訳あり物件の査定はなぜ安くなる？査定額の決まり方と注意点を解説

訳あり物件の査定はなぜ安くなる？査定額の決まり方と注意点を解説

 

 

訳あり物件の査定額は、物件が抱える問題の

種類や状態、売却方法によって異なります。

 

訳あり物件で確認される主な問題の種類、

仲介と買取の違い、告知義務の対象範囲、

複数業者を比較する際の注意点を解説します。

 

「訳あり物件を売却したいけれど、査定額が

どのくらいになるのかわからない」

「通常の物件より安く査定されるのでは」

と不安に感じていませんか。

 

訳あり物件は、事故物件や老朽化した物件、

再建築不可物件など、抱えている問題によって

査定の考え方が異なります。

 

この記事では、訳あり物件の査定で

確認されるポイントや、問題の種類による

査定への影響、仲介と買取の違いを解説します。

 

査定を依頼するときの注意点も紹介するので、

売却を検討している方は参考にしてください。

 

Q1: 訳あり物件の査定とは、通常の不動産査定と何が違うのですか？

 

 

訳あり物件の査定では、立地・築年数といった

一般的な評価項目に加え、物件が抱える問題の

種類や程度、解消にかかる費用などが査定額に影響します。

 

 

とくに不動産会社が直接買い取る場合は、

買い取った後に再び売る際のリスクや修繕費用などを

差し引いて価格が算出されるため、同条件の一般的な

物件より査定額が低くなることがあります。

 

訳あり物件とは何か

 

「訳あり物件」という言葉に、

法律上の明確な定義はありません。

 

一般的には、何らかの問題を抱え、通常の物件より

買い手がつきにくい傾向がある不動産を指します。

 

たとえば、事故物件のような心理的な問題、

雨漏りや老朽化などの物理的な問題、再建築不可や

共有持分などの法律・権利関係の問題などがあります。

 

訳あり物件だからといって必ず売却できないわけではなく、

物件の状態や立地、売却方法によって査定額が異なります。

 

査定で確認される主な問題の種類

 

訳あり物件の問題は、主に以下の4つに分けられます。

 

• 心理的な問題：他殺や自殺など、過去に発生した事案によって買主が心理的な抵抗を感じる可能性があるもの
• 物理的な問題：雨漏り、シロアリ被害、老朽化した空き家など、建物や土地そのものに関するもの
• 法律・権利関係の問題：再建築不可、共有持分、違反建築物など、法律や権利関係に関するもの
• 周辺環境などの問題：ゴミ屋敷、騒音、異臭など、物件や周辺環境に関するもの

 

問題の種類によって査定への影響が異なるため、

物件がどのような事情を抱えているのかを

整理しておくことが大切です。

 

出典：国土交通省「『宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン』について」

 

 

Q2: 訳あり物件の査定額は、瑕疵の種類によってどう変わりますか？

 

訳あり物件の査定額は瑕疵（問題）の種類によって

大きく異なり、同じ物件でも業者間で

評価が分かれることがあります。

 

心理的瑕疵（事故物件）は事案の内容や

物件の状態などによって査定額への影響が異なり、

法的瑕疵（再建築不可など）は買い手が限定されるため、

仲介では売却が難しくなる場合があります。

 

心理的瑕疵（事故物件）が査定額に与える影響

 

心理的瑕疵が査定額に与える影響は、

事案の内容や物件の状態などによって異なります。

 

国土交通省のガイドラインでは、人の死の告知に関する

判断基準は示されていますが、査定額の具体的な

減価率は定められていません。

 

個別の事情によって査定額が変わるため、

1社の査定だけで判断せず、複数の業者に相談して

評価の根拠を確認することが大切です。

 

出典：国土交通省「『宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン』について」

 

物理的瑕疵（老朽化・雨漏りなど）の評価ポイント

 

老朽化や雨漏り、シロアリ被害が目立つ物件は、

修繕費や解体費を見込んで査定額が下がる傾向があります。

 

リフォームによって物件の状態が改善すれば

評価に反映される場合もありますが、

工事内容や物件の状態によって評価は異なります。

 

法的瑕疵（再建築不可・接道義務違反など）の査定の考え方

 

法的瑕疵がある物件は利用方法が限られ、

一般の買主が見つかりにくい場合があります。

 

一方、訳あり物件を扱う不動産会社であれば、

リフォームや賃貸、隣の土地とまとめて

利用する方法などを検討できる場合があります。

 

そのため、査定を依頼する際は、

査定額の高さだけでなく、どのような活用方法を

見込んで評価しているのかも確認するとよいでしょう。

 

Q3: 訳あり物件の査定は、仲介と買取で金額が変わりますか？

 

 

仲介では、一般の買主への売却を想定した

価格を目安に査定額を算出します。

 

ただし、買主を探す必要があるため、

売却まで時間がかかることがあります。

 

買取では、不動産会社が直接買主となるため、

早期に現金化しやすいことが特徴です。

 

ただし、買い取った後に再び売る際のリスクや

修繕費用などを差し引いて価格が算出されるため、

仲介での売却を想定した価格より低くなることがあります。

 

仲介が向いているケース

 

時間をかけてでも高値を目指したい場合は、

仲介が向いています。立地がよく、物件が抱える

問題を解消できる見込みがあるなら、

一般の買主が見つかる可能性もあるでしょう。

 

ただし、物件が抱える問題を買主が気にして、

売却まで時間がかかることもあります。

 

時間的な余裕を踏まえて検討しましょう。

 

買取が向いているケース

 

早期に現金化したい、現状のまま手放したい

といった場合は、買取が向いています。

 

不動産会社が買主になるため、一般の買主向けの

内覧対応や販売活動の負担を抑えられます。

 

契約不適合責任（売却した物件が契約内容と異なる

状態だった場合に売主が負う責任）を負わない

とする特約を設けられる場合もあります。

 

ただし、売主が知っていたのに

買主へ伝えなかった事実については、

特約があっても責任を免れることはできません。

 

そのため、契約内容を十分に確認することが重要です。

 

出典：法令検索「民法（明治二十九年法律第八十九号）第572条」

 

Q4: 訳あり物件の査定で損しないための注意点はありますか？

 

 

訳あり物件の査定額は業者ごとに差が出やすいため、

複数の専門業者に査定を依頼して比較することが重要です。

 

査定額だけでなく、価格の根拠や契約条件まで確認しましょう。

 

また、売却前にどこまで告知が必要かを確認し、

自己判断でリフォームなどを進めないことが、

査定で損をせずトラブルを防ぐポイントです。

 

査定額の根拠を説明できる業者かを確認する

 

査定額が高くても、

根拠があいまいな業者には注意が必要です。

 

物件が抱える問題の種類や解消にかかる費用、

買い取った後の活用方法などについて、

具体的な説明があるかどうかを確認しましょう。

 

契約直前になって大幅な減額を提示されたり、

契約を急かされたりする場合も要注意です。

 

また、会社の所在地や宅地建物取引業免許なども

あわせて確認しておくと安心です。

 

必ず複数の専門業者へ査定依頼する

 

同じ物件でも業者によって評価が異なることがあります。

 

ある業者では「再び売るのが難しい」と判断されても、

別の業者では、賃貸運用などの活用方法を

見込んで評価する場合もあります。

 

複数の業者に同じ条件を伝えて査定を依頼し、

査定額だけでなく、実際に受け取れる金額や

契約条件まで比較することが大切です。

 

売却前の「告知義務」の対象範囲を確認しておく

 

事故物件の売却前は、どのような場合に告知が

必要なのかを把握しておくことが重要です。

 

居住用不動産の取引について、

国土交通省のガイドラインでは、

自然死や日常生活の中での不慮の死は

原則として告げなくてもよいとされています。

 

一方、それ以外の死や、自然死・不慮の死でも

特殊清掃などが行われた場合は、

告知が必要になることがあります。

 

自己判断で「言わなくていい」と決めつけると、

売却後のトラブルにつながるおそれがあります。

 

雨漏りやシロアリ被害、過去の死亡事案など、

物件について把握している事情は不動産会社に

正確に伝え、必要に応じて告知書など

記録に残る形で整理しておきましょう。

 

出典：国土交通省「『宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン』について」

 

自己判断でのリフォームや片付けは避ける

 

査定前にリフォームや片付けを行うと、

かえって費用がかさんだり、査定額に

十分反映されなかったりする場合があります。

 

まずは現状のまま査定を依頼し、

リフォームや片付けが必要かどうかを相談しましょう。

 

業者によっては、家財などが残った状態でも

査定・買取に対応しています。

 

片付ける前に、そのままの状態で

相談できるか確認しましょう。

 

まとめ

 

 

訳あり物件の査定額は、心理的・物理的・法的な問題の

内容や周辺環境、売却方法によって変わります。

 

査定額だけで判断せず、金額の根拠や契約条件を確認し、

複数の業者を比較することが大切です。

 

売却前に自己判断でリフォームや片付けを進めず、

まずは現状のまま相談しましょう。

 

株式会社フォローウィンドコーポレーションでは、

大阪市内を中心とした大阪府・兵庫県東部で、

再建築不可、雨漏り、傾き、心理的瑕疵、ゴミ屋敷状態など、

一般には売却しにくい物件も査定・買取しています。

 

老朽化した空き家や長屋の即金買取も得意としており、

最短即日の無料査定・即価格提示にも対応しています。

 

「この状態でも売れるのか」「いくらになるのか」と

お悩みの方は、片付けやリフォームを始める前に、

まずは現状のままご相談ください。

 

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