相続した借地上建物を“更地にできない”…でも大丈夫。地主から解体を求められたときの対処法【東大阪市版】

東大阪市で「相続した借地上建物」をどう扱う？

まず知っておきたい現実

「父が亡くなり、東大阪市の借地上の古い家を相続した。

地主さんとは面識がなく、いきなり“更地にして返して”と

言われたけど、解体費用なんて出せない……。」

こうした相談は2024〜2025年で一気に増えています。

背景には以下の事情があります。

東大阪市は借地文化が強い地域で、戦後から続く契約が多い
建物が老朽化し、空き家化しているケースが多い
相続人が離れて暮らしている、単身で対応が難しい
地主の高齢化で「契約関係を整理したい」ニーズが増加

特に単身の相続人の方は、「一人で地主と交渉なんて無理」「契約書もどこにあるか分からない」「解体費用なんて払えない」と不安が強くなりがち。

ですが、安心してください。

借地契約には法律上のルールがあり、地主が

一方的に“更地返還”を強制することはできません。

ここから、あなたが損しないための

正しい対処法を順に解説します。

地主が求める「更地返還」は本当に義務？まず理解すべき法律と契約

旧借地法・借地借家法どちらの契約かで大きく違う

相続した借地契約が

旧借地法（1992年までの契約）
借地借家法（1992年以降の契約）
どちらで運用されているのかで義務が変わります。

東大阪市は古い契約が多く、ほとんどが旧借地法の

まま更新され続けているという特徴があります。

旧借地法では

契約更新はほぼ自動
地主側からの解約は困難
更地返還義務は「建物滅失」が前提
というルールがあります。

つまり、相続した建物を勝手に壊して

更地にする義務は、通常はありません。

「更地で返してください」は地主側の“希望”であることが多い

地主の多くはこう言います。

「建物は古いし、解体して返してほしいんです」

しかし実務的には次のように整理されます。

借地契約が続いている限り、建物は存在している扱い
建物を壊す義務は相続人にはない
合意解除の場合は双方の合意が必要
地主の一方的要求は法的効力が弱い

つまり“必ずしも従う必要はない”というのが現実です。

解体費用が出せない…それでも合法的にできる3つの選択肢

ここからは、あなたのように「費用は出せない。でも問題は穏便に終わらせたい」という人が取れる現実的な方法を紹介します。

選択肢①：借地権＋建物を“現状のまま”売却する

東大阪市は借地権の流通が比較的多い地域で、

借地でも買取する専門業者や投資家がいます。

売却できるケースの特徴：

地主と疎通が取れる、または承諾が得られる可能性がある
建物が古いままでも問題なし
相続登記が完了している（または可能）
地代の滞納がない

現状のまま売れると

・解体費ゼロ
・手出しゼロ
・手元に現金が残ることもある

というのが最大のメリット。

実際に、東大阪市・八尾市・大東市では

築60年以上の木造長屋が現状買取された例も多いです。

選択肢②：建物のみ買い取ってもらい、地主へ返還する（建物買取）

あまり知られていませんが、

借地の建物だけ買い取る専門業者が存在します。

仕組みとしては：

相続した建物を現状のまま買取
業者が地主と交渉
建物を解体または譲渡
地主に返還

つまりあなたが地主と直接交渉する必要がない

という点が大きなメリットです。

「地主に会うのが怖い」

「何を言われるか分からない」

という方に向いています。

選択肢③：地主から“合意解除金”をもらう（レアだが可能）

地主がその土地をすぐ使いたい場合、

駐車場にしたい
売却したい
一括管理したい

などの理由で、借地権を買い取りたい

というケースがあります。

その場合は相続人にお金を払って

契約を終わらせることがあります。

あなたの費用負担はゼロになるどころか、

プラスになる可能性も。

ただし、地主が急いでいる場合に限られます。

地主とまだ会っていない…そのまま動く前に確認すべきこと

東大阪市の相談で共通して言われることがあります。

「地主に会うのは怖い……」

それは自然な気持ちですが、

まずは以下の準備だけ行いましょう。

① 借地契約書または更新契約を探す

・相続した家の引き出し
・昔の書類保管箱
・親族の家

契約書がなくても対応はできますが、

あれば交渉に有利です。

② 相続登記（名義変更）が済んでいるか確認

2024年から相続登記は義務化されているので

早めに進めたいところ。

未完了でも売却はできますが、「売る前に

登記したい」という業者もあります。

③ 地代の滞納がないかチェック

滞納があると交渉が難しくなるため

事前確認がおすすめ。

地主から“強い口調”で言われた時の対処法（よくある会話例付き）

東大阪市でも実際に起こりがちなやり取りを示します。

ケース①：『更地で返してください』と言われた

→回答例

「相続したばかりで、契約内容も分からず不安です。

まずは契約を確認させてください。

建物を解体できる状況にないので、

現状に沿った方法を一緒に考えさせてください。」

ポイント：

“できません”とは言わない
まず時間を確保する
専門家につなぐ準備をする

ケース②：『建物が古いから危ない』と言われた

これはよくある言い回しですが、

危険性＝解体義務とは限りません。

→回答例

「安全性については確認しておきます。

ただ、契約内容に基づいて今後の進め方を検討したいので、

またこちらからご連絡します。」

ケース③：『解体費はあなた持ちが当然』と言われた

実務上は解体費を相続人が負担する義務はありません。

→「費用が出せない」事実を冷静に伝えるだけで十分です。

東大阪市で借地を相続した40歳単身女性が取るべき“最短ルート”

状況（仮）40歳／単身女性／地主とは面識なしの場合

に合わせるともっとも現実的なルートは以下です。

ステップ1：相続登記の状況確認（5〜10分）

書類がなければ、市役所の

固定資産税課で名義をチェックできます。

ステップ2：建物の現況を把握（10分）

スマホで写真数枚撮るだけで十分。

古くても問題ありません。

ステップ3：地主へ急いで連絡しない（重要）

地主へ先に連絡するとペースを握られ、

あなたが不利になります。

まずは中立的な専門家に状況を説明しましょう。

ステップ4：借地の“現状で売却できるか”査定を取る

査定は無料が一般的。

写真と住所だけで査定できる業者もあります。

費用ゼロで問題を解決した事例：

傾きが顕著な家を相続（大阪市A様）→ 他社は 0円や断り → 現状で売却成立
10年放置の長屋を相続（守口市K様）→ 地主との関係悪化前に現状買取 → 無事解決

借地でも十分売却可能です。

ステップ5：売却 or 地主との交渉を専門家が代行

一人で抱え込まなくてOK。

あなたは“判断するだけ”で大丈夫です。

借地相続の失敗事例に学ぶ、やってはいけないNG行動

単身女性の相続人が陥りがちなパターンは以下の3つ。

① 地主の言葉をそのまま信じて解体しようとする

→ 数百万円かかる場合あり

→ 売却できず、大損

② 放置する（2〜3年放置→立ち退き交渉が難化）

・建物が倒れそう
・近隣トラブル
・地代滞納

リスクが増えるだけです。

③ 兄弟や親族と揉める（責任の押し付け合い）

単身相続でも、兄弟が関係してくるケースがあります。

まとめ：あなたは“何も悪くない”。合法的に手放す方法は必ずある

借地の相続は専門家でも難しい分野です。

契約書
旧借地法
地主の意向
古い建物
解体費
相続手続き

これらが複雑に絡み、普通の人が一人で

対処するのは不可能に近いのです。

大切なのは…

地主の要求をそのまま受け入れないこと。

あなたに金銭負担なく解決する道は必ずあること。

まずは“現状のまま売れるかどうか”を

知るところから始めましょう。

〈不動産売買等でのよくある質問〉

借地の査定や相談は無料ですか？

多くの業者では無料で行っています。

写真と住所だけで概算査定が可能な会社もあります。

古い長屋や連棟でも売れますか？

売却は可能です。

特に東大阪市は長屋の流通が多く、

現状のまま購入する業者もあります。

借地権でも買い取ってくれるんですか？

はい、借地権は立派な資産であり、

需要があります。

地主の承諾が必要なケースはありますが、

交渉代行も可能です。

相続登記をしていなくても売れますか？

売却は可能ですが、最終的に登記が必要になります。

売却と同時並行で進めることもできます。

地主と連絡が取れない場合はどうすれば？

借地権売却の専門業者が代わりに調査・交渉できます。

相続人が直接動く必要はありません。

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