🏙️大阪市西成区・生野区は本当に“住みたくない街”？不動産動向から見える本当の魅力」
はじめに：ネットの“イメージ”と現実のギャップ
「大阪市の中で住みたくない街といえば？」
そんなアンケートで、しばしば名前が挙がるのが
西成区と生野区です。
確かに、過去のニュースやSNS上の印象から「治安が悪い」「古い」「外国人が多くて不安」などと語られることもあります。
しかし——不動産市場の動きを見れば、この2区はむしろ“伸びしろ”を持った街であることがはっきりと分かります。
近年の大阪市は、2025年大阪・関西万博、なにわ筋線の開通予定、再開発ラッシュにより、「中心部に隣接した下町」が再評価される流れにあります。
その波に乗りつつあるのが、まさに西成区と生野区。
地価の底値感、交通アクセス、再開発、文化的ポテンシャルが揃い、『住みたくない街』から『賢く暮らす街』へと変わり始めています。
第1章 なぜ「住みたくない」と言われたのか？背景と変化
● メディア報道が作った“西成＝怖い”という固定観念
西成区は、かつてのあいりん地区（釜ヶ崎）に象徴される「労働者の街」として、独自の文化と歴史を持ちました。
昭和期には日雇い労働者や簡易宿泊所が密集し、テレビ報道では“日本最大のドヤ街”として取り上げられたことも。
しかし、近年の実際の治安データを見ると、
犯罪件数は2010年代後半から30〜40％減少。
特に新今宮駅・天下茶屋駅周辺では、外国人観光客の増加と再開発が進み、街並みが一変しています。
「怖い」ではなく、「懐かしい＋新しい」が同居する街へ。
若者の移住やカフェ出店も増え、クリエイターやリノベーション業者の注目エリアになっています。
● 生野区に対する“多国籍すぎる”という誤解
一方、生野区は“外国人が多すぎて住みにくい”という声がネット上で目立ちます。
実際に外国人比率は約26％（大阪市平均の約3倍）と高いですが、その分、多文化共生の成功例として行政・教育分野でも注目を集めています。
学校では国際理解教育や日本語サポートが進み、地域イベントでは「韓国の伝統舞踊×和太鼓コラボ」といった光景も。
実際に住むと、「意外と落ち着いていて暮らしやすい」という口コミも増えています。
さらに、不動産的には「多国籍層による安定した賃貸需要」が存在し、空き家をリノベして賃貸・店舗に転用する動きも盛んです。
第2章 西成区の再評価が進む理由
● あいりん地区再開発と“新今宮ブランド”の再構築
西成区最大の変化は、「新今宮駅前再開発」。
星野リゾートOMO7大阪の開業（2022年）以降、
観光需要と地域再生の波が一気に広がりました。
再開発エリアでは、
- ホテル・飲食店・商業施設の新規出店
- 民泊・シェアハウス・ゲストハウスの増加
- 若者層や外国人バックパッカーの流入
が進み、街の雰囲気が変わっています。
さらに、新今宮駅はJR・南海・大阪メトロが
交差する大阪屈指の交通ハブ。
なんば・天王寺まで電車で2〜3分、梅田まで15分圏。
「アクセス最強×家賃安」の組み合わせで、
通勤・通学・投資のすべてに優れた立地です。
● 不動産市場で起きている“静かな上昇”
国土交通省の地価公示（2025年）によると、
西成区の住宅地平均坪単価は約36.5万円。
これは大阪市全体の平均（約54万円）より低いですが、前年比で**＋2.1％上昇**しており、ここ数年上昇トレンドが続いています。
賃貸市場でも、
- ワンルーム：3.8〜4.5万円
- 1LDK：5.5〜6.5万円
- 2LDK：7万円台
と、若年層・単身・外国人労働者に安定需要があることが確認されています。
また、築古戸建や長屋を改装した
リノベ賃貸・民泊の人気も上昇。
古民家カフェやアトリエなど“安くて味のある空間”を
求める若者に刺さる街になっています。
第3章 生野区の底力：文化と暮らしのハイブリッドタウン
● コリアンタウンと「食文化観光都市」化
生野区の象徴といえば、やはり鶴橋・桃谷のコリアンタウン。
韓国グルメ・コスメ・雑貨を求めて、全国から観光客が訪れます。
2024年の来街者数は推定年間600万人以上。
週末はまるで韓国・明洞のような賑わいで、
商業的ポテンシャルは抜群。
このエリア周辺では、
- 店舗併用住宅
- 民泊・簡易宿泊所
- 飲食向け賃貸物件
の需要が伸びており、「住宅地＋観光地」の二面性を持つ街として評価されています。
● 地価・住宅価格・生活コストのバランスが絶妙
生野区の住宅地平均坪単価は約39万円（2025年）。
大阪市全体の中でも“手頃な中心部隣接地”として人気が再浮上しています。
中古マンション価格（2025年時点）は、
- 鶴橋駅周辺：平均2,480万円（前年比＋3.2％）
- 小路駅周辺：平均2,120万円（＋2.7％）
- 桃谷駅周辺：平均2,380万円（＋3.9％）
いずれも緩やかな上昇傾向。
「手が届く都心アクセスエリア」として、
若年層ファミリーやDINKS層の購入例が増えています。
第4章 不動産データで見る「西成区×生野区」の今
● 地価推移と再開発の波
両区とも、2020年代に入ってから地価が緩やかに上昇しています。
これは「都心近接×低価格エリア」への再評価が進んでいる証拠です。
| 区名 | 住宅地平均坪単価（2025年） | 前年比 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 西成区 | 約36.5万円 | ＋2.1％ | 新今宮・天下茶屋周辺が上昇牽引 |
| 生野区 | 約39.0万円 | ＋1.8％ | 鶴橋・桃谷・小路で上昇傾向 |
| 天王寺区 | 約79.2万円 | ＋1.5％ | 高止まり・再開発飽和気味 |
👉つまり、西成・生野は「これから上がる可能性があるボトムゾーン」。
新今宮駅前や鶴橋駅周辺の再開発・
観光地化が地価上昇を後押ししています。
● 賃貸市場と居住需要の変化
両区の共通点は、「家賃が安定しているのに、需要が底堅い」こと。
ワンルーム〜1LDKは単身者、外国人労働者、若者層から安定した需要があります。
平均賃料（2025年・月額）
- 西成区：ワンルーム 4.2万円／1LDK 6.0万円
- 生野区：ワンルーム 4.5万円／2LDK 7.2万円
また、両区とも「築古戸建の再生」が増加中。
フォローウィンド様のような古家再生・買取専門企業が入ることで、地域の空き家が再活用され、街並みが少しずつ明るくなっているのが現状です。
● 空き家率と今後の再生トレンド
- 西成区：空き家率 約15.8％
- 生野区：空き家率 約14.6％（いずれも大阪市平均約11.2％を上回る）
空き家率が高い＝マイナス要素にも見えますが、裏を返せば「リノベ・買取・活用余地が大きい」市場。
近年、両区では
- 空き家リフォーム補助制度
- 空き家バンク活用
- 民泊・地域コミュニティスペース化
など、行政と民間が協働する再生プロジェクトが進行しています。
不動産業界ではこのような「古い街を再生して資産価値を上げる」動きが全国的に拡大中。
特に大阪万博・IR（夢洲）に向けて、中心部近接エリアの中古住宅市場に注目が集まっています。
第5章 実際に暮らす・投資する人のリアルボイス
🏡「天下茶屋で戸建てを買ってリノベしました。前より家賃も安く、駅近で便利。
近所の人も親切で『怖い街』という印象は全くなかったです」（40代・会社員）
🏢「生野区の築古マンションを買って貸しています。
韓国人留学生や技能実習生が多く、空室期間がほぼない。
利回り重視の投資には最適です」（30代・投資家）
☕「西成区でカフェを開業しました。
昔からの常連さんと若い旅行者が混ざる感じが心地いい。
この“雑多さ”が魅力なんですよね」（20代・女性オーナー）
こうした声に共通するのは、「実際に関わってみると印象が変わる」という点。
外からのイメージではなく、『暮らす・働く・投資する』実感を持った人たちが増えています。
第6章 「安い」ではなく「価値がある」街へ
西成区・生野区はどちらも、安さだけでは測れない価値があります。
- 西成区：人情、庶民的文化、再開発の勢い、都心アクセス
- 生野区：多文化共生、食と観光の融合、暮らしやすさ、家族支援
さらに、不動産的には「大阪市内で最も投資リスクが低い下限エリア」としても注目されています。
つまり、これ以上“下がりようがない価格帯”から上昇が期待できる段階。
📈 2025年〜2030年の不動産予測（民間調査より）
- 西成区：中古住宅価格＋6〜8％上昇予測
- 生野区：土地価格＋5％前後の上昇見込み
- 住宅需要：単身＋シニア層増加により安定推移
大阪市の東・南エリアは、今後の人口回帰と空き家再生需要によって、『じわ伸び市場』として期待されています。
第7章 フォローウィンドの買取という選択肢
古家や相続住宅を「どう売っていいか分からない」という声は少なくありません。
特に西成区や生野区では、
- 築50年以上の木造住宅
- 相続登記がまだの実家
- 再建築不可・長屋・連棟住宅
といった“売却が難しい物件”が多いのが現実です。
そんな時に役立つのが、フォローウィンドの不動産買取サービス。
フォローウィンドでは、
- 解体・リフォーム不要
- 現状のまま査定OK
- 司法書士・登記手続きのサポート付き
- 相続・後見人案件にも対応
といった柔軟な対応で、「他社に断られた物件でも引き取ってもらえた」という声が多く寄せられています。
「祖母名義の古家で相続登記もまだでしたが、
登記を終えたあとに現状のまま買い取ってもらえました」（大阪市住吉区A様）
「築60年の長屋で他社から0円査定でしたが、
一番誠実な対応で金額も納得できた」（大阪市東成区K様）
こうした実例は、『古家再生の現場』に強い会社だからこそ。
査定・相談は無料なので、まずは気軽に「この家、売れるかな？」と問い合わせてみるのがおすすめです。
まとめ：イメージの先にある「大阪らしさ」の原点
西成区・生野区は、確かに華やかに見えないかも知れません。
しかし、どちらも大阪らしい人情・多様性・再生のエネルギーを感じる街です。
- 古いけど、温かい
- 安いけど、価値がある
- 雑多だけど、自由
そんな街だからこそ、今の時代に必要な“リアルな暮らし方”ができる場所でもあります。
これからの不動産市場は、「駅チカ・新築」だけが価値ではありません。
「古いものをどう活かすか」「地域とどう関わるか」が問われる時代。
西成区・生野区の街には、そのヒントが詰まっています！
