常の維持費やね。

 

• 清掃のおばちゃんの給料
• 共用灯の電気代
• エレベーター保守
• 管理会社への委託費
• ゴミ置場の管理

 

こういう毎月・毎年いるお金やねん。

 

家で言うたら、「水道代・ガス代・食費」みたいなもんや。

 

■修繕積立金は？

 

これは将来のための貯金やね。

 

• 大規模修繕
• 外壁塗装
• 屋上防水
• 配管の交換

 

こういう何百万〜何億円のお金がかかるときの準備金や。

 

家で言うたら、「エアコン壊れたときの

修理代用貯金」みたいなもんやな。

 

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大阪市内の“マンション規模別”の相場感を出すで！【小規模 vs 大規模】

ほな、一番気になる「妥当額」を規模別に話していくで。

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小規模マンション（30戸未満）の管理費相場

 

大阪市内の場合やと、

 

管理費：月10,000〜18,000円

修繕積立金：月10,000〜20,000円

 

ここらが一般的なラインやね。

 

小規模は管理費が高なりがちなんよ。

なんでか言うたら、

 

• エレベーター保守も戸数で割るから高くなる
• 管理会社への委託費も高め
• 清掃も割合で負担がデカくなる

 

つまり、戸数少ないマンションは

ランニングコストが割高になる宿命なんよ。

 

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大規模マンション（100戸以上）の管理費相場

 

大規模は規模のメリットがあるから、

 

管理費：6,000〜12,000円

修繕積立金：8,000〜15,000円

 

だいたいこれくらいが多いわ。

 

ただし、油断したらアカンで。

 

大規模マンションは“大規模修繕の費用が桁違い”

になるねん。

 

エレベーター2基とか3基あるマンションなんか、交換費用が2,000〜5,000万円かかるケースも普通にあるからね。

 

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妥当額ラインをハッキリ言うとこな

大阪のおばちゃんとしてズバッと言わせてもらうと、

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▶ 小規模マンションの妥当ライン

 

管理費＋修繕金の合計が

25,000〜35,000円／月

 

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▶ 大規模マンションの妥当ライン

 

合計で

15,000〜28,000円／月

 

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これを超えてたら高い！理由要チェック！

これより極端に安かったら

危険！将来値上げの可能性大！

 

これがホンマの基準や。

 

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小規模マンションのメリット・デメリットを“ホンマのところ”で話すで

 

小規模はワイワイ感も少なくて「静かでええわ〜」と思うかもしれへんけど、管理費の観点では結構な負担になりやすいねん。

 

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■メリット

 

• 人が少ないから静か
• トラブル少なめ
• アットホームな運営になりやすい

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■デメリット

 

• とにかく維持費が高くつく
• 修繕積立金が貯まりにくい
• 大規模修繕の追加徴収リスクが高い

 

追加徴収はほんまに多いで。

おばちゃん何度も見てきたわ。

 

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大規模マンションは“安いようで高い”…そのカラクリ教えたるで

 

大規模は戸数で割れるから管理費が安く見えるんよな。

けど、それが落とし穴なんよ。

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■安い理由

 

• 戸数が多い → 1戸あたりの負担が軽い
• 管理委託費も安く抑えやすい

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■でも高くなる理由

 

• 設備が豪華 → その分の維持費が高い
• エレベーター多い
• 広い共用部がある
• 大規模修繕の費用総額がとんでもない額になる

 

最終的に、「大規模マンションの方が値上げ幅エグい」

ってパターン、めっちゃ多いで。

 

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大阪市内ならではの事情！都心近くは“維持費が高い”理由

 

中央区・北区・天王寺区あたりに多いのが、

“古いのに維持費だけは高いマンション” やねん。

 

なんでか言うたら、

 

• 築30〜40年のマンションが多い
• エレベーターの更新時期が重なってる
• 湾岸エリアは潮風で設備が傷みやすい
• 共用部の見た目を良く保つために費用がかかる

 

つまり、古い＆都心＝維持費が高くなりやすい

っていう現実があるんよ。

 

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管理費・修繕金を見るだけで“危険マンション”が分かるチェックポイント

 

おばちゃん、ここめっちゃ言いたかった。

これ覚えときや！

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【危険ポイント①】

 

修繕積立金が
月5,000円以下（特に小規模）

これは確実に将来値上げされるわ。

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【危険ポイント②】

 

長期修繕計画が10年以上前のまま

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【危険ポイント③】

 

修繕歴がない（築20年以上で）

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【危険ポイント④】

 

滞納率が高い（住民の民度問題）

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【危険ポイント⑤】

 

合計額が安すぎる（マンションの貯金が足りてない）

 

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中古マンション住民がよく言う“あるある”

 

• 「買って1年後に修繕積立金の値上げ通知が来た！」
• 「エレベーター交換で1戸40万円徴収の話聞いてビビった」
• 「管理費安いと思って買ったら、実は特別徴収だらけやった」

 

こういうの、よう聞くよ。

 

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管理費と修繕金の妥当ラインを大阪のおばちゃんがズバッと言うで

 

改めて整理すると、

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▶ 小規模（〜30戸）

 

25,000〜35,000円が妥当

20,000円以下は安すぎて危険

40,000円超えると理由を要確認

 

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▶ 大規模（100戸〜）

 

15,000〜28,000円が妥当

12,000円以下は逆に不安

30,000円超えるなら設備豪華すぎか管理が甘い可能性

 

 

総額で判断するのが一番やで。

 

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結局、中古マンションは“値段より維持費”が重要やで（まとめ）

 

• 管理費・修繕金はマンションの健康状態
• 小規模は高く、大規模は安く見える
• でも本質は“将来いくら必要か”
• 安すぎる管理費は危険信号
• 大阪市内は築古多いから注意度UP

 

賢く住むなら、マンション価格より

毎月の維持費の方が重要 やで。

 

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まずは自分のマンションの管理費・修繕金、見直してみてな

 

「うちのマンション、高いんか？安いんか？」

って気になったら、資料見てみ。

 

長期修繕計画、修繕履歴、積立金総額…

これを把握するだけで、将来の心配が半分は消えるで。

 

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不動産売買などでのよくある質問

 

■管理費って途中で変わるん？

 

せやで。総会で決まったら変わるで。

 

■修繕積立金の値上げはどれくらい？

 

築20年超えたらほぼ確実に上がる流れやな。

 

■小規模マンションって買わん方がええん？

 

一概には言わんけど、維持費は覚悟した方がええ。

 

■大規模マンションって安心なん？

 

管理組合しだいやで。規模だけで安心はできん。

 

■中古マンションは管理が命ってホンマ？

 

ほんまやで。管理が悪いマンションは値落ち早いわ。

 

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