「社長、この家いくらで売れますか？」

査定に行くと、一番よく聞かれる質問です。

 

そして不動産会社はこう答えます。

 

「近くで〇〇万円で売れています。」

「成約事例ではこのくらいですね。」

 

もちろん、それは間違いではありません。

 

でも私は、査定のたびに思うことがあります。

「相場って、誰が決めてるんやろ？」

 

今日は、そんな”相場”のお話です。

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相場は誰かが決めるものではありません

 

 

相場という言葉はよく聞きます。

 

でも、国が決めるわけでもありません。

不動産会社が勝手に決めるわけでもありません。

 

ましてやAIが決めるものでもありません。

 

相場とは、

市場が決めるもの。

 

これが私の考えです。

 

市場というのは、

「買いたい人」と「売りたい人」が集まる場所。

 

そこで初めて価格が決まります。

 

だから査定価格は、

あくまでもスタートラインなんです。

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成約事例は大切。でも古い事例では意味がありません

 

 

「成約事例なんて参考にならへん。」

 

そんなことを言いたいわけではありません。

 

むしろ私は、

成約事例はとても大切だと思っています。

 

実際、銀行が中古マンションの担保評価をするときも、

できるだけ直近の成約事例を参考にしています。

 

なぜでしょう。

 

市場が一番正直だからです。

例えば5年前に3,000万円で売れたマンション。

 

今も3,000万円でしょうか。

 

大阪の不動産市場は、この数年で大きく動きました。

 

5年前の事例だけを見ても、

今の市場価格とはズレてしまいます。

 

だから参考にするのは、

“直近”の成約事例。

 

ここが大事なんです。

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でも、それだけでは家は売れません

 

私は査定をするとき、数字だけは見ません。

 

現地へ行きます。

 

周辺を歩きます。

 

家を見ます。

 

売主さんの話を聞きます。

 

なぜなら、

同じ家は一軒もないからです。

 

隣同士でも違います。

 

日当たり。　道路幅。　庭。

 

リフォーム歴。　近所の雰囲気。

 

全部違います。

 

だから、「隣が〇〇万円で売れたから。」

それだけで査定することはありません。

 

数字は参考。

 

でも最後は、現場です。

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不動産が高くなっても買う人は買います

 

 

最近よく言われます。

「大阪の不動産、高くなりましたね。」

 

確かに高くなりました。

でも、高くなっても家を買う人はいます。

 

なぜでしょう。

答えは簡単です。

 

その人にとって、今が買うタイミングだからです。

 

子どもが生まれた。

 

転勤になった。

 

結婚した。

 

親との同居を考えた。

 

相続があった。

 

理由は人それぞれです。

だから私は思っています。

 

「買いたくなった時が、その人の相場や。」

こればかりは誰にも止められません。

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少しでも高く売りたいなら、まず市場へ出すこと

 

 

査定だけして、「この価格です。」

 

それで終わる話ではありません。

 

少しでも高く売りたいなら、

まず市場へ出すことです。

 

市場は正直です。

 

問い合わせが多い。

案内が入る。

反応が薄い。

 

全部、市場が教えてくれます。

 

市場に出さなければ、何も始まりません。

 

 

そして、市場へ出す以上は、

目立たせること。

 

これが売る側の不動産会社の仕事です。

 

写真はこれでええんか。

 

広告は伝わっているんか。

 

現地はきれいか。

 

草は伸びてないか。

 

看板はちゃんと見えるか。

 

私は前にも書きました。

 

売れるか売れへんかは、紙一重。

その紙一重を埋めるのが営業マンです。

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売主さんと営業マンはチームです

 

 

 

私は、売却は営業マン一人で

するものやと思っていません。

 

売主さんと営業マン。

 

二人で進めるものです。

 

市場へ出して、反応を見る。

 

「問い合わせ少ないですね。」

 

「写真変えてみましょう。」

 

「草刈りしときましょう。」

 

「価格を少し考えてみましょう。」

 

一つずつ作戦を考えていく。

それが本当の売却活動です。

 

営業マンが一方的に、

「価格下げましょう。」

 

だけ言うのは簡単です。

 

 

でも、売主さんも納得して、

営業マンも知恵を出して、

一緒に考える。

 

それが私は好きです。

 

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売れない家はありません

 

私は今まで、

たくさんの家を見てきました。

 

だから断言できます。

売れない家はありません。

 

しかし売り止めになる家はあります。

 

「その値段なら売りたくない。」

そういう判断はあります。

 

でも、市場へ出して、反応を見て、

営業マンと売主さんが一緒になって戦略を考える。

 

 

それを繰り返せば、

私は売れない家はないと思っています。

 

相場は誰かが決めるものではありません。

市場が決めます。

 

そして市場を動かすのは、買いたい人です。

 

だから私は今日も思います。

「買いたくなった時が、その人の相場や。」

 

そのタイミングで、「この家、ええな。」

と思ってもらえる準備をする。

 

それが売主さんであり、

営業マンであり、

私たち不動産会社の仕事やと思っています。

 

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よくある質問（Q&A）

 

Q. 不動産の相場は誰が決めているのですか？

 

相場は特定の人や会社が決めるものではありません。

 

売りたい人と買いたい人が市場で合意した

価格の積み重ねによって形成されています。

 

Q. 過去の成約事例は参考になりますか？

 

はい。ただし、できるだけ直近の成約事例が重要です。

 

不動産市場は変化するため、数年前の価格だけでは

現在の市場を正確に反映できないことがあります。

 

Q. 少しでも高く売るにはどうすればいいですか？

 

まずは市場へ出して反応を見ることです。

 

そのうえで、広告の見せ方や写真、価格設定などを

営業担当者と一緒に見直していくことが、

高値売却につながる可能性があります。

 

Q. 売れない家は本当にないのでしょうか？

 

私は「売れない家」よりも、

「売り止めになった家」のほうが多いと感じています。

 

市場の反応を見ながら売主さんと営業担当者が

一緒に戦略を考えることで、売却の可能性は広がります。

 

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※この記事は、私自身が不動産仲介・買取の

現場で経験してきた考えをもとに書いています。

 

査定価格は大切ですが、それ以上に市場の反応を見ながら

売主さんと営業マンが一緒に売却戦略を考えることが、

納得のいく売却につながると私は考えています。