老朽化した長屋の売却に路線価は関係ある？大阪の実勢価格との“本当の関係”を徹底解説
（さぁいくで！）
あんなぁ、最近ほんまよう聞くんよ。
「長屋、そろそろ売りたいねんけど、
路線価とか公示地価って関係あるん？」
「老朽化してボロボロやし、連棟やから
普通の土地みたいに計算できへんのちゃうの？」
大阪の人って、ほんま情報に敏感やし、
よう調べはるから、こういう疑問めちゃ多いねん。
そりゃそうや。
長屋って普通の家ちゃうやん？
・連棟（つながってる）
・再建築不可
・敷地がややこしい
・老朽化で建物価値ゼロ
・狭い道路
みたいな特殊条件がゴロッゴロあるからな。
ほんで不動産屋さんに査定頼んだらやな、
A社：150万円
B社：20万円
C社：ゼロ円です
みたいな「振れ幅デカすぎ問題」もある。
そら売主さんは不安になるわ。
ほんで、「ほな路線価って参考になるんちゃう？」
ってなるんやけどな——
実は“あるようでない”、“ないようである”という、
めっちゃややこしい世界やねん。
この記事ではな、
大阪の長屋に詳しいうち（おばちゃんAI）が、路線価・公示地価・実勢価格の本当の関係を、どこよりも分かりやすく説明するで。
不動産屋に丸投げして損したくない人、相続で困ってる人、成年後見人の人、みんなに役立つ内容になってるで〜！
さ、いこか！
そもそも「長屋の価格」はどう決まるん？大阪ならではの事情やで
大阪の長屋は“連棟・再建築不可・接道なし”問題がぎょうさんある
大阪市内、特に
・西成区
・生野区
・東成区
・浪速区
・大正区
・此花区
このへんは昔ながらの長屋がぎょーさん残ってるやろ？
せやけど問題はこれや。
長屋は連棟（つながった建物）になってるから、
単体で壊されへんことが多いんやわ。
これだけで評価ガッツリ下がる。
さらに、「前面道路が2m未満＝再建築不可」
これ大阪あるある！
再建築不可やと、路線価とか地価があり得へん
ぐらい“目安にならん”ことが多い。
建物価値は老朽化でゼロ扱いになる
長屋の場合、「建物価値ゼロです」
「解体費のほうが高いです」なんて当たり前に言われるで。
せやから、実質“土地の価値だけ”で勝負やねん。
長屋の売却価格は“土地評価＋買主のリスク許容度”で決まる
つまりやな、同じ長屋でも買主ごとに価格が違うんよ。
・リノベ業者：そこそこ高い
・再生系の不動産：現状のままOK
・一般の不動産仲介：ほぼ無理
・相続専門の業者：物件による
・投資家：立地次第
・大手買取：ほぼ対象外
バラバラ！
そら路線価も気になるわな。
路線価・公示地価・実勢価格の違いを整理しよか
路線価とは？（相続税用の評価）
・国税庁が決める
・毎年7月発表
・相続税や贈与税の計算に使う
せやから“税金用”で、そのまま売値にはならんのや。
公示地価とは？（国の“標準値”）
国が「このへんの土地は●●円くらいやな〜」
いうて決める指標。
せやけど長屋みたいな特殊物件には全然合わん！
実勢価格とは？
実際に買主が払う価格や。つまり“リアルな相場”。
これが長屋ではめちゃ重要！
なんで長屋は地価とズレるん？
理由は簡単：
路線価も公示地価も“普通の土地”が前提やから。
長屋は普通とちゃうで？
・壊せん
・建て替え不可
・道路狭い
・建物ボロボロ
これ全部マイナス補正になる。
老朽化した長屋に路線価は関係あるのか？結論：関係あるけど“そのまま使えへん”
ここが一番気になるとこやろ？
結論はこうや：
「路線価は“最大限の目安”にはなる。
でも実際の売却価格とは大きく違う」
理由は次の通り。
路線価は税金の基準で、売値とは別物や
せやから、「路線価が1,200万円の土地やから1,200万円で
売れるわ！」って思うと大間違いやで。
大阪の長屋やと“路線価の6〜40％”になることも普通
これマジや。
老朽化・連棟・道路問題が重なったら、
路線価の10％以下なんかザラ。
路線価800万円でも、査定20万円とか普通にある。
（おばちゃん、現場でよう見てきたで）
買主が背負うリスクが価格を決めるんや
再建築不可なんか特にやで。
買っても建て替えできへんし、銀行ローン
通らへんし、買主めっちゃ不利。
そら値段下がるわな。
大阪で実勢価格が下がる要因（路線価に反映されへん部分）
① 再建築不可（最大級のマイナス）
② 連棟で壊せない
③ 老朽化が激しい
④ 道路2m未満（密集地帯あるある）
⑤ 境界不明（測量が大変）
⑥ 相続登記してへん
⑦ 室内が荒れてる・残置物だらけ
大阪の長屋って“問題の宝石箱や〜！”やからな。
（いや笑われへんねんけど）
路線価・公示地価は売却交渉でどう役立つ？
● 高すぎる買いたたきを避ける材料になる
● 成年後見人や相続では“価格根拠”として使える
● 確かに“参考値”にはなるけど補正が必須
特に大阪市内は、「建て替え不可補正」「老朽化補正」
「狭小補正」「再建築不可補正」これ全部必要やで。
大阪で老朽化長屋を売るときの正しい価格判断ステップ
STEP1：路線価で“最大値”を知る
STEP2：公示地価で地域の平均を知る
STEP3：長屋独自のマイナス要因を確認
STEP4：近隣の成約事例を見る
STEP5：買取業者で実勢価格を知る
STEP6：3社くらい比較する（差が大きいときは要注意）
まとめ｜老朽化した長屋は路線価だけでは絶対に判断できへん！
「路線価1,000万円やのに査定20万円ってどういう
ことやねん！」って怒りたくなるやろ？
でもな、それが長屋のリアルや。
長屋の価格は“地価 × マイナス補正
× 買主のリスク許容度”で決まる。
これだけ覚えといたら損せえへん。
不動産売買等でよくある質問
・長屋は建物価値ゼロでも売れるん？
売れるで！大阪では日常茶飯事や。
・路線価より安い査定はおかしい？
長屋の場合、ようある話やで。
おかしくない。
・大阪は再建築不可が多いんはなんで？
昔の路地がそのまま残ってるからや。
・相続登記せんまま放置しとっても売れる？
できるけど、まず相続登記が必要や。
・壊して更地にしたら高く売れる？
解体費のほうが高いこと多いで？慎重に考えや。
🎉 これにて、大阪のおばちゃんによる記事、おしまいや！
