成年後見人を利用した大阪市内の空き家売却ガイド
痴呆症の祖母名義でも空き家は売れる？
「祖母が痴呆症で施設に入り、長年住んでいた大阪市内の家が空き家のまま…」
「売却したいけれど、名義人である祖母が契約できない」
こうした悩みを抱えるご家族は少なくありません。
不動産の売却には 所有者本人の意思確認 が絶対条件となるため、認知症を発症した方が名義人の場合、そのままでは売却ができないのです。
では、解決する方法はあるのでしょうか？
そのカギとなるのが 成年後見制度 です。
痴呆症の祖母名義の家はそのまま売れない
なぜ契約ができないのか？
不動産売買契約は「契約意思を持つ当事者」が必要です。
しかし、痴呆症（認知症）が進行した方は、契約内容を理解して判断する能力（＝意思能力）が欠けていると判断されることが多いです。
つまり、祖母本人が「売ります」と署名捺印しても、その契約は法律的に 無効 となる可能性が高いのです。
売却前に理解すべき「意思能力」
- 意思能力がある場合 → 自分で売買契約可能
- 意思能力が不十分な場合 → 成年後見人を立てる必要がある
「痴呆症だから絶対に売れない」というわけではありませんが、不動産のような高額な契約では、裁判所や不動産会社から「意思能力が不足している」と判断されるケースが多く、結果的に 成年後見制度の利用が不可欠 となります。
成年後見制度を使って空き家を売る方法
成年後見人とは？
成年後見人とは、認知症や精神障害などで判断能力が不十分になった方（被後見人）の生活・財産を守るために、家庭裁判所が選任する代理人 のことです。
成年後見人は、
- 不動産売買
- 預貯金の管理
- 契約や支払いの代理
といった法律行為を代わりに行うことができます。
誰が後見人になれる？
- 親族（子や孫など）が申立てを行い、裁判所が選任する場合
- 弁護士・司法書士などの専門職が後見人に選ばれる場合
資産管理に不安があると判断されると、専門職が選任されるケースも少なくありません。
家庭裁判所の関与と「売却許可」
成年後見人が就任したからといって、すぐに空き家を売却できるわけではありません。
不動産の売却は本人の生活に大きく影響するため、家庭裁判所の許可 が必要です。
この許可があることで、売却契約は法的に有効となり、将来的なトラブル防止にもつながります。
実際の売却フロー（大阪市内のケース）
ステップ1：成年後見人の申立て
- 申立人：親族（子、孫など）
- 提出先：大阪家庭裁判所
- 必要書類：診断書、戸籍謄本、不動産登記簿謄本など
- 期間：申立てから審判まで約2〜3か月
ステップ2：家庭裁判所の許可を得る
成年後見人が決まったら、空き家売却について家庭裁判所に許可申請を行います。
「なぜ売却が必要か」を合理的に説明することが求められます。
（例：維持費がかかる、固定資産税の負担が大きい、本人の生活費に充てる必要がある 等）
ステップ3：不動産会社に査定依頼する
- 大阪市内はエリアごとに需要が異なり、駅近や人気学区は高値がつきやすい
- 長屋や再建築不可物件は、一般市場よりも価格が下がりやすい
👉 複数社に査定を依頼し、相場を把握することが重要
ステップ4：売買契約から決済・名義変更まで
- 家庭裁判所の許可書を添えて売買契約
- 決済後、司法書士が所有権移転登記を行う
- 売却代金は被後見人名義の口座で管理し、施設費や医療費に充当
大阪市内で空き家を売るときの地域的ポイント
不動産相場と市場動向
- 大阪市内はエリア差が大きい
– 北区・中央区は再開発の影響で高値取引
– 東住吉区・生野区などは築古長屋が多く、相場は控えめ - 2025年時点も「空き家活用」が社会課題となっており、買い取り需要は根強い
空き家対策条例や固定資産税の特例
- 大阪市は空き家放置を防ぐため条例を施行
- 「特定空家」に指定されると、固定資産税の軽減が外れて税負担が数倍に跳ね上がる可能性がある
地域密着型の不動産業者に依頼するメリット
- 長屋・連棟住宅の取引実績が豊富
- 成年後見制度や相続に強い会社を選ぶことで、スムーズに売却が進む
売却時に注意すべきリスクと対策
相続人間のトラブル
- 後見人の判断に不満を持つ親族が出ることも
👉 売却前に家族間で合意形成しておくことが大切
後見人にかかる費用・報酬
- 専門職後見人の場合、月2〜5万円程度の報酬が発生
- 長期化するとコストがかかるため、売却は早めに進めるのが安心
売却後の資金管理
- 売却代金は被後見人の財産として厳格に管理される
- 生活費や医療費に充てる以外の用途は認められない
空き家を放置するリスク
固定資産税・維持費の負担
- 空き家でも税金は毎年発生
- 草木の管理、雨漏りや修繕費用が積み重なる
老朽化や防犯リスク
- 放火や不法侵入のリスクが増加
- 近隣からの苦情やトラブルの原因になる
特定空家に指定されるとどうなる？
- 行政から改善命令が出る
- 固定資産税の優遇措置が外れる
- 最悪は行政代執行で解体され、費用が請求される
実際の体験談｜成年後見制度を使って空き家を売却したケース
大阪市内 Aさんのケース
「祖母が痴呆症を患ってから、実家が空き家のまま何年も放置されていました。庭木は伸び放題で、近隣の方から『草が生い茂って危ない』と注意を受けることもあり、早くなんとかしなければと思っていました。
ただ、祖母名義のままでは売却できず、私たち家族だけではどうにもならなかったんです。そこで家庭裁判所に成年後見人の申立てを行いました。選任までは約3か月ほどかかりましたが、後見人に就任した司法書士の先生のサポートで、無事に売却の許可が下りました。
売却代金は祖母の施設費や医療費に充てることができ、家族としても大きな安心につながりました。もっと早く相談していれば良かったと感じています。」
守口市 Kさんのケース
「夫から相続した長屋が空き家になり、祖母（痴呆症）の名義で登記が残っていました。息子も娘も手続きが難しいと言ってなかなか動けなかったのですが、ようやく成年後見制度を利用して売却を進めることに。
正直、金額よりも『確実に引き取ってくれること』が希望でしたが、最終的には地域の不動産業者さんに買い取ってもらえました。老朽化した家でも売却できて本当にホッとしています。」
まとめ｜成年後見人を利用すれば痴呆症の祖母名義でも空き家は売却可能
- 認知症の祖母名義の家はそのままでは売却できない
- 成年後見人を選任し、家庭裁判所の許可を得ることで売却が可能
- 大阪市内はエリアによって相場差が大きいため、査定は複数社に依頼すべき
- 空き家を放置すると税金やトラブルのリスクが高まる
👉 困ったときは「成年後見制度」を正しく活用し、専門家や不動産会社へ早めに相談することが安心への第一歩です。
不動産売買等でのよくある質問（Q&A）
成年後見人をつけるのにどれくらい期間がかかる？
申立てから審判まで通常は 2〜3か月程度。鑑定が必要になるとさらに時間がかかる場合があります。
家庭裁判所の許可が下りないケースはある？
被後見人の利益にならない場合（例：親族が資金を使いたいだけなど）は認められません。
本人の生活費・医療費に充てる売却 であれば許可されやすいです。
査定や相談は無料なの？
多くの不動産会社は査定・相談を無料で対応しています。
ただし成年後見制度の申立てに関する専門家相談（司法書士・弁護士）は有料のケースもあります。
古い長屋や再建築不可でも売れる？
可能です。ただし買い手は限られるため、一般流通では難しいことも。
地域密着の買取業者を選ぶとスムーズに売れる場合があります。
相続登記をしていない場合はどうする？
祖母が存命なら成年後見制度を利用して売却可能です。
祖母が亡くなった場合は、まず相続登記を完了させてから売却する必要があります。
フォローウィンドコーポレーションは不動産買取・売却から
成年後見人手続までトータルにサポートいたします！
