相続した空き家の長屋「貸す vs 売る」完全比較してみました！ 大阪市淀川区｜駅徒歩5分・再建築不可…それでも判断できるようになる話
はじめに
「これ、売った方がええんか…
それとも貸した方がええんか…」
相続で長屋を持った瞬間、多くの人が
この“止まるポイント”にぶつかります。
今回のケースはかなりリアルです。
- 大阪市淀川区
- 駅徒歩5分（立地は強い）
- 土地約10坪
- 再建築不可
- 築古長屋
この条件、実務的に見ると
👉 “活かすも殺すも判断次第”の物件です。
おばちゃん登場👇
「なぁこれな、場所ええねん。
でも売ったら安い言われてん…どうしたらええの？」
👉 ここから本音でいきます
売るという選択（現実を受け入れる勇気）
まずは「売る」という選択から見ていきます。
多くの方が最初に驚くのが価格です。
「駅近＝高く売れる」というイメージがありますが、
長屋・再建築不可という条件が入った瞬間、
評価は一気に変わります。
■想定売却価格（現実ライン）
- 約250万円〜600万円
- 条件が良ければ〜700万円前後
- 基本は投資家向け価格帯
おばちゃん👇
「え？それだけ！？駅5分やで！？」
👉 ここが“最初の壁”です
■なぜここまで下がるのか（本質）
価格が下がる理由は単純ではありません。
いくつかの要素が重なっています。
■主な要因
- 再建築不可（＝将来の出口が弱い）
- 土地10坪（＝ボリュームが取れない）
- 長屋（＝単独利用しにくい）
- 融資が通りにくい
👉 要するに
「買う側にとって難しい不動産」
■売却のメリット（改めて整理）
売却はシンプルです。
複雑なことを一気に終わらせる選択です。
■メリット
- 即現金化できる
- 管理・修繕の負担ゼロ
- トラブルリスクを断ち切れる
- 相続整理が一気に進む
■売却のデメリット
一方で心理的な引っかかりも残りやすいです。
■デメリット
- 思ったより安い
- 「まだ使えるのに」という感情
- 将来の収益機会を手放す
おばちゃん👇
「スッキリはするけどな…
なんか“もったいない感”あるねん」
貸すという選択（考えれば考えるほど深い）
次に「貸す」という選択です。
こちらは一気に難易度が上がりますが、
その分リターンも見えてきます。
■まず現実
👉 そのままでは貸せない
長屋の場合、最低限の修繕はほぼ必須です。
■リフォーム費用のリアル
- 最低限：150万〜250万
- 標準：250万〜400万
- しっかり：400万〜600万
おばちゃん👇
「うわ…思ったよりいくなぁ」
■でも家賃は“意外といける”
ここが重要ポイントです。
淀川区・駅徒歩5分という条件はかなり強く、
■想定家賃
- 6万円〜7万円
- 状態次第で7.5万円前後も可能
- 外国人・単身需要あり
👉 つまり
「立地が弱点をカバーする」
収支をリアルに考えてみる
ここで一度、冷静に数字を見てみます。
■想定モデル
- リフォーム：300万円
- 家賃：6.5万円
■年間収入
- 約78万円
■単純回収
👉 約3.8年
おばちゃん👇
「え、めっちゃええやん！」
いやいや、そんな甘ないで（現場のリアル）
ここでテンション上がるのは危険です。
■実際に起きること
- 空室期間（1〜3ヶ月）
- 突発修繕（給湯器・水回り）
- 入居者トラブル
- 管理の手間
👉 これを踏まえると
■リアル回収年数
- 約5年〜7年
おばちゃん👇
「まぁそんな簡単ちゃうか…」
最大の論点「回収後どうする？」
ここがこのテーマの核心です。
■おばちゃんの疑問
「元取ったあと売ったら最強ちゃう？」
👉 めちゃくちゃ良い視点です
貸してから売る戦略（実務目線）
■メリット
- 初期投資回収できる
- 家賃収入が残る
- 売却時に利益上乗せ
■デメリット
- 建物がさらに古くなる
- 売却難易度が上がる可能性
- 修繕リスクが増える
👉 ポイント
「時間を味方にするか、敵にするか」
結論（おばちゃん最終判断）
■売るべき人
- 面倒なことが苦手
- すぐ現金化したい
- リスクを避けたい
👉 ストレスゼロ型
■貸すべき人
- 手間を許容できる
- 数年スパンで考えられる
- 投資思考がある
👉 中長期回収型
おばちゃんの最後の一言
「これな…正解ないで」
でもな、
👉 “自分に合ってる方”は必ずある
まとめ
■売る
- 250万〜600万
- 即終了
- リスクなし
■貸す
- 初期300万前後
- 家賃6〜7万
- 回収5〜7年
👉 最終結論
「短期で終わるか、長期で育てるか」
無料相談で“あなたの答え”を出す
「自分の場合どっちがええん？」
👉 これは物件ごとに答えが違う
不動産売買等でのよくある質問
再建築不可でも貸せますか？
可能です。立地次第では需要があります。
家賃はどれくらい期待できますか？
淀川区駅近なら6〜7万円が目安です。
売るべきか迷っています
状況によって最適解は変わります。
