激安の長屋が2000万円に化ける！？無理？東成区で考える“高く売れる空き家長屋”の条件と戦略
大阪市東成区を舞台に
「激安の空き家長屋が本当に高く売れるのか？」
を検証します。
特に、再建築不可（※建て替え不可）という条件でも、
駅徒歩3分以内・建延60㎡以上・2階建て
といった条件を満たせば、500万円クラスの物件が
2000万円近くまで伸びる可能性があります。
資材高の今だからこそ重要な
“低コストリノベーション戦略”とともに、
現実的な成功パターンを解説します。
激安の長屋が2000万円に化ける！？無理？東成区で考える“高く売れる空き家長屋”の条件と戦略
結論：駅徒歩3分以内でないと2000万円は厳しい
まず結論からいきます。
👉 再建築不可の長屋を2000万円で売るなら
「駅徒歩3分以内」はほぼ必須条件です
✔なぜここまで厳しいのか
- 再建築不可＝将来性に不安
- 駅遠＝利便性も弱い
👉 この2つが重なると“買う理由がなくなる”
逆に言えば
👉 駅近なら“再建築不可の弱点をカバーできる”
最低条件：60㎡以上＋2階建ては絶対ライン
ここも外せません。
✔建延60㎡以上
👉 50㎡以下は“商品として弱い”
✔2階建て
👉 空間に余裕が出る
👉 「ちゃんと住める」が前提
東成区で“伸びるエリア”はどこか
東成区でも差があります。
🟢最有力：今里・大今里・神路
- 駅密度が高い
- 商業あり
- 都心アクセス良
👉 最も2000万ラインに近い
🟡次点：深江南・深江北
- 中央線アクセス
- 住宅地として安定
👉 条件次第で可能
🔴厳しい：駅距離あるエリア
👉 徒歩5分超えると一気に厳しくなる
👉 “エリア×駅距離”が全て
実例：500万円の長屋が伸びるまでの流れ
ここでリアルなイメージを。
■STEP①：仕入れ（約500万円）
- 放置状態
- 家財あり
- 見られていない
■STEP②：整理（50〜100万円）
- 家財撤去
- 最低限補修
■STEP③：リノベ（500〜800万円）
👉 ここが勝負
■STEP④：販売（1800〜2200万円）
👉 ターゲットに刺されば成立
👉 “作り方で倍以上変わる”
資材高の今、コストを抑える具体戦略
ここが一番重要です。
✔① 壊さないリノベ
- 既存活用
- 間取り変更最小限
👉 解体費を削減
✔② 水回り固定
👉 配管移動は高コスト
✔③ 内装で勝負
- 塗装
- フロアタイル
👉 安くて効果大
✔④ デザイナーに頼らない
👉 原価が一気に上がる
✔⑤ “余白デザイン”
👉 作り込みすぎない
👉 “安く仕上げて高く見せる”が正解
ターゲットを間違えると絶対売れない
✔正解ターゲット
- 20〜30代
- デザイン好き
- 都心近くに住みたい層
❌間違い
- ファミリー層
- 高所得層
👉 “誰に売るか”が価格を決める
伸びる長屋と伸びない長屋の違い
✔伸びる
- 駅徒歩3分以内
- 60㎡以上
- 2階建
- 東成区中心部
❌伸びない
- 駅遠
- 狭い
- 平屋
- 接道問題あり
👉 ここでほぼ決まる
なぜ今、長屋が再評価されているのか
- 新築が高すぎる
- 個性志向
- 都心回帰
👉 “古い家＝価値”に変わりつつある
結論：長屋は“立地×設計”で化ける不動産
- 駅近で仕入れる
- 広さを確保する
- 作りすぎない
👉 これができれば2000万円は現実ライン
最後に：これは夢ではなく“再現可能な戦略”
ただし
👉 条件を外すと成立しない
- 駅距離
- 面積
- 設計
👉 “一つでもズレると崩れる”シビアな世界
不動産売買等でのよくある質問
再建築不可でも本当に2000万円で売れますか？
駅距離や広さ、リノベーション次第で
可能ですが、条件が揃う必要があります。
なぜ駅徒歩3分が重要なのですか？
再建築不可の弱点を補う
最大の要素が立地だからです。
リノベーション費用はどれくらいですか？
内容によりますが、
コスト管理で大きく変わります。
初心者でもできますか？
可能ですが、物件選定と設計の判断が重要です。
- 不動産キャリア29年
- 株式会社フォローウィンドコーポレーション代表取締役
どんな物件買取もお任せ下さい！
若い時にはリフォームの仕事も経験済。
売主様には査定時に買取価格を算出します！
家の買取や売却のご依頼・ご相談は
ワンちゃんと古い家が大好きな白髪交じりの私・松本が全てご対応いたします！