田舎の空き家と違って大阪の空き家やったら売れるやろ！そう思っていたが…結果は散々。想定価格と実際に売れた価格差ギャップ
「大阪の空き家なら売れるはず」と思っていた
にもかかわらず、現実は全く違った――
そんな実例をもとに、空き家売却のリアルと
価格ギャップの原因を解説します。
「田舎ちゃうし、大阪やし」
「土地も付いてるし、さすがに売れるやろ」
そう思っている方は、正直かなり多いです。
しかし現実は、
👉**“大阪でも普通に売れない空き家は存在する”**
今回は、大阪府松原市にある空き家を例に、
「なぜ思っていた価格とここまでズレたのか？」
そのリアルを包み隠さずお伝えします。
「大阪なら売れる」はなぜ起きる思い込みなのか
まず最初に、
この勘違いについて整理しておきます。
■よくある思考
- 人口が多いから売れる
- 都会だから需要がある
- 土地があれば価値がある
一見、全部正しそうに見えます。
でも実際は👇
👉**“条件が悪ければ大阪でも普通に売れません”**
大阪の不動産は
- 需要がある物件はすぐ売れる
- ダメな物件はずっと残る
👉二極化がかなり激しい市場です。
今回のケース：松原市の空き家
今回の物件条件を整理すると👇
- エリア：松原市
- 土地：約12坪
- 建物：かなり老朽化
- 再建築不可
- プロパンガス
この条件を見て
👉「まぁ大阪やし、土地あるし、
そこそこいくやろ」と感じる人は少なくありません。
実際、私もそう思っていました。
なぜ「いける」と思ってしまったのか？
ここが重要です。
■①「土地付き」という言葉の安心感
不動産では
👉「土地がある＝価値がある」
と思いがちです。
しかし現実は
👉**“使える土地かどうか”がすべて**
■②過去の価格の記憶
- 昔は高かった
- 周辺もそこそこ
👉この記憶が判断を狂わせます。
■③周囲の声
- 「大阪やったら売れるで」
- 「なんぼでも買い手おる」
👉こういう“根拠のない自信”もよくあります。
現実はどう評価されるのか？
ここからが本題です。
不動産の価格は、感覚ではなく
👉**「買う側の視点」**で決まります。
つまり今回の物件を
👉買う人がどう見るか？これがすべてです。
理由① 再建築不可のインパクトは想像以上
まず最大のポイントです。
※再建築不可とは
→今ある建物を壊しても新しく建てられない土地
■買主の本音
- 将来どうするん？
- 建て替えできへんやん
- 使い道ないやん
👉この時点で
ほとんどの人が候補から外します。
結果
👉市場が一気に狭くなる
理由② 老朽化が“価値”を消していた
今回の建物は
- そのまま住めない
- 修繕しても厳しい
- 実質「解体前提」
ここで重要なのが👇
👉**「建物がある＝プラスではない」**
むしろ
- 解体費がかかる
- 手間が増える
👉完全にマイナス評価
理由③ 12坪というサイズの限界
■12坪のリアル
- めちゃくちゃ狭い
- 駐車場ほぼ無理
- 建物制限が厳しい
さらに
👉再建築不可と組み合わさる
結果
👉**「使い道がほぼない土地」になる**
理由④ プロパンガスの地味な減点
細かいですが、これも影響します。
■買主の印象
- ランニングコスト高そう
- 都市ガスじゃないのは微妙
👉単体では小さいですが
積み重なると価格に響きます。
理由⑤ 「欲しい人がほぼいない」構造
結局ここです。
今回の物件は
- 再建築不可
- 老朽化
- 狭小
👉つまり
買える人がかなり限定される物件
- 投資家
- 特殊な用途
くらいしか対象になりません。
👉結果
価格は“需要の少なさ”に引っ張られる
空き家でよく起きる「価格の勘違い」
このケースは特殊ではありません。
むしろ👇
👉めちゃくちゃよくあるパターンです。
■よくある思い込み
- 「大阪やから売れる」
- 「土地あるから高い」
- 「昔の相場で考える」
■実際の評価軸
- 利用できるか
- リスクはないか
- 需要があるか
👉ここがズレると価格は大きく乖離します。
じゃあどうすればよかったのか？
ここも正直に言います。
■①早く動くべきだった
空き家は時間が経つほど価値が下がります。
■②現実的な価格を知るべきだった
期待値が高すぎると売れません。
■③「売れる市場」に合わせるべきだった
売主目線ではなく、買主目線がすべてです。
そして結果は…
ここまで読んでいただいた方なら、
なんとなく想像はつくと思います。
今回のケース
👉当初の想定
約1,000万円
しかし実際に提示された金額は――
👉約200万円
つまり
👉800万円の差
正直、かなり衝撃的でした。
まとめ｜大阪でも空き家は普通に“安くなる”
- 大阪＝売れるは幻想
- 条件が悪いと一気に価格が落ちる
- 想定と現実のギャップは大きい
特に
- 再建築不可
- 老朽化
- 狭小地
この3つが揃うと
👉価格は大きく崩れます。
不動産売買等でのよくある質問
大阪の空き家は本当に売れやすいですか？
条件次第です。
すべての物件が売れるわけではありません。
再建築不可でも売却できますか？
可能ですが、価格は大きく下がる傾向があります。
古い家は解体した方がいいですか？
ケースによりますが、
解体費がネックになることも多いです。
小さい土地でも売れますか？
売れますが、用途が限られるため
価格は低くなりやすいです。
空き家はいつ売るのがいいですか？
基本的には早いほど有利です。
