相続登記と成年後見人による不動産売却をトータルサポート｜許可・登記・買取の流れを徹底解説
はじめに
「相続登記もしなきゃ…」
「後見人の許可も必要で、何から手をつければいいの？」
親の不動産を売却しようとすると、登記・家庭裁判所・不動産会社など、関わる窓口が多く、何をどう進めればいいか分からなくなりがちです。
とくに近年は、**相続登記の義務化（2024年4月施行）**や、成年後見人制度の厳格化によって、正しい手続きを踏まないと売却が進まないケースが増えています。
本記事では相続登記と成年後見人手続きの両方を伴う不動産売却を、実例と共にわかりやすく解説します。
1. 相続登記と成年後見人制度の違いと関係性
まず整理しておきたいのが、「相続登記」と「成年後見制度」はまったく別の法律手続きという点です。
- 相続登記：亡くなった人（被相続人）の名義を、相続人へ正式に移す登記手続き（※2024年4月から義務化）
- 成年後見制度：認知症などで判断能力が不十分な人のために、裁判所が選任する“代理人”が財産管理や契約行為を行う制度
この2つが同時に必要になるのは、例えば次のようなケースです。
✅「亡くなった母の家を相続したが、父が認知症。父名義に相続登記した上で、後見人として売却したい」
つまり、相続登記で名義を整理し、成年後見制度で“代理権”を得て売却許可を取る——この2段階が必要になるのです。
2. 【実例】相続登記と後見人手続きを同時に行ったケース
ケース①：大阪市北区Aさん（60代男性）の場合
「母が亡くなり、父はすでに認知症で施設に入所していました。
相続登記を済ませようとしたら、『父の判断能力がないので後見人を立てないと売却できない』と分かりました。
そこで家庭裁判所に申立てをして、私が父の成年後見人に選任されました。
許可を得てから家を売却するまで、トータルで半年ほどかかりましたが、きちんと法的手続きを踏んだので安心でした。」
このように、「相続登記＋後見許可＋売却」の順で行うのが原則です。
ケース②：大阪市浪速区Kさん（70代女性）の場合
「主人から相続した長屋を売却しました。
私が後見人として家庭裁判所に申立てを行い、許可が下りた後、不動産会社に買取を依頼しました。
私は『とにかく確実に引き取ってくれること』を第一に考えていたのですが、想像していたより高い金額で買い取ってもらえて、本当に助かりました。」
Kさんのように「施設費用を作るため」「空き家を放置したくない」といった理由で売却を決めるケースも多くあります。
3. 相続登記と成年後見手続きを並行で進めるステップ
Step①：相続関係の整理と登記準備
まずは「誰が相続人なのか」を明確にします。
戸籍謄本や遺産分割協議書を準備し、法務局へ相続登記申請を行います。
💡【2024年4月から義務化】
相続登記を3年以内に行わないと、過料（罰金）の対象になる可能性があります。
司法書士に依頼する場合、費用の目安は5〜10万円ほど。
不動産が複数ある場合や共有状態が複雑な場合は、もう少しかかることもあります。
Step②：成年後見人の申立と審判
後見制度は、家庭裁判所に申立てることで始まります。
必要書類は「申立書」「診断書」「財産目録」など。
後見人が選任されるまでの期間は約1〜2ヶ月です。
後見人は、家庭裁判所の監督下で被後見人の財産を守る立場です。
そのため、後見人が勝手に不動産を売ることはできません。
次のステップで「売却許可」を得る必要があります。
Step③：家庭裁判所へ売却許可申立て
後見人として不動産を売却するには、家庭裁判所へ「不動産売却許可申立」を行います。
主な提出書類は以下の通りです。
- 不動産の登記事項証明書
- 査定書（不動産会社の見積もり）
- 売却理由書（施設費用、維持困難など）
- 被後見人の財産一覧
許可が下りるまでの期間は約1〜2ヶ月。
この間に、複数社の査定を取って比較しておくと、
裁判所の審査がスムーズになります。
Step④：許可後に売却契約・引き渡し
家庭裁判所の許可が下りたら、正式に契約を進められます。
売買契約書には「成年後見人○○」として署名・押印します。
代金は必ず被後見人名義の口座に入金し、用途（施設費用・医療費など）を家庭裁判所へ報告します。
✅【注意】許可前に契約すると「無効」となるリスクがあります。
かならず許可を取得してから契約に進みましょう。
4. 相続登記と後見人売却を専門家に任せるメリット
法律や登記、不動産契約の分野はそれぞれ専門性が高く、
複数の専門家が関わります。
| 項目 | 主な担当専門家 |
|---|---|
| 相続登記 | 司法書士 |
| 後見申立・許可 | 家庭裁判所＋司法書士・弁護士 |
| 不動産査定・買取 | 不動産会社 |
| 税金相談 | 税理士 |
このように、手続きをバラバラに依頼すると、書類の整合性が取れず、許可や登記がやり直しになることも。
そこで近年は、「相続登記＋後見手続＋不動産買取」をワンストップで対応する専門チームを利用するケースが増えています。
メリットまとめ
- 手続きの重複を防げる
- 書類作成の整合性が保たれる
- 裁判所・法務局への対応がスムーズ
- トラブル時も一元的に相談できる
5. よくあるトラブルと防止策
❌ 許可前に契約してしまう
→ 無効の可能性。裁判所許可が出る前に「仮契約」してはいけません。
❌ 相場より安く売却してしまう
→ 裁判所は「被後見人の利益」を守る立場。
相場の根拠（査定書）が必要です。
❌ 相続人間の意見がまとまらない
→ 売却の前に「遺産分割協議書」で合意を得ておくことが大切です。
💬【アドバイス】
書類の不備や遅延が多いのは、ほとんどが“情報共有不足”によるもの。
早めに専門家へ相談し、必要書類を一覧化しましょう。
6. 手続きをスムーズに進める3つのコツ
① 家族間での合意を早めに
相続人全員の理解がないまま進めると、家庭裁判所の審理が止まることもあります。
② 証拠資料（査定書・見積書）を複数用意
家庭裁判所は「公正な価格で売却されたか」を重視します。
③ 専門家に“一元管理”で依頼
司法書士・不動産会社・行政書士が連携している窓口を選ぶことで、
手続きがスムーズになり、心理的負担も減ります。
7. 経験者が語る「頼んで良かった」理由
「家庭裁判所や法務局など、複数の窓口を自分で動くのは大変。
でも一つの窓口で登記も許可申立も対応してもらえたので助かりました。」
「後見人としての報告書までサポートしてもらえて、間違いがなかった。」
「相続登記と後見手続きを同時に進めたことで、時間も手間も大幅に減りました。」
8. よくある質問（Q&A）
Q1：相続登記をしていないと後見人でも売却できませんか？
→ できません。まず被後見人名義に相続登記してから、家庭裁判所の許可申立てを行います。
Q2：家庭裁判所の許可はどれくらいで下りますか？
→ 通常1〜2ヶ月。ただし、書類不備があると延びることもあります。
Q3：売却代金は誰が受け取る？
→ 被後見人本人の口座で管理し、使途を裁判所へ報告します。
Q4：再建築不可・老朽化した家も売却できる？
→ 不動産会社によっては買取可能です。査定段階で相談を。
Q5：相続登記と後見人手続きを同時に依頼できますか？
→ 可能です。司法書士と不動産会社が連携している事務所を選ぶと効率的です。
9. まとめ｜相続登記と成年後見人の手続きを一気通貫で進めよう
- 相続登記は「名義を正しく整理する手続き」
- 成年後見人制度は「代理権を得て安全に売却する仕組み」
- この2つを順序立てて進めることで、トラブルなくスムーズな不動産売却が可能です。
複雑な手続きほど、一元化された専門サポートを活用するのが、最短ルートといえます。
10. 無料相談・サポート案内（CTA）
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