道路に面していない土地はどうなる？デメリットや売却の手順を紹介
道路に面していない土地はどうなる？デメリットや売却の手順を紹介
道路に面していない土地は、接道義務を満たしていない場合、
原則として新築や建て替えができません。
この記事では、無道路地の特徴や評価方法、デメリット、
建築できるようにする方法、売却方法をご紹介します。
「道路に面していない土地を相続したけれど、
売却できるのだろうか」と悩んでいませんか？
道路に面していない土地は、建築基準法上の接道義務を
満たしていない場合、新築や建て替えができなかったり、
一般的な土地より売却しにくい傾向があります。
ただし、隣地所有者への売却や、専門の買取業者への
売却など、状況に応じた方法もあります。
この記事では、無道路地の特徴や評価方法、デメリット、
建築できるようにする方法、売却方法を解説します。
Q1: 道路に面していない土地（無道路地）とはどのような土地ですか？
道路に面していない土地とは、道路に接していない、
または道路に接していても建築基準法上の
「接道義務」を満たしていない土地です。
接道義務とは、建物の敷地が建築基準法上の道路に
一定の幅で接することを求めるルールです。
接道義務を満たしていない場合は、
原則として新築や建て替えができません。
無道路地の評価方法
無道路地は、道路に直接接していないなど、
一般的な土地より使い方が限られます。
そのため、相続税や贈与税を計算するときは、
通常の土地とは異なる方法で評価します。
具体的には、次のような流れで計算します。
- 無道路地と前面宅地を合わせた土地の価額を求める
- 前面宅地の価額を差し引いて無道路地の価額を求め、不整形地補正などを行う
- 接道義務を満たすために必要な最小限の通路部分の価額を差し引く
無道路地は、この流れに沿って価額を算定し、
必要な補正を行ったうえで、道路に出るための
通路部分に相当する価額を差し引いて評価します。
差し引ける金額は、不整形地補正などを
行った後の価額の40％の範囲内です。
Q2: 道路に面していない土地にはどんなデメリットがありますか？
道路に面していない土地は、
新築や建て替えが制限される場合があります。
そのため、一般的な土地より売却価格が低くなったり、
住宅ローンを利用しにくくなったりする傾向があります。
通路が狭い場合は、緊急車両や
工事車両が入りにくいこともデメリットです。
建物の新築や建て替えができない
接道義務が適用される区域では、建物の敷地は
原則として建築基準法上の道路に2m以上
接している必要があります。
接道義務を満たさず、建築基準法第43条第2項などの
例外にも該当しない場合は、新築や建て替えができません。
すでに建物が建っている土地でも、同様の条件を
満たしていなければ、建て替えができない
「再建築不可物件」となる場合があります。
将来的な建て替えが制限され、
土地の活用方法が限られる点がデメリットです。
市場相場よりも売却価格が低くなりやすい
建物の新築や建て替えに制限がある土地は、
購入後の利用方法が限られるため、一般的な土地より
買主が見つかりにくく、売却価格が低くなる傾向があります。
ただし、価格への影響は立地や土地の形状、
接道状況などによって異なります。
買主が住宅ローンを組みにくく売れにくい
土地の利用に制限があると、金融機関によっては
土地を担保として低く評価し、住宅ローンの審査が
厳しくなる場合があります。
また、買主が購入を希望していても、希望する金額を
借りられなければ購入を諦めることもあります。
住宅ローンを利用したい人にとってハードルが
高くなりやすいことも、売却しにくくなる理由のひとつです。
緊急車両や工事の重機が進入できない場合がある
道路から敷地までの通路が狭い場合は、
車両が敷地まで入れない場合があります。
消防車や救急車などの緊急車両だけでなく、
建築・解体や修繕、リフォームに必要な重機や工事車両も
入れない可能性もあります。
車両が敷地まで入れない場合、工事の方法が限られたり、
資材の搬入に手間がかかったりすることにつながるため、
注意が必要です。
Q3: 接道義務を満たして建築できるようにする方法はありますか？
接道義務を満たして建築できるようにする方法には、
隣地の一部を購入・交換して道路に接する幅を
確保する方法や、建築基準法第43条第2項の
認定・許可を受ける方法があります。
通行地役権を設定する方法もありますが、
それだけで建築できるとは限らないため、
自治体の建築担当窓口などで確認が必要です。
隣地の購入または交換で接道を確保する
接道部分の幅が2mに満たない場合は、隣地の一部を
購入したり、土地の一部を交換したりして、
建築基準法上の道路に2m以上接するようにする方法があります。
たとえば、道路に接している幅が1.5mの場合、
不足する部分を取得し、接道部分を2m以上
確保できる可能性があります。
ただし、隣地の購入や交換には、
隣地所有者との合意が必要です。
通行地役権を設定する
所有する土地が袋地で道路に接していない場合は、
隣地を通って道路へ出るために
「通行地役権」を設定する方法があります。
ただし、通行地役権を設定しただけで、
建築基準法上の接道義務を満たしたことになるとは限りません。
通行地役権とは、決められた目的に従って、
他人の土地を自分の土地のために利用できる権利です。
建築できるかどうかは、通路や敷地の状況、
建築基準法上の道路との関係などによって異なります。
接道義務を満たしていない場合は、
建築基準法第43条第2項の認定・許可の対象になるか、
自治体の建築担当窓口などで確認しましょう。
建築基準法第43条第2項の認定・許可を受ける
建築基準法が定める接道義務を満たしていない土地でも、
一定の条件を満たせば、建築基準法第43条第2項の認定
または許可を受けて建物を建築できる場合があります。
第1号では、建築基準法上の道路ではない幅員4m以上の
「道」に敷地が2m以上接するなど、一定の基準を満たし、
特定行政庁が安全上などに支障がないと
認めた場合に認定を受けられます。
第2号では、敷地の周囲に広い空地がある場合などに、
特定行政庁が建築審査会の同意を得たうえで許可する仕組みです。
土地ごとに条件が異なるため、認定・許可の対象に
なるかは自治体の建築担当窓口などで確認しましょう。
出典：大阪府「建築基準法第43条第2項第1号認定、法第43条第2項第2号許可について」
Q4: 道路に面していない土地を売却するにはどうすればよいですか？
道路に面していない土地を売却する方法には、
隣地所有者に購入を相談する方法や、再建築不可物件などを
扱う買取業者に売却する方法があります。
土地の状況に合う売却先を検討しましょう。
隣地所有者への売却交渉
無道路地を売却する場合は、
隣地所有者に購入を打診する方法があります。
隣地所有者であれば、土地を買い足して敷地を広げたり、
隣の土地と一体で利用したりできるため、
購入を検討してもらえる可能性があります。
たとえば、建物を建てるための敷地を広げたり、
駐車スペースとして利用したりすることが考えられます。
隣地所有者に購入の意向があるか確認することも、
売却方法のひとつです。
専門買取業者への直接売却
隣地所有者への売却が難しい場合は、
無道路地や再建築不可物件の買取実績がある
業者に売却する方法があります。
買取では、業者自身が買主となるため、
一般の買主を探す必要がありません。
そのため、仲介では買主を見つけにくい土地でも、
比較的スムーズに売却できる可能性があります。
まとめ
道路に面していない土地は、接道義務を
満たしていないと、原則として新築や建て替えができません。
売却価格が低くなったり、住宅ローンを
利用しにくくなったりすることもあります。
ただし、隣地の取得による接道確保や建築基準法
第43条第2項の認定・許可、隣地所有者や専門買取業者への
売却など、状況に応じた方法があります。
株式会社フォローウィンドコーポレーションでは、
大阪市内を中心とした大阪府・兵庫県東部で、
再建築不可物件や前面道路が狭い物件、
老朽化した空き家・長屋など、
一般的に売却しにくい不動産の買取にも対応しています。
最短即日の無料査定やスピード査定、
即価格提示にも対応しているため、
売却できるか不安な土地でもご相談いただけます。
相続が関わる場合は、各士業と連携し、
相続前の相談から相続後の売却までサポートしています。
道路に面していない土地の売却でお困りの方は、
お気軽にお問い合わせください。
- 不動産キャリア29年
- 株式会社フォローウィンドコーポレーション代表取締役
- 宅地建物取引士
どんな物件買取もお任せ下さい！
若い時にはリフォームの仕事も経験済。
売主様には査定時に買取価格を算出します！
家の買取や売却のご依頼・ご相談は
ワンちゃんと古い家が大好きな白髪交じりの私・松本が全てご対応いたします！