実家を売却したい…まず確認すべきことは？費用・税金を徹底解説

実家の売却は、まず「親が存命中に売るのか、相続後に売るのか」を整理することから始まります。売却のタイミングによって、必要な手続きや税金、適用できる特例が変わるためです。売却の流れ、仲介と買取の違い、費用の目安までわかりやすく解説します。

 

「実家をどう売ればいいかわからない」と

お悩みの方は多いのではないでしょうか。

 

実家売却は、生前か相続後かで手順や税金が変わるため、

名義や親族間の方針を整理することが大切です。

 

この記事では、売却の流れ・仲介と買取の違い・

費用・節税特例を解説します。

 

実家を売却する前に確認すべきことは何ですか？

 

実家を売却する前に、まず「親が存命中に売るのか、

相続後に売るのか」を整理することが大切です。

売却のタイミングによって、売主や必要な手続き、

税金が変わります。

 

生前売却か相続後売却かを確認する

 

実家を売却する際は、親が存命中に親自身が売るケースと、

相続後に相続人が売るケースがあります。

生前売却と相続後売却では、売主や必要な手続き、

利用できる税制上の特例が異なります。

 

親が認知症などにより売却の内容を理解し、

判断することが難しい場合、家族が本人の名義の不動産を

自由に売却することはできません。

本人の意思能力や成年後見制度の利用を含め、

司法書士や弁護士などの専門家へ早めに相談しましょう。

 

名義人と相続人を確認する

 

不動産を売却するには、原則として

登記上の所有者が売主になる必要があります。

まずは法務局で登記事項証明書を取得し、

現在の名義人を確認しましょう。

 

相続後も亡くなった親の名義のままになっている場合は、

売却前に相続登記が必要です。

また、不動産全体が共有名義になっている場合、

全体を売却するには共有者全員の同意が必要になります。

 

遺言書や遺産分割協議書がある場合は、

その内容と相続登記の内容が一致しているかも確認しましょう。

 

親族間で売却方針を話し合う

 

名義を確認しても、親族の意見が一致していなければ

売却は進めにくくなります。

売却するのか、誰が住むのか、賃貸に出すのかを

早めに話し合いましょう。

 

住み続けたいと考えている人がいる場合は、

意見の調整に時間がかかることがあります。

後からトラブルにならないよう、

余裕を持ったスケジュールで進めることが大切です。

 

実家の売却手順はどうなっていますか？

 

実家の売却は、以下の手順でおこないます。

 

1. 名義確認・相続登記
2. 査定依頼
3. 媒介契約
4. 売却活動・売買契約
5. 引渡し

 

相続後は、売却前に相続登記が必要です。

 

STEP1｜名義確認・相続登記

 

相続した実家を売るには、亡くなった人から

相続人へ名義を変更する相続登記を済ませます。

2024年4月1日から相続登記は義務化され、

不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請が必要です。

 

遺産分割によって不動産を取得した場合は、

遺産分割が成立した日から3年以内に、

その内容を反映した相続登記を申請しなければなりません。

正当な理由なく義務に違反した場合は、

10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

 

出典：

法務局「相続登記が義務化されました（令和6年4月1日制度開始）」（https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/page000275.html）

 

STEP2｜査定・媒介契約

 

相続登記が完了したら、不動産会社へ査定を依頼します。

査定額は会社によって異なるため、複数社に依頼して

価格や査定の根拠を比較することが大切です。

立地や築年数、建物の状態などを踏まえ、

納得できる価格を見極めましょう。

 

依頼する不動産会社を決めたら、売却活動を任せるための

「媒介契約」を結びます。

媒介契約には、以下の3種類があります。

 

• 一般媒介契約：複数の会社に依頼できる
• 専任媒介契約：1社のみに依頼する
• 専属専任媒介契約：売主自身が買主を見つけた場合でも不動産会社を通す必要がある

 

それぞれ特徴が異なるため、売却の進め方やサポート内容を

確認したうえで、自分に合った契約を選びましょう。

 

STEP3｜売買契約・引渡し

 

媒介契約後は、不動産会社が広告掲載や内見対応を行います。

買主が決まったら売買契約を結び、残

代金の決済後に鍵を引き渡します。

家財の片付けと必要書類の準備も並行して進めましょう。

 

実家の売却にかかる費用と税金はどのくらいですか？

 

実家の売却には、仲介手数料や印紙税、登記費用が発生します。

物件の状態によって片付け費用、解体費用、測量費用も必要です。

売却益が出れば、所得税と住民税も課されます。

 

仲介手数料・印紙税・登記費用

 

売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は

「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です。

たとえば、2,000万円で実家を売却した場合、

仲介手数料は72万6,000円となります。

 

ただし、売買価格が800万円以下の宅地・建物は

「低廉な空家等」に該当し、通常の計算式を超える

仲介手数料が設定される場合があります。

この場合、不動産会社が売主または買主の一方から

受け取れる仲介手数料の上限は33万円です。

 

ほかには、売買契約書の印紙税、相続登記や

抵当権抹消登記の登録免許税、司法書士報酬などがかかります。

 

片付け費用・解体費用・測量費用

 

家財が残っていれば、片付け費用が必要です。

老朽化した建物を更地にして売る場合は解体費用、

土地の境界が確定していない場合は測量費用も発生します。

解体後は住宅用地に対する固定資産税の特例を

受けられなくなる可能性もあります。

 

解体が売却に有利とは限らないため、

着手前に不動産会社へ相談しましょう。

 

譲渡所得税・住民税

 

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、

譲渡所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得とは「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算した金額です。

 

税率は、不動産の所有期間によって異なります。

なお、相続した不動産は、原則として

被相続人（亡くなった方）が取得した日から所有期間を引き継ぎます。

 

所有期間（売却した年の1月1日時点）	所得税	住民税	備考
5年超（長期譲渡所得）	15%	5%	復興特別所得税が別途加算
5年以下（短期譲渡所得）	30%	9%	復興特別所得税が別途加算

※税率は、売却した年の1月1日時点における所有期間で判定します。

 

後述する3,000万円特別控除などを利用できる場合は、

さらに特別控除額を差し引いて課税譲渡所得を計算します。

 

出典：

国税庁「暮らしの税情報（土地や建物を売ったとき）」（https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_3.htm）

 

実家の売却で使える節税特例にはどんなものがありますか？

 

実家の売却で利用できる特例は、売却時期によって異なります。

生前売却ではマイホーム3,000万円特別控除、

相続後は空き家3,000万円特別控除や取得費加算の特例が

受けられる可能性があります。

 

 

生前売却ではマイホームの3,000万円特別控除を確認する

 

親本人が実家を売る場合、要件を満たせば

譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

ただし、前年や前々年に同じ特例などを利用していないことが条件です。

親子や夫婦など、特別な関係にある人への売却も特例の対象外です。

 

出典：

国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm）

 

相続後の売却では空き家の3,000万円特別控除を確認する

 

相続した実家は、要件を満たせば

譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

2024年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合、

控除額は1人あたり最高2,000万円です。

 

主な要件として、原則として1981年5月31日以前に

建築された家屋であること、相続開始から3年を経過する日の

属する年の12月31日までに売ることなどが求められます。

売却代金が1億円以下であることや、耐震基準、

取り壊しの時期にも要件があります。

 

適用期限は2027年12月31日までです。

 

出典：

国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm）

 

相続税を払った場合は取得費加算の特例も確認する

 

相続税を納めている場合は「取得費加算の特例」が

使えないか確認しておきましょう。

この特例を利用すると、支払った相続税の一部を

不動産の取得費に加えられるため、譲渡所得を減らし、

売却時の税負担を軽減できる可能性があります。

 

適用できる期間は、相続開始日の翌日から、

相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。

期限を過ぎると利用できなくなるため、

売却を検討している場合は早めに確認することが大切です。

 

なお、空き家の3,000万円特別控除と

取得費加算の特例は併用できません。

それぞれ適用した場合の税額を比較し、

より有利になる制度を選ぶようにしましょう。

 

出典：

国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm）

 

「仲介」と「買取」はどう違いますか？

 

買取は不動産会社が直接購入するため、

仲介より早く現金化しやすい方法です。

一方、売却価格は仲介より低くなりやすく、

市場相場の7〜8割程度が目安とされています。

 

仲介が向いているケース

 

売却まで時間をかけられ、

少しでも高く売りたい場合は仲介が向いています。

不動産会社が買主を広く探すため、

市場相場に近い価格での成約を期待できます。

ただし、内見に備えた片付けや物件管理が必要です。

 

買取が向いているケース

 

早く現金化したい場合や、老朽化により

仲介で買主を見つけにくい場合は買取が向いています。

内見対応の負担が少なく、契約から引渡しまでの期間も比較的短いです。

遠方に住んでいて現地対応が難しい場合や、

納税期限が迫っている場合にも検討できます。

 

実家の売却を有利に進めるために不動産会社はどう選べばよいですか？

 

実家の売却を有利に進めるためには、複数社へ査定を依頼し、

査定額の根拠と地域での取引実績を比較しましょう。

相続や空き家に詳しく、片付けや解体まで相談できる会社なら、

売却準備も進めやすくなります。

 

株式会社フォローウィンドコーポレーションでは、

実家の売却に関する相談も受け付けております。

お困りの際にはぜひお問い合わせください。

 

査定額の根拠を確認する

 

査定額の高さだけで会社を選ばず、

周辺の成約事例や物件の状態を基に説明しているか確認します。

根拠が曖昧な高額査定は、売却活動を始めてから

値下げを求められる可能性があります。

 

相続・空き家売却の実績を確認する

 

相続した実家の売却では、相続登記や税制上の特例、

共有者との調整など、通常の不動産売却にはない手続きが発生します。

そのため、不動産会社を選ぶ際は、地域での売却実績だけでなく、

相続案件や空き家売却の実績が豊富かどうかも確認しておきましょう。

 

また、司法書士や税理士と連携している会社であれば、

登記や税金に関する相談を進めやすくなります。

なお、税務上の最終的な判断については、

税理士へ確認することが大切です。

 

片付けや解体まで相談できるか確認する

 

家財の片付けや解体、測量について、

提携業者の紹介も含めて相談できる不動産会社なら、

依頼先を探す負担を減らせます。

査定時に必要な作業と費用の目安を聞き、

売却代金から差し引いた手取り額も比較しましょう。

 

実家売却後に確定申告は必要ですか？

 

売却益である譲渡所得が発生した場合は、

売却した翌年に確定申告が必要です。

税の特例を利用する場合も申告しなければなりません。

原則として、売却した翌年の2月16日から3月15日までに申告します。

 

売却益（譲渡所得）が発生した場合

 

実家を売却して譲渡所得（売却益）が発生した場合は、

売却した翌年の確定申告期間に申告を行い、

所得税や住民税を納める必要があります。

会社員などの給与所得者であっても、

実家の売却による利益は別途申告しなければなりません。

 

確定申告では、不動産を取得したときと

売却したときの売買契約書のほか、仲介手数料や測量費などの

領収書が必要になります。

これらの書類は譲渡所得の計算に使用するため、

売却前から整理しておくと安心です。

 

とくに注意したいのが、

取得費を証明する資料が見つからないケースです。

 

実際の取得費を証明できない場合は、売却価格の5％を

概算取得費として計算する方法もありますが、

実際の購入価格より大幅に低い取得費になると

譲渡所得が大きくなり、税負担が増える可能性があります。

 

なお、売却損が出ており、特例の適用も受けない場合は、

確定申告が不要となるケースもあります。

申告が必要か判断に迷った場合は、売買に関する資料を

そろえたうえで、税務署や税理士に相談するとよいでしょう。

 

出典：国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm）

 

特例を利用した場合

 

マイホームの3,000万円特別控除や空き家の3,000万円

特別控除で譲渡所得がゼロになる場合も、確定申告が必要です。

 

必要書類は特例ごとに異なるため、

売却が決まった段階で税務署や税理士に確認しておくと、

確定申告をスムーズに進められます。

 

まとめ

 

実家を売却するときは、生前売却か相続後売却かを整理し、

名義人や相続人、親族の方針を確認します。

その後、相続登記、査定、媒介契約、売買契約、引渡しへ進みます。

 

費用や税金は、実家の状態と売却益によって変わります。

税の特例には期限と細かな要件があるため、

利用を見込む場合は早めの確認が必要です。

仲介と買取のどちらを選ぶかも、希望価格や売却期限に

合わせて判断することが大切です。

 

株式会社フォローウィンドコーポレーションでは、

相続した実家や空き家の売却に関するご相談を承っています。

物件の状況や売却時期を整理し、

仲介と買取のどちらが適しているか、

片付けや解体が必要かを含めて売却方法をご提案します。

 

相続登記や税金について専門的な判断が必要な場合は、

司法書士や税理士への確認も踏まえて進めることが大切です。

 

何から始めればよいか分からない方は、

まずは株式会社フォローウィンドコーポレーションまで

お気軽にご相談ください。