最近また話題の「地面師」 ― 大阪のどんな不動産が狙われるのか？本当に空き家は危ないのか

はじめに｜「地面師なんてドラマの話」と思っていませんか？

「地面師（じめんし）」

この言葉、最近ニュースやドラマで

耳にする機会が増えました。

どこか遠い世界の話、巨額の土地を狙った特殊詐欺、

プロの投資家が引っかかるもの――

そんなイメージを持っている人も多いと思います。

ですが現場では、もっと身近で、

もっと現実的な不動産が狙われています。

特に大阪では、

空き家
古い戸建
築古マンション
使われていない事業用不動産

こうした物件が、**「ちょうどいいターゲット」**

になりやすいのです。

そもそも地面師とは何をする人たちか

地面師とは簡単に言うと、

「本当の所有者になりすまして、不動産を売却する詐欺」

を行う集団、または個人です。

特徴は、

書類を非常に巧妙に偽造する
他人になりすます役者（なりすまし役）がいる
売却までの流れを熟知している

という点です。

力ずくではなく、**「正規の取引に見せかける」**

のが最大の特徴です。

大阪で地面師が狙いやすい不動産の特徴

ここからが本題です。

① 空き家・長期間使われていない不動産

空き家は、やはり狙われやすいです。

理由は明確で、

所有者が現地にいない
近隣も所有者をよく知らない
郵便物が溜まっている
管理が行き届いていない

こうした状態だと、「本当にこの人が所有者か？」

というチェックが甘くなりやすい。

特に大阪市の周縁部、東大阪市、八尾市、寝屋川市

このあたりは、相続後に放置された

空き家が多いエリアでもあります。

② 古いビル・事業用不動産

意外と多いのがこれです。

元工場
小さな雑居ビル
昔の事務所

こうした物件は、

所有者が高齢
相続関係が複雑
登記が何十年も動いていない

ケースが少なくありません。

「確認が面倒」

「誰に聞けばいいか分からない」

この“面倒さ”が、地面師にとっては好都合になります。

③ 再開発エリア周辺の“地味な不動産”

これも大阪特有です。

梅田や天王寺そのものではなく、

その少し外側。

昔からある住宅
小規模な建物
値段は高すぎない

こういう不動産は、

「派手じゃないけど、確実に売れる」

ため、狙われることがあります。

不動産価値が低いものは狙われないのか？

これはよくある誤解です。

結論から言うと、

「安い不動産＝安全」ではありません。

むしろ、

数百万円〜数千万円
個人売主
チェックが甘くなりやすい

こうした価格帯のほうが、

発覚しにくいケースもあります。

地面師にとって重要なのは、

高く売れるか
ではなく
「スムーズに現金化できるか」

です。

年配の人だけが狙われるわけではない

これも重要なポイントです。

確かに、

高齢者
認知症
一人暮らし

はリスクが高いですが、

それ以外の人も普通に狙われます。

たとえばこんなケース

相続したが、遠方に住んでいる
仕事が忙しく管理を任せきり
不動産に詳しくない

「年齢」よりも、

不動産から“距離がある人”が狙われやすい、

というのが実態です。

地面師の典型的な流れ（簡易図解）

① 狙う不動産を決める
　（空き家・管理不十分）
        ↓
② 所有者情報を調べる
　（登記・近隣情報）
        ↓
③ なりすまし役を用意
        ↓
④ 書類を整え、売却活動
        ↓
⑤ 代金受領後、消える

この流れの中で、

どこで止められるかが重要になります。

現実的な予防策は何があるのか

① 空き家を「放置」しない

定期的に現地に行く
郵便物を溜めない
近隣と関係を持つ

これだけでも、狙われる確率は大きく下がります。

② 登記情報を最新にしておく

相続登記を放置しない
住所変更登記をしておく

登記が古い不動産ほど、

地面師にとって“隙”になります。

③ 不審な売却話には「即決しない」

価格が良すぎる
話が異様に早い
会わずに進めたがる

こうした場合は、必ず第三者

（司法書士・弁護士）を入れるべきです。

④ 「空き家だから売る」前に確認する

売却する場合でも、

本人確認
権利関係の整理
専門家チェック

を丁寧に行うことで、

自分が被害者になるだけでなく、

加害側になるリスクも防げます。

地面師は「隙のある不動産」を狙う

地面師が狙うのは、

高い不動産
派手な土地

だけではありません。

むしろ、誰もちゃんと見ていない不動産

が、最も危険です。

空き家、築古、相続物件。

これらは「資産」であると同時に、

管理しなければリスクになる存在でもあります。

不動産は、持っているだけで安全ではありません。

「誰が、どう管理しているか」

それが、地面師対策として最も重要なポイントです。

地面師に強い不動産会社・司法書士の共通点

― 「慎重すぎる」くらいが、ちょうどいい理由

地面師被害の多くは、

**「誰か一人が悪かった」**のではなく、

チェックが甘い工程が重なった結果として起きます。

逆に言えば、地面師被害を防いでいる

不動産会社や司法書士は、はっきりした共通点があります。

ここでは、実務の現場で

「この人たちは地面師に強い」

と感じられるポイントを整理します。

共通点① 本人確認を「形式」で終わらせない

地面師に強い専門家ほど、

本人確認を単なる手続きとして扱いません。

身分証が本物か
写真と本人の雰囲気が一致しているか
受け答えが自然か
所有状況の説明に矛盾がないか

こうした点を、会話の中で何度も確認します。

特に、

相続の経緯
不動産を取得した理由
なぜ今売るのか

この説明が曖昧な場合、

地面師を疑う重要なサインになります。

共通点② 「話が早すぎる案件」を嫌がる

地面師案件には、共通する特徴があります。

価格が相場より妙に良い
決断を急がせる
「今日中に」「今週中に」を連発
専門家を入れるのを嫌がる

地面師に強い不動産会社ほど、

「一度持ち帰らせてください」

「確認に時間がかかります」

と言われた時に、相手がどう反応するかを見ています。

ここで不機嫌になったり、

話を打ち切ろうとする相手は、非常に危険です。

共通点③ 登記情報を“疑って”見る

地面師対策に慣れている司法書士ほど、

登記簿を鵜呑みにしません。

登記が何十年も動いていない
住所変更登記がされていない
相続登記が未了
所有者が高齢

こうした場合、「登記が合っている＝安全」

とは考えず、「なぜ今まで動いていなかったのか」

を重視します。

登記が古いほど、なりすましの余地が

生まれやすいためです。

共通点④ 「空き家」「築古」を軽く扱わない

意外に思われがちですが、

地面師に強い専門家ほど、

空き家
築古
低価格帯

の不動産を、むしろ慎重に扱います。

理由は単純で、

管理者が不在
近隣の目が届きにくい
所有者の確認が曖昧

こうした条件が重なると、

不正が入り込む余地が大きくなるからです。

共通点⑤ 「グレーでもやらない」姿勢が明確

地面師に強い不動産会社・司法書士には、

共通した姿勢があります。

「グレーなら、やらない」

曖昧な本人確認
判断能力が怪しい売主
後見制度を避けたがる家族

こうしたケースでは、「今回はお受けできません」

と、はっきり断ります。

一時的な利益より、後から起きる

リスクを正確に見ているからです。

共通点⑥ 必ず「第三者チェック」を入れる

地面師対策ができている現場では、

不動産会社
司法書士
必要に応じて弁護士

といった形で、

一人で判断しない体制が取られています。

地面師事件の多くは、

「誰もが薄々おかしいと思っていたが、

誰も止めなかった」という状況で発生します。

第三者の目を入れること自体が、

最大の抑止力になります。

「地面師に強い」＝取引が遅い、ではない

誤解されがちですが、地面師に強い専門家は、

単に動きが遅いわけではありません。

確認すべきところは徹底的に
問題がなければ一気に進める

このメリハリがあるため、結果的に

「トラブルなく、早く終わる」ケースも多いのです。

まとめ｜安心できる専門家ほど「慎重すぎる」

地面師被害を防ぐうえで重要なのは、

経験
技術
書類の正確さ

以上に、「おかしいものを、おかしいと言える姿勢」です。

急がせない
簡単に信じない
面倒な確認を省かない

こうした専門家に出会えた場合、

それは「話が進まない相手」ではなく、

**「資産を守ってくれる相手」**だと考えるべきです。

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