退職前に始める不動産経営！ベテラン大家が教える“大阪の長屋で堅実運用”7つの鉄則
はじめに：退職を前に「もう一つの収入源」を育てるという選択
「定年まであと5年。年金と退職金だけで、ほんまに大丈夫やろか…？」
こんな不安を感じているサラリーマンの方、多いですよね。
私自身、50歳を過ぎたころにまったく同じことを思っていました。
株や投資信託も試しましたが、どうにもピンとこない。
そんなとき出会ったのが「大阪の長屋」を活用した不動産経営です。
最初は「古いしリスク高そう」「儲からへんのちゃう？」と周りに笑われました。
でも、手頃な価格で始められて、安定して家賃が入ってくる。
長屋はまさに、『退職前の堅実な不動産デビュー』にぴったりの物件だったんです。
この記事では、私のように退職を控えた方が、大阪の長屋で「地に足のついた大家業」を始めるための7つの鉄則をお伝えします。
鉄則①：退職後ではなく「退職前」に始める理由
「定年後に始めたらいいんちゃう？」と思われるかもしれませんが、実は不動産経営は“退職前”に始めるほうが圧倒的に有利なんです。
理由はシンプルで、サラリーマン時代の「安定収入」と
「信用」が、銀行融資に大きく影響するからです。
銀行は「いくら貯金があるか」よりも「継続した収入があるか」を重視します。
たとえば、同じ500万円の貯金があっても、現役サラリーマンなら融資が通りやすく、金利も低めに設定されることが多い。
私の知り合いの例を挙げると、退職後に長屋を買おうとしても融資が通らず、結局、退職金を丸ごと現金購入に充てざるを得なかった方もいます。
一方で私は退職の3年前に購入したため、年収600万円の信用をもとに、低金利ローンで無理なく資金を調達できました。
「定年してから」では遅いのです。
融資も、物件選びも、まだ“サラリーマン”という
肩書きがあるうちが勝負。
鉄則②：大阪の長屋が“堅実投資”に向いている3つの理由
大阪市内を歩いていると、
昔ながらの長屋をよく見かけます。
実は、あの「古い家」こそが、
コツコツ型の大家さんには最適な投資対象なんです。
理由①：購入価格が安い
大阪市内の長屋は、築50年以上の物件も多く、状態にもよりますが 300万〜800万円前後で購入できるものがたくさんあります。
新築マンションのように1,000万円単位で
借金を背負う必要がない・・。
リスクを抑えて始められるのが大きな強みです。
理由②：需要が底堅い
「古い長屋なんて、誰が住むの？」と思われがちですが、実は単身高齢者・外国人・低家賃層などに根強いニーズがあります。
特に大阪の下町（生野区・西成区・東成区など）は、地域のコミュニティが強く、安価で住める物件が人気なんです。
理由③：修繕しながら“再生”できる
長屋の魅力は、古さを味に変えられる点。
外壁や内装を少し直すだけで、「昭和レトロ」「味わいのある町家」として人気を集めることもあります。
リフォーム費用をかけすぎずに利回りを維持できる点が、堅実経営に向いています。
鉄則③：長屋選びは「法的リスク」と「生活感」を見極める
長屋物件を選ぶときに、
初心者が見落としがちなのが法的リスクです。
特に気をつけたいのが次の2つ。
①再建築不可
長屋の多くは「連棟住宅」と呼ばれ、隣家と壁を共有しているため、単独では建て替えができないケースがあります。
これを「再建築不可物件」といいます。
（※再建築不可＝建物を取り壊しても新たに建て直せない物件）
再建築不可でも家賃収入が得られれば投資価値は十分ありますが、売却時の価格は下がりやすいので、購入時に将来の出口戦略も考えておきましょう。
②老朽化リスク
築50年以上の長屋では、
配管・屋根・基礎部分の劣化も進んでいます。
現地でチェックすべきは、
- 天井のシミ（雨漏り）
- 床の沈み（シロアリや腐食）
- 給排水の錆や漏れ跡
など。
また、**生活感が残っている物件ほど
“管理されていた証拠”**でもあります。
空き家期間が短い長屋の方が、
修繕費が安く済む傾向があります。
鉄則④：融資・資金計画は「買える金額」より「続けられる返済」
長屋は安く買えるとはいえ、融資を組む場合は
**返済比率（返済額 ÷ 年収）**を意識しましょう。
一般的には「年収の35％以内」が安全ラインです。
私が初めて長屋を買ったときの例を挙げると、
- 購入価格：480万円
- 自己資金：180万円
- 融資額：300万円（10年返済）
- 月返済額：約2万9,000円
- 家賃収入：月3万8,000円
つまり、月9,000円が安定して残る。
派手ではありませんが、
これを3軒持てば年30万円以上の手残りです。
ここで大事なのは「儲けを大きく」ではなく、“赤字を出さずに続ける”資金計画を立てること。
また、長屋は修繕費が発生しやすいため、家賃収入の20〜30％は「修繕・税金の積立」として取っておくのが鉄則です。
退職後の家計に影響を出さず、年金のように
コツコツ育てる意識が、堅実経営の第一歩になります。
鉄則⑤：空室を防ぐ「長屋の入居戦略」
不動産経営で一番怖いのは、「空室が続くこと」です。
どんなに安く買っても、誰も住んで
くれなければ意味がありません。
でも実は、大阪の長屋は**“入居戦略”さえ
間違えなければ空室率を低く抑えられる**んです。
①ターゲットは「地域ニーズに合う層」
長屋が多いエリア（生野区・西成区・東成区など）では、
・単身高齢者
・外国人労働者
・低家賃を求める若者
など、『安くて静かに住みたい』層が確実に存在します。
私の物件でも、最初の入居者は70代のご婦人でした。
「駅から近くて、安いから助かるわ」と言われたとき、
“古くても価値はある”と実感したのを今でも覚えています。
②家賃設定は「欲張らない」
相場より＋3,000円高いと埋まりにくくなりますが、逆に−1,000円下げるだけで、早く入居が決まるケースも多い。
“満室を続ける”ことが一番の利益です。
③リフォームは“やりすぎない”
DIYや簡易リフォームで十分印象を変えられます。
たとえば、
- 玄関ドアを塗り替える
- 畳をフローリングに変更
- 壁紙を淡い色に貼り替える
だけでも、築50年の長屋が見違えるように明るくなります。
大規模リノベーションに数百万円かけるよりも、**「家賃に見合ったリフォーム」**を心がけることが堅実経営のコツです。
鉄則⑥：トラブルを防ぐ！ベテラン大家のマネジメント術
長屋経営は「古い物件だからトラブルが多い」と思われがちですが、実際には**“事前準備とルールづくり”で9割は防げます。**
①入居前チェックを怠らない
老朽化している長屋では、
・水漏れ
・電気系統の不良
・壁の亀裂
などが後々のトラブル原因になりがちです。
入居前に「修繕箇所チェックリスト」を作って、
写真を残しておくと安心です。
②契約書の“ひと工夫”で防げることも多い
私は契約書に「現状貸し（原状回復は最低限）」という一文を必ず入れています。
古家では新築のような完璧な状態を維持するのは難しいため、**入居者とのトラブルを未然に防ぐ“予防線”**になります。
③管理会社は「長屋慣れしている業者」を選ぶ
長屋は構造も古く、修繕も特殊。
だからこそ、“長屋を扱った経験が
豊富な管理会社”を選ぶのが大切です。
私は地元密着の不動産業者にお願いしていますが、対応が早く、「あの壁は昔の工法やから注意しときますわ」と
すぐに動いてくれるのでとても助かっています。
長屋経営は「誰と組むか」で9割決まる。
これはどの大家も口をそろえて言います。
鉄則⑦：長屋経営を“年金代わり”に育てる継続術
長屋経営の一番の魅力は、
続ければ続けるほど安定することです。
最初のうちは小さなトラブルもありますが、
・修繕の相場感
・管理会社との付き合い方
・入居者との距離感
が分かってくると、自然と“安定経営”に変わっていきます。
私は最初の1軒を買ってから10年経ちましたが、今では3軒を運営し、毎月の家賃収入が約12万円。
この金額が“年金にプラスされる安定収入”だと思うと、
気持ちにも余裕が生まれました。
長屋経営は「一発で儲ける投資」ではなく、
**“10年後に笑うための積み上げ”**です。
焦らず、拡げすぎず、続ける。
この3つを守るだけで、不動産経営は驚くほど安定します。
まとめ：長屋投資は“地味だけど強い”資産形成
長屋の投資は派手さこそありませんが、
・安く始められて
・地元需要があり
・リフォームで価値を上げられる
──そんな「コツコツ型の資産形成」として、
退職前後の世代にぴったりです。
7つの鉄則を改めて振り返ると、
1️⃣ 退職前に始める
2️⃣ 長屋は堅実投資
3️⃣ 法的リスクを理解
4️⃣ 続けられる資金計画
5️⃣ 地域ニーズに合わせる
6️⃣ トラブルは事前に防ぐ
7️⃣ 継続こそ最大のリターン
どれも、特別な才能や資金が必要な話ではありません。
必要なのは“地道に学び、行動する勇気”だけ。
退職後に「もっと早く始めておけば良かった」と思わないように、今から1軒目の長屋を見に行く――その一歩が、将来の安心を作ります。
CTA：退職前の今こそ、『大阪の長屋』で資産を守る一歩を
退職を控えた今こそ、「信用」と「時間」がある最後のチャンスです。
大阪の長屋は、派手ではなくても確実に収益を積み重ねられる堅実な投資先。
「老後の収入を年金だけに頼りたくない」
「空き家を活かして社会貢献もしたい」
そんな方は、まずは一度現地見学や専門家への
無料相談から始めてみてください。
あなたの目で“古いけど儲かる長屋”の
可能性を確かめることが、第一歩です。
不動産経営・長屋投資でのよくある質問（Q&A）
Q1：再建築不可の長屋でも投資価値はありますか？
→ はい、あります。
再建築不可の長屋は「建て替えできない」という制約があるため価格が安く、その分、利回り（家賃収入÷物件価格）が高くなる傾向があります。
ただし、売却時には買い手が限られるため、
「長期運用前提」での購入が基本です。
リフォームして賃貸に回す“運用型投資”として十分に価値があります。
Q2：長屋は管理が大変では？
→ ポイントを押さえれば、
管理負担はそれほど重くありません。
「長屋慣れした地元管理会社」に委託すれば、
修繕・清掃・入居者対応まで任せられます。
ベテラン大家の間では「自主管理にこだわらない方が長続きする」とよく言われます。
Q3：修繕費はどのくらい見込むべき？
→ 目安は**購入価格の10〜20％**程度。
たとえば500万円の長屋なら、
50〜100万円の修繕予算を確保しておくと安心です。
屋根・配管・内装などの劣化を一度に直すより、
入居ごとに少しずつ改善していくと負担が少なく済みます。
Q4：大阪のどのエリアがおすすめですか？
→ 長屋投資初心者におすすめなのは、
生野区・西成区・東成区・旭区など。
これらの地域は長屋のストックが多く、
入居需要も安定しています。
また、地元の不動産業者が「長屋再生」に
積極的なエリアでもあります。
Q5：税金や確定申告は難しいですか？
→ そこまで難しくありません。
家賃収入から必要経費（修繕費・管理費・減価償却費など）を差し引いて申告するだけです。
確定申告ソフトや税理士にサポートを依頼すれば、
初心者でも問題なく対応できます。
税務上の優遇措置（青色申告など）を活用すれば、
節税効果も期待できます。
