実家を売ったのに手取り1500円！？ 大阪市淀川区・昭和初期の長屋を350万円で売った60歳相続人のリアル
はじめに｜「350万円入る」思てたんや
場所は大阪市淀川区。
十三から少し離れた住宅地。
昭和初期に建てられた長屋。
築年数？
正確には不明。
とにかく古い。
でもな、「大阪市内やし、土地もついてるし、
350万くらいにはなるやろ」
そう思てた。結果から言うわ。
手取り1,500円。
物件スペック
- 昭和初期の木造長屋
- 約9坪
- 再建築不可
- 駅徒歩12分
- 家財そのまま
- 雨漏り跡あり
正直、「リフォーム前提」。
相続人は5人
兄弟で揉めはせんかった。
でもな、
- ハンコもらう
- 書類回す
- 戸籍集める
時間も金もかかる。
司法書士費用
相続登記・遺産分割協議書など。
約45万円。「自分でやれば安い？」
無理や。60歳やで。
家財撤去費用
見積り3社。
最安でも33万円。
トータル約35万円。
固定資産税滞納
親父、3年滞納。
延滞金込みで約22万円。
払わな売れへん。
売却活動
査定は250〜400万円。
仲介で380万円スタート。
半年動かず。値下げ。
最終的に350万円で成約。
ここからが現実
売却価格：350万円
仲介手数料
約33万円。
司法書士
45万円。
家財撤去
35万円。
税金滞納
22万円。
測量・雑費
15万円。
相続人5人で按分
350万 − 経費（約150万）＝ 約200万残り。
5人で分ける。
一人約40万円。
でもな。
ここから
- 実家管理費立替
- 固定資産税清算
- 細かい交通費
差し引き。
最終的に、口座に残ったのが約1,500円。
ほんまに。
なんでこうなるん？
① 相続は金かかる
② 空き家は金食う
③ 放置はもっと金食う
でもな、売ってよかった？
本人はこう言うた。「気持ちは軽なった」
お金より“終わった”ことが大きい。
淀川区やから安心？
立地は悪くない。
でも
- 昭和初期
- 再建築不可
- 家財多い
- 相続人多い
これが揃うと、思ったより残らん。
教訓まとめ
✔ 相続登記は早く ✔ 税金は確認
✔ 家財は元気なうちに整理 ✔ 兄弟とは早めに話す
✔ 「売れた＝儲かる」ではない
それでも放置よりマシ
空き家特定空家になったら？
固定資産税6倍リスク。
売却できただけ、まだ良かった。
最後に
350万円で売れても、手元に残らんことはある。
でもな。
それは失敗ちゃう。人生の整理や。
【追記】相続空き家を売るときにかかる経費一覧（現実はこれや）
「売却価格＝手取り」ちゃいます。
相続空き家は、とにかく“出ていくお金”が多い。
■ ① 相続関連費用
| 内容 | 目安金額 |
|---|---|
| 司法書士（相続登記） | 5万〜50万円 |
| 戸籍収集・書類取得 | 数千円〜数万円 |
| 遺産分割協議書作成 | 数万円〜 |
※相続人が多いほど上がる。
■ ② 空き家整理費用
| 内容 | 目安金額 |
|---|---|
| 家財撤去 | 20万〜60万円 |
| 簡易清掃 | 数万円 |
| 解体（必要な場合） | 100万〜200万円 |
昭和初期の長屋やと、家財だけで30〜40万円は普通。
■ ③ 税金関連
| 内容 | 備考 |
|---|---|
| 固定資産税滞納 | 売却前に完納必須 |
| 都市計画税 | 同上 |
| 延滞金 | 地味に痛い |
親が払ってへんケース、意外と多い。
■ ④ 売却関連費用
| 内容 | 目安 |
|---|---|
| 空き家仲介手数料 | 30万円＋税 |
| 印紙代 | 数千円〜 |
| 抵当権抹消 | 数万円 |
350万円で売ると、仲介手数料は約33万円。
(～800万円までの空き家仲介手数料)
■ ⑤ その他よくある出費
- 測量費用（必要なら）20万〜50万
- 境界確認
- 交通費
- 書類再発行
- 管理費立替分
「細かいのが積み重なる」。
譲渡所得税ってどうなるん？
ここ大事。
家売ったら税金かかるん？
ってよく聞かれる。
■ 基本の計算式
売却価格
−（取得費＋譲渡費用）
＝ 譲渡所得
ここに税率がかかる。
■ 取得費が分からん問題
昭和初期の長屋。
「親がいくらで買ったか分からん」
この場合、概算取得費＝売却価格の5%
になる可能性あり。
これ、税金高くなる原因。
■ 相続空き家の3,000万円特別控除（条件あり）
相続した空き家を売却する場合、
一定条件を満たせば
3,000万円控除
が使える可能性あり。
ただし、
- 昭和56年5月31日以前建築
- 耐震要件満たす or 解体
- 相続開始から3年以内売却
など条件あり。
※必ず税理士等に確認。
譲渡所得税で用意しておくもの
これ、後から探すと地獄。
売る前から準備。
✔ ① 売買契約書（親が買ったときの）
取得費証明。なければ税金不利。
✔ ② 建築確認関係書類
築年数証明。
✔ ③ 固定資産税納税通知書
評価額確認。
✔ ④ 相続関係書類一式
戸籍・遺産分割協議書。
✔ ⑤ 解体やリフォームの領収書
取得費に加算できる可能性。
✔ ⑥ 売却時の仲介手数料領収書
譲渡費用に算入。
まとめ
相続空き家は、
✔ 思ったよりお金が出ていく
✔ 税金の計算も複雑
✔ 書類が命
だからこそ、「売れた！」で終わらせたらあかん。
手取りを守るには、
- 早めに動く
- 書類残す
- 税制確認する
これが大事。
