大阪市東成区｜空き家・狭小地・雨漏り中でも売れる？ 修理せずに売却できた「代表的な3つのケース」と、動くべき判断軸
はじめに｜東成区で「売れないと思い込まれている空き家」が多い理由
大阪市東成区。
今里・深江・玉津・中道・大今里・東中本・神路など、
住宅が密集し、昔ながらの長屋や狭小住宅が多いエリア。
この東成区で、実際に非常に多い相談がこちら。
- 「空き家になって何年も放置している」
- 「土地が狭くて使い道がないと思っている」
- 「雨漏りしていて、もう価値がないと思っている」
特に狭小地 × 築古 × 雨漏り中という条件が重なると、
「こんなん、どこも買ってくれへんやろ…」
と、最初から諦めてしまう方が本当に多いです。
しかし結論から言うと――
👉 東成区では、修理せずに
売れているケースは珍しくありません。
この記事では、大阪市東成区の実例ベースで、
- なぜ雨漏り空き家でも売れるのか
- 実際に売却できた3つの代表的パターン
- 動くタイミングを間違えた人の共通点
を、できるだけ分かりやすく解説します。
東成区の空き家事情｜「条件が悪い」のに売却が成立する背景
まず、東成区というエリア特性を
整理しておきましょう。
① 土地が細かく、狭小地が多い
今里・神路・深江南・深江北あたりは特に、
- 間口2m台
- 土地15〜20坪未満
- 長屋・連棟切り離し
といった物件が多く存在します。
一見すると「住めない・使えない」と
思われがちですが、
👉 狭小地を前提に探している買主が
一定数いるのが、東成区の特徴です。
② 雨漏り・老朽化した建物が珍しくない
築60年〜80年クラスの建物も多く、
- 瓦屋根のズレ
- 防水切れ
- 増改築の繰り返し
による雨漏りは、東成区では
“特別な欠陥”ではありません。
つまり、買う側も「ある程度は織り込み済み」
で見ています。
③ 立地ニーズが底堅い
- 今里筋線
- 千日前線
- 中央線
- 近鉄線
複数路線が使えるため、
- 自宅用
- 賃貸用
- 作業場・倉庫
など、用途が幅広いのも特徴です。
修理しなくても売れた｜代表的な3つのケース
では実際に、空き家・狭小地・雨漏り中という条件で、
修理せずに売却できたケースを見ていきましょう。
ケース①｜今里エリア｜間口2.5m・雨漏りありの長屋
物件概要
- エリア：東成区 大今里
- 土地：約17坪
- 建物：築約55年・長屋
- 状態：天井から雨漏りあり
売主の悩み
- 相続後そのまま空き家
- 修理費の見積もりが150万円
- 「直しても売れるか分からない」
実際の売却判断
結論として、👉 一切修理せず現状のまま売却
理由はシンプルです。
- 買主は「自分で改装する前提」
- 価格は土地＋αで判断
- 雨漏りはマイナスだが致命的ではない
結果、修理費をかけずに現金化できました。
ケース②｜深江南｜狭小地＋再建築可・雨染みあり
物件概要
- エリア：東成区 深江南
- 土地：約14坪
- 建物：木造2階
- 状態：2階天井に雨染み
ポイント
この物件の強みは、
- 再建築可能
- 前面道路がしっかりしている
- 駅まで徒歩圏内
でした。
結果
- 建物の価値はほぼゼロ評価
- 「土地として」購入希望者が出現
- 雨漏りは解体前提なので問題なし
👉 東成区では建物がボロくても土地条件で
勝負できる典型例です。
ケース③｜玉津・中道エリア｜長年放置の空き家
物件概要
- エリア：東成区 玉津〜中道
- 空き家期間：約8年
- 雨漏り＋床の一部腐食
売主の心理
- 「近所に迷惑かけてる気がする」
- 「売れないと思って放置していた」
実際は…
- 投資目的の買主が検討
- 賃貸前提での購入
- 修理は最低限でOK
結果、「思っていたより早く売れた」
という流れになりました。
なぜ「修理しなくても」売れるのか？
理由は大きく3つあります。
① 買主は“自分仕様”で考えている
東成区で狭小地を探す人は、
- フルリノベ前提
- 解体前提
- 事業利用前提
が多く、売主が直すメリットが少ないのです。
② 修理費は売主の負担が重すぎる
雨漏り修理は、
- 屋根
- 防水
- 下地
まで触ると、100〜200万円かかることも
珍しくありません。
👉 その費用、売却価格にそのまま
上乗せできるケースは稀です。
③ 「現状渡し」を前提にすれば話が早い
最初から、
- 雨漏りあり
- 現状渡し
- 契約不適合免責
で整理すれば、話はシンプルになります。
東成区で「動くのが遅れた人」の共通点
一方で、結果が悪くなりがちな人もいます。
よくあるパターン
- 5年以上放置
- 近隣クレーム発生
- 建物の劣化が進行
結果、
- 解体費が高騰
- 買い手が減る
- 価格交渉が厳しくなる
👉 空き家は、時間が経つほど不利です。
「今すぐ直す」より「今すぐ把握」が大事
もしあなたが今、
- 大今里
- 神路
- 東中本
- 深江北・南
- 玉津・中道
あたりに、雨漏りしている空き家をお持ちなら、
まずやるべきは修理ではありません。
最初にやるべき3つ
- 今のままの価値を知る
- 修理した場合としない場合を比較
- 売却・賃貸・保有の整理
これだけで、選択肢は一気に広がります。
不動産売買等でのよくある質問
雨漏りがあると売却できませんか？
いいえ。
東成区では現状渡し前提での売却は珍しくありません。
狭小地はやはり不利ですか？
用途次第です。
狭小地を探している買主も一定数います。
修理してから売った方が高くなりますか？
修理費用以上に価格が上がるケースは多くありません。
空き家のまま放置するとどうなりますか？
劣化・近隣トラブル・売却条件の悪化につながります。
まとめ｜東成区の空き家は「諦める前に一度確認」
大阪市東成区では、
- 狭小地
- 築古
- 雨漏り中
という条件でも、修理せずに
売却できた事例は実際に存在します。
大切なのは、「どうせ売れない」と決めつけないこと。
今の状態だからこそ、動ける選択肢が
残っているケースも多いです。
もし少しでも不安があるなら、一度、現状の価値を
把握することから始めてみてください。
