相続した昭和50年代の家、リフォームと売却どちらが得？大阪市鶴見区の築古物件の正しい判断基準

親から相続した家が、昭和50年代に建てられた一戸建て──。

「思い出があるからリフォームして残したいけど、費用がかかりそう」

「売却した方が得なのかな？」と悩んでいませんか？

築40年以上の家は、老朽化・耐震性・固定資産税・

維持管理など、複数の課題が重なります。

一方で、土地の価値が残っているケースも多く、

単純に「古い＝売れない」とは限りません。

この記事では、大阪市鶴見区の実例を交えながら、

リフォームと売却それぞれの「得・損」
築古住宅の資産価値の見方
実際に判断した人たちの事例

を、相続者目線でわかりやすく解説します。

「今後どうするかを決めたい」「損せずに整理したい」

という方は、ぜひ参考にしてください。

1. 鶴見区の昭和50年代一戸建てが抱える現実

築40〜50年超の建物が直面する老朽化リスクとは

昭和50年代（1975〜1984年）築の家は、今では築45〜50年超。
この年代の住宅で最も多いのが「見えない部分の老朽化」です。

たとえば…

配管の腐食 → 水漏れ・悪臭の原因
白アリ被害 → 床下の柱がスカスカになるケースも
屋根・外壁の劣化 → 雨漏りや断熱性能の低下

外観をリフォームしても、基礎や柱が

劣化していれば意味がありません。

修繕を後回しにすると、修繕費用が倍増することもあります。

鶴見区の中古住宅市場の現状（2025年最新動向）

大阪市鶴見区では、2025年現在も中古住宅の取引が堅調。

しかし築40年以上の物件は「建物の評価が低く、

土地価値が中心」となっています。

種類	価格帯の目安	主な特徴
築20年以内	3,000〜4,000万円	住宅ローン利用が多く流動性が高い
築40年以上	1,200〜2,000万円	「古家付き土地」としての取引が主流
更地	坪70〜90万円	駅徒歩圏では上昇傾向あり

つまり、築古住宅をどう扱うかで

数百万円単位の差が出るのが現実です。

旧耐震基準（1981年以前）の建物が評価されにくい理由

1981年6月以前に建築確認を受けた建物は

「旧耐震基準」に該当。

この基準は震度6〜7の地震を想定していません。

そのため、

ローン審査が通りにくい
保険料が上がる
買い手が限られる

といったデメリットがあります。

築50年前後の物件は、リフォームよりも**「土地の価値をどう活かすか」**が現実的な方向になります。

2. リフォームして活かす場合のメリット・注意点

リフォーム費用の目安と回収の見込み

築古住宅のリフォーム費用は、内容によって大きく変わります。

工事内容	目安費用	ポイント
外壁・屋根の改修	150〜300万円	雨漏り・断熱性を改善
水回り全交換	200〜400万円	キッチン・浴室・トイレ一式
フルリノベーション	700〜1,200万円	耐震補強・断熱・配管更新含む

「リフォーム＝資産価値アップ」とは限りません。

費用回収ができるかどうかは、

立地と築年数、需要によって異なります。

“見えない部分”のコストに注意

リフォーム見積りでは、見た目の工事（壁紙・外壁塗装など）は明記されていますが、基礎や配管、断熱のやり直しが含まれていないことが多いです。

工事中に「土台が腐っていました」

「配管が全滅です」と追加費用が発生する例も。

リフォーム前には、**住宅診断

（インスペクション）**を行うことが鉄則です。

費用は5〜7万円ほどで、工事の優先度が明確になります。

リフォーム後の活用方法と収益性

活用方法	メリット	デメリット
自分で住む	愛着を残せる・新築より安い	維持費・修繕費が続く
賃貸に出す	家賃収入が得られる	修繕・空室リスク
売却する	見た目が良く高値に	投資額を回収できない場合あり

築50年の家では、「自分で住む」目的での

リフォームが最も現実的です。

投資としては、回収期間が長くリスクが高いのが実情です。

3. 売却する場合の判断ポイント

築古でも「土地」に価値があるケース

鶴見区は大阪市内でも住環境が良く、

今里筋線・長堀鶴見緑地線沿線の人気が高いエリア。

駅徒歩10分圏内、整形地・南向きなどの

条件が揃えば、古家付きでも高値で売れます。

たとえば、

鶴見区横堤・放出東エリア → 坪80〜100万円
今津中・浜地区 → 坪60〜75万円
など、立地次第で1,000万円以上の差が生まれます。

解体・更地化・現状渡しの違いと費用

方法	特徴	費用目安
現状渡し	建物付きのまま売却	費用0円（買主負担）
更地渡し	解体後に売却	100〜150万円前後
リフォーム後販売	外観UP・即入居可	費用対効果は限定的

現状渡しは、最も早く・低コストで現金化できる方法。

相続物件の整理にも向いています。

鶴見区の土地価格動向（2025年）

国交省地価公示によると、

鶴見区の住宅地平均は前年比約1.3％上昇。

再開発エリア（鶴見緑地・放出）を中心に地価は堅調です。

将来的にも「土地需要」は安定しており、

築古でも資産化が可能です。

「古家付き土地」として売る際の注意点

登記上の名義が相続後に変更済みか
境界確定測量が完了しているか
再建築可否を確認しているか

これらが曖昧なまま売却すると、

契約トラブルに発展するリスクがあります。

相続登記と境界確認は、

売却前に必ず整理しておきましょう。

4. リフォームと売却の損得比較

項目	リフォーム	売却
初期費用	300〜1,000万円	ほぼ0円（解体除く）
手間	工事・管理必要	契約・登記のみ
維持費	継続発生	なし
現金化	長期的	即時
リスク	追加工事・回収困難	相場変動

総合的に見ると、築古住宅では売却のほうが

リスクが少なく手取りが安定します。

リフォームは「住み続けたい」「賃貸に出す」など

明確な目的がある場合に限って有効です。

5. 判断の前に確認すべき「法的・実務的チェック項目」

相続登記が完了しているか

2024年4月から、相続登記は義務化されました。

3年以内に登記を行わないと、**10万円以下の過料（罰金）**が科される可能性があります。

名義が変わっていないと、

売却やリフォーム契約ができません。

再建築不可・接道義務の確認

接道が4m未満、または私道のみの場合、

再建築不可の可能性があります。

鶴見区では古い長屋・連棟住宅に多く見られるケースです。

→ 区役所や法務局で「建築計画概要書」を確認しておくと安心です。

税金・控除制度の確認

相続した空き家の売却時には、**「相続空き家の3,000万円特別控除」**が適用される場合があります。

条件：

相続で取得した家屋
被相続人が一人暮らしで死亡
解体または耐震リフォーム後に売却

これを使えば、譲渡益から3,000万円まで非課税にできます。

→ 税理士や不動産会社に早めに相談しておくと◎。

6. 実際の事例：築古住宅をどう判断したか

ケース①：リフォームして賃貸運用

鶴見区今津北のAさん（40代）は、築47年の実家を相続。

外壁と内装をリフォームし、

賃貸に出したところ月7万円の家賃収入に。

しかし5年後、屋根・水道管の劣化で

再修繕費120万円が発生。

結果的に実質利回りは3％未満となり、

手間の割に利益が少ない結果に。

ケース②：現状のまま売却

鶴見区横堤のKさん（60代）は、

相続登記後すぐに複数社に査定を依頼。

築48年の家を現状のまま1,750万円で成約。

解体費や修繕費も不要で、

相続税支払いにも間に合いました。

→ 手取りを確保しつつ早期現金化に成功。

比較まとめ

項目	リフォーム賃貸	現状売却
手取り	約200万円（5年）	約1,700万円（即時）
手間	管理・修繕あり	手続きのみ
メリット	家を残せる	現金化・節税可
デメリット	維持コスト・空室	家を手放す

多くの相続者が「現状売却」を選ぶ理由は、

リスクを減らして資金を早く確保できるからです。

7. 損をしないための3ステップ判断基準

1️⃣ 建物の価値を把握（インスペクション）
2️⃣ 土地の価値を把握（相場・路線価）
3️⃣ 費用対効果を試算（リフォーム vs 売却）

この3ステップを比較することで、最適解が見えてきます。

築古住宅は“ゼロか百か”ではなく、

「今の状態をどう活かすか」の発想が重要です。

8. 【無料相談】まずは「リフォームと売却どちらが得か」診断してみよう

鶴見区エリアでは、立地や接道状況で査定額が大きく変わります。

「築古だから売れない」と決めつけず、

現状売却
解体売却
リフォーム後売却

の3パターンで比較査定を取るのが賢明です。

実際に数字で見比べることで、

「費用対効果」がはっきりします。

👉 無料相談・簡易査定を活用して、

まずは「今の家の価値」を見える化してみましょう。

不動産売買・相続物件に関するよくある質問（FAQ）

Q1. 築50年の家はリフォームしても売れますか？

立地と構造によります。耐震補強済みやデザイン性の高いリノベーションなら売却も可能ですが、多くの場合は「土地」としての価値が中心になります。

Q2. 相続登記をしていなくても売却できますか？

できません。名義が被相続人のままだと契約締結できません。

2024年以降は登記義務化により、

放置すると罰則があるため注意が必要です。

Q3. 解体費用はいくらかかりますか？

木造2階建（約30坪）で100〜150万円前後が相場です。
狭小地や連棟は追加費用が発生することがあります。

Q4. 再建築不可物件でも売却できますか？

可能ですが、買い手が限定されます。

専門業者による「買取」や

「現状引き取り」が現実的な方法です。

Q5. 査定や相談は無料ですか？

ほとんどの不動産会社では無料です。

複数社に依頼して比較することで、

より正確な相場感を把握できます。

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