「長屋の売却お願いしたけど…お手上げや～言われたわ！」

 

これ、大阪では意外とよく聞く話です。

 

特に、

• 中家（真ん中の長屋）
• 再建築不可
• 雨漏りあり
• 荷物残置
• 隣接問題あり

 

この辺になると、普通の不動産会社では

急にテンションが下がることがあります。

 

実際、

「知り合いの不動産会社に頼んだけど

“ちょっと難しいですね…”で終わった」

 

「最初だけ元気やったのに途中から連絡減った」

「お手上げですわ～ってサジ投げられた」

 

こんなケース、珍しくありません。

 

 

ただ、ここで面白いのが、

 

同じ長屋でも、

 

• 大手営業マン
• 地元不動産会社の社長
• 長屋専門買取会社

 

で、反応が全然違うことです。

 

今回は、大阪の長屋売却で実際によくある

“3タイプの不動産会社の違い”をリアルに解説していきます。

 

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そもそも長屋売却はなぜ難しい？

 

普通の戸建てとは全然違う

 

長屋って、一見すると「古い家」なんですが、

実際はかなり特殊です。

 

特に大阪では、

 

• 連棟住宅
• 切り離し不可
• 再建築不可
• 越境
• 境界不明
• 隣と壁共有

 

など“普通の住宅売買”とは

別ジャンルみたいな世界があります。

 

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「中家」はさらに難易度が上がる

 

特に真ん中の長屋。

 

いわゆる“中家”。

 

これがまた難しい。

 

• 解体しづらい
• 単独再建築難しい
• 隣の影響大
• 音問題
• 雨漏り連動

 

など、一般住宅より確認事項が一気に増えます。

 

だから普通の営業マンだと、

「え、何から見たらいいんですか？」

状態になることもあります。

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大手営業マンに相談するとどうなる？

 

最初はめちゃくちゃ丁寧

 

大手不動産会社って、やっぱり接客は上手です。

 

• 名刺きれい
• スーツ完璧
• 資料も立派
• 話し方もスマート

 

「さすが大手やな～」って安心感あります。

 

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でも長屋になると急に止まる

 

ところが長屋案件になると、急に難しくなる。

 

特に多いのが、

“価格設定だけ高い”

パターン。

 

売主からすると、

「高く売れるならええやん！」

と思いますよね。

 

でも実際は、

 

• 相場とかけ離れてる
• 長屋需要を分かってない
• “とりあえず媒介取る価格”

 

になってることもあります。

 

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3か月経っても同じ媒介報告

 

これも長屋あるある。

 

毎回の報告が、

 

• 「ネット掲載しました」
• 「反響ありました」
• 「内覧調整中です」

 

みたいな内容ばかり。

 

しかも長屋って普通の戸建てより買い手が限られるので、

価格ズレると本当に動きません。

 

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遠慮の塊で価格調整の話が出ない

 

ここ、かなりリアルです。

 

大手営業マンって丁寧なんですが、

「価格下げましょう」

を言いづらそうにする人も多い。

 

特に媒介取った直後の高値設定だと、

「自分でこの価格提案したしな…」となる。

 

結果、“静かに時間だけ過ぎる”ことがあります。

 

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仲介手数料33万円って…それ上限やで？

 

新人営業ほど“満額前提”で話してくる

 

ここ、実はかなり不満多いポイントです。

 

例えば長屋や古家の相談すると、

「仲介手数料は33万円（税込）です」

って当たり前みたいに言われる。

 

でもこれ、

“法律で決まった固定料金”ではありません。

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33万円は“上限”

 

低価格帯の空き家や長屋では、

「低廉な空家等の特例」によって、

最大33万円（税込）まで受け取れる仕組みがあります。

 

ただし、これはあくまで、

“上限”

です。

 

つまり、

 

• 必ず33万円
  ではなく、
• 交渉余地があるケースもある

 

ということです。

 

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100万円で売って33万円払ったら残らんがな…

 

これ、売主側からするとかなり切実。

 

例えば、

 

• 売却価格100万円
• 仲介手数料33万円
• 測量や残置処分
• 登記費用

 

となると、「ほとんど残らへんやん…」

ってなる。

 

特に長屋や古家って、「利益目的」というより、

 

• 固定資産税止めたい
• 管理終わらせたい
• 相続整理したい

というケースも多い。

 

だから、「満額当然です」

みたいな空気に違和感持つ人も多いです。

 

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とはいえ成功報酬ではある

 

もちろん、不動産会社側にも事情があります。

 

長屋って、

 

• 調査大変
• 案件長い
• 売れにくい
• クレームリスク
• 現地確認多い

 

ので、普通のマンション売買より

手間がかかることもあります。

 

しかも、「売れなかったら0円」

なので成功報酬型ではあります。

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大事なのは“納得感”

 

結局ここです。

 

売主側としては、

 

• 動いてくれてる
• 本気で売ろうとしてる
• 提案ある
• 報告ある

なら納得しやすい。

 

逆に、

 

• 放置気味
• 報告コピペ
• 値下げ言わない
• 反響薄い

のに、「33万円です！」だけ強いと、

「なんかモヤモヤする…」となりやすい。

 

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地元不動産会社の社長はどう？

 

 

 

地元感はめちゃ強い

 

地元不動産会社って、

 

• 地域事情
• 昔の地歴
• 近隣関係

にはかなり詳しいです。

 

「あの長屋、昔〇〇さん住んでたとこやろ？」

 

みたいな話が普通に出る。

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ただ…態度デカい社長もおる

 

これも大阪あるあるかもしれません。

 

長屋見た瞬間、「こんなん売れるかいな！」

みたいな空気出す人。

 

いや、こっちも好きで

こうなったわけちゃうねん…ってなります。

 

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長屋専門買取会社は何が違う？

 

 

まず“驚かない”

 

これ大きいです。

 

普通の会社だと、

 

• 雨漏り
• 傾き
• 荷物大量
• ネズミ
• 壁共有

で止まることがあります。

 

でも長屋専門系は、「いや、全然マシですよ」

って反応することがある。

 

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「今までの長屋と比べたら問題ない」

 

これ、売主からしたら嬉しいんですよね。

 

もちろん営業トークもあるかもしれません。

 

でも、「こんなん無理」と言われ続けた後に、

「全然いけますよ」って言われるとホッとする。

 

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判断スピードが異常に早い

 

長屋専門系って、

 

• 隣からの音
• 雨漏り位置
• 連棟構造
• リフォーム費
• 賃貸化可能性

を見るスピードが早い。

 

しかも、「この直し方ならいける」

が頭に入ってる。

 

だから話が進むのも早い。

 

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結局、勝負は見えている？

 

 

長屋って、

 

• 普通の戸建て経験ではなく、
• 長屋経験値

 

がかなり重要です。

 

だから、「一般住宅100件」より、

「長屋10件慣れてる会社」の方が

強いことも普通にあります。

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まとめ｜長屋売却は“誰に頼むか”でかなり変わる

 

長屋売却では、

 

• 大手営業マンの安心感
• 地元社長の地域力
• 専門会社の経験値

 

それぞれ強みがあります。

 

ただ、

 

• 中家
• 再建築不可
• 雨漏り
• 荷物残置
• 長年放置

 

この辺になると　“長屋慣れ”している

会社の差がかなり出ます。

 

また、仲介手数料についても、

「上限だから当然」ではなく、

 

• 価格
• 手間
• 動き方
• 提案内容

 

を見ながら、納得感を持って

依頼先を選ぶことが大切です。

 

長屋売却は、普通の不動産売却とは少し違います。

 

だからこそ“慣れている相手に頼む”だけで、

話が一気に進むこともあります。

 

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不動産売買等でのよくある質問

 

長屋の中家は売れにくいですか？

 

一般住宅より難易度は高い傾向があります。

 

ただし、長屋に慣れている

不動産会社では対応できるケースも多くあります。

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仲介手数料33万円は必ず払わないといけませんか？

 

33万円（税込）は一定条件下での上限額です。

 

必ずその金額になるわけではなく、

内容によって相談できるケースもあります。

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雨漏りがあっても売却できますか？

 

可能です。

そのまま買取対応する会社もありますが、

条件や状態によって異なります。

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荷物が残ったままでも相談できますか？

 

相談可能な会社はあります。

 

特に空き家・相続案件に慣れた会社では

残置物込みで検討するケースもあります。

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長屋専門会社は仲介もしてくれますか？

 

会社によりますが、買取だけでなく

仲介売却に対応している会社も多いです。