大阪市淀川区の空き家で困ったらまず何をする？長屋20坪の実家を損せず手放す5ステップ

「切り離せば高く売れる」と言われた。

でも隣に行くのは正直しんどい

大阪市淀川区。

十三や三国、塚本エリアには、

戦後から続く木造長屋が多く残っています。

その一角にある、土地約20坪の実家。

親から相続したものの、今は空き家。

不動産会社に相談すると、こう言われることがあります。

「隣家の切り離し承諾が取れれば、

単独土地として評価できる可能性があります」

つまり、うまくいけば高く売れるかもしれない。

でも――

隣との関係が微妙
いきなり売却の話を持ち込むのが気まずい
断られたらどうなる？
工事って何？費用は？

こうして動けなくなるのが、

淀川区の長屋空き家でよくあるパターンです。

本記事では、

淀川区の空き家リスク
長屋の切り離し承諾とは何か
高く売る vs 早く終わらせる判断基準
まずやるべき具体的5ステップ
隣家交渉を自分でやらずに済ませる方法

まで、順を追って解説します。

大阪市淀川区の空き家を放置するとどうなる？

① 管理不全空き家の指定リスク（2025年時点）

2023年の法改正により、適切に管理されていない

空き家は「管理不全空き家」に指定される可能性があります。

指定されると：

固定資産税の住宅用地特例（最大1/6軽減）が解除
改善命令
行政指導

放置＝税負担増の可能性です。

② 淀川区特有の密集地事情

淀川区の長屋は、

道路幅4m未満
セットバック未対応
接道2m未満

といったケースもあります。

これは**再建築不可（※建て替えができない状態）**

になる可能性を含み、売却価格に大きく影響します。

まずやるべき5ステップ

STEP1｜名義と相続登記の確認

2024年から相続登記は義務化。

確認事項：

単独名義か共有か
未登記建物はないか
他の相続人の同意は取れるか

ここが整理できていないと売却は止まります。

STEP2｜建物と土地の現況把握

チェック項目：

雨漏り跡
床の傾き（ビー玉が転がるか）
境界標の有無
接道状況

長屋は共有壁構造のため、

単独解体ができない場合もあります。

STEP3｜長屋の切り離し承諾とは？

▼構造イメージ

[隣家A]｜共有壁｜[あなたの家]

壁を共有している場合、単独再建築には

構造分離工事が必要になるケースがあります。

切り離しのメリット

単独土地として評価可能
住宅ローン利用がしやすい
市場価格上昇の可能性

デメリット

隣家承諾が必要
工事費用
時間が読めない

「自分で隣に行くのは面倒くさい」問題の解決策

ここが最大の心理ハードルです。

方法① 自分で交渉

費用は抑えられるが、

断られた時の精神的ダメージが大きい。

方法② 不動産会社に間に入ってもらう

専門家が入ると：

技術的説明が可能
工事内容を具体提示
書面化できる

感情論になりにくくなります。

方法③ 現状売却という現実解

「価格より確実性」を選ぶ人も多いのが実情です。

淀川区20坪長屋の売却シミュレーション

※概算レンジ

項目	切り離し後売却	現状売却
売却価格	上振れ可能性	相場内
工事費	発生	不要
期間	数ヶ月以上	比較的短期
交渉	必須	不要

重要なのは、

価格差 − 工事費 − 時間コスト − 精神負担

これがプラスなら挑戦する価値あり。

淀川区エリア特性と価格の考え方

淀川区は

阪急沿線（十三・三国）
JR塚本
大阪梅田へのアクセス良好

という利便性があります。

そのため、「再建築可能な単独土地」

になれば一定の需要はあります。

ただし、

前面道路幅員
用途地域
建ぺい率・容積率

で大きく変動します。

よくある失敗パターン

① いきなり解体

長屋は単独解体不可のケースあり。

② 1社だけで決める

価格差が数百万円出ることも。

③ 感情的に隣家へ話す

関係悪化で話が進まなくなる。

結論｜まず何をするべきか？

答えはシンプルです。

① 現状価格を知る

② 切り離し後想定価格を知る

③ 工事・交渉期間を把握する

この3つを比較する。

いきなり隣に行く必要はありません。

「情報を揃えてから判断」それが最初の一歩です。

まとめ｜高く売るか、早く終わらせるか

淀川区の長屋空き家問題は、

価格の問題であり、時間の問題であり

感情の問題でもあります。

だからこそ、数字と選択肢を並べて、

冷静に比較すること。

これが損を避ける最大のポイントです。

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