🏙️ 2026年以降、大阪の不動産価格が暴落する可能性があるとすれば？―考え得る3つの仮定シナリオを徹底分析
はじめに：いま“大阪の不動産バブル論”がささやかれる理由
2025年の大阪・関西万博、IR（統合型リゾート）構想
梅田・なんば・天王寺の再開発…。
この数年、大阪の街は全国でもっとも
活気ある都市の一つといえるでしょう。
地価もマンション価格も上昇を続け、2024年の大阪市内の平均分譲マンション価格は1戸あたり約5,000万円超（不動産経済研究所調べ）。
一部の都心タワーマンションでは1㎡あたり
150万円超という、かつてない高値も見られます。
ただ、どんな市場にも“上昇のあと”は必ず来ます。
そして不動産の世界では、「暴落」という言葉が
単なる価格調整以上に恐れられます。
ではもし——2026年以降に大阪の不動産価格が暴落する可能性があるとすれば、どんなシナリオが考えられるのでしょうか？
ここから先は、「仮定」に基づいた未来予測として、
あくまで一つの視点として読み進めてください。
シナリオ①：人口減少・高齢化・転出超による“買い手不足型下落”
📉 人口減少と住宅需要の乖離
大阪府の総人口は2020年をピークに
減少傾向に転じています。
大阪府統計課の将来推計では、2030年には
現在よりも約30万人減少する見込みです。
とくに30代以下の若年層が首都圏や
地方中核都市に転出するケースが増加。
この「実需層の減少」が、
住宅価格の支えを弱めるリスクになります。
🏘️ 空き家・相続住宅の増加
大阪府の空き家率はすでに
14％を突破（2023年総務省調査）。
特に東大阪市・八尾市・平野区・生野区などの築古住宅地では、今後10年で高齢者所有の住宅が相続物件として市場に出てくる見通しです。
→ 結果として「売りたい家は増えるのに、
買いたい人が減る」
→ 価格の下押し圧力が強まる、という構図が見えます。
👥 都心集中と郊外空洞化
梅田・本町・天王寺などの中心地は企業・大学再集約で賑わう
一方、郊外部では生活利便性・交通利便性の格差が拡大。
不動産市場では“二極化”が加速する可能性があります。
暴落というよりも、「中心部以外のエリアで下落率が
大きくなる」という局地的下落シナリオが現実的です。
シナリオ②：金利上昇と住宅ローンの“支払い限界”到来
💹 低金利の終わりが市場に与えるインパクト
2024年、日本銀行は長期金利上限の事実上の撤廃を
行い、住宅ローン金利もじわりと上昇しています。
仮に2026年以降、固定金利が現在の1.5％→3.0％へ上がった
場合、同じ返済額で借りられるローンは約15〜20％減少します。
たとえば4,000万円の住宅ローンを組めていた人が、
金利上昇で3,200万円しか借りられない状態になるわけです。
結果、
- 買える人が減る
- 買い控えが発生
- 売主が値下げしてでも売りたい状況に追い込まれる
こうして、市場全体の価格が
「じわじわと沈む」構図が生まれます。
🧾 実需＋投資のダブル減速
大阪の不動産価格を押し上げてきた要因の
ひとつが、国内外の投資マネー流入でした。
とくにインバウンド需要や民泊・収益物件への期待です。
しかし金利上昇と円安修正が重なれば、
- 海外投資資金が引き揚げ
- 投資利回りが下がる
- 賃貸市場の需給が緩む
このトリプルパンチが、「価格調整圧力」を
一気に高める可能性があります。
シナリオ③：供給過多・再開発バブルの反動
🏗️ タワーマンション・新築供給の増加
2024〜2026年にかけて、大阪市内では
・梅田北ヤード再開発エリア
・京橋GROW NEXT計画
・弁天町・西九条のタワーマンション群
など、大規模開発が相次ぎます。
同時期に、分譲マンション・ホテル転用マンション
・リノベ再販住宅も急増。
つまり、供給量が需要を一時的に
上回るリスクが顕在化します。
💥 再開発「期待先行バブル」の剥落
万博（2025年）やIR構想など、今の大阪の
地価上昇には「期待」が大きく織り込まれています。
しかし、
- 万博終了後の経済効果減退
- IR開業延期または規模縮小
- 観光・外国人投資マネーの一時的離脱
これらが重なると、いわゆる**“イベント後の
反動安”**が起こる可能性も否定できません。
📊 建築コスト・物価上昇の鈍化による影響
建築資材・人件費の高騰で上がっていた新築価格も、2026〜2027年にかけて落ち着けば、建築費下落＝販売価格引き下げにつながります。
特に投資マンションや新築戸建ての価格調整が発生
すれば、中古市場全体にも波及する恐れがあります。
シナリオ④（派生）：地政学・災害・金融ショック
これは「低確率だが高インパクト」な仮定です。
- 南海トラフ地震や台風被害など、都市インフラへの影響
- 外国人投資資金の流出（中国・東南アジア資金の撤退）
- 世界的な景気後退による株式・不動産同時調整
大阪湾岸エリアや沿岸タワーマンション群は、自然災害リスクを価格が織り込むと資産価値下落リスクが相対的に高まる可能性もあります。
それでも「全面暴落」ではなく「二極化」が現実的
結論から言えば、2026年以降に
“大阪の不動産が一斉に暴落する”というよりも、
🟩 「立地・需要・流動性による格差拡大」
が起こる可能性が高いと考えられます。
高値維持が期待できるエリア
- 梅田・本町・中之島などの都心再開発エリア
- 駅徒歩10分以内の新耐震マンション
- 京阪・JR環状線・御堂筋線沿線の住宅地
下落リスクが高いエリア
- 郊外・交通不便エリア
- 築30年以上で修繕積立不足のマンション
- 需給バランスが崩れる再開発近接地
“暴落”という言葉の印象よりも、
**「価値の再評価が進む」**と考える方が現実的です。
不動産価格調整局面での「正しい備え方」
① 資産価値の“再査定”を行う
- 2024〜2025年の価格を基準に、自分の物件の売却想定額を確認。
- 特に郊外戸建て・築古マンションは、早めの査定依頼が有効。
② ローンの固定化・借換え検討
- 変動金利→固定金利への切替えで支払額の安定化。
- 金利上昇局面では“借換えのタイミング”が資産防衛のカギ。
③ 売却・保有の判断を“データで”行う
- 取引事例・AI査定・路線価などを確認。
- 感情ではなく数字で判断することが重要。
【仮定まとめ】暴落を招く可能性がある主な要因（2026〜2030）
| 要因 | 内容 | 想定される影響 |
|---|---|---|
| 人口減少・高齢化 | 実需層の縮小 | 郊外住宅地の価格下落 |
| 金利上昇 | 買い控え・返済負担増 | 市場取引量の減少 |
| 供給過多 | 新築・再開発物件の供給集中 | 在庫圧迫・値下げ競争 |
| イベント反動 | 万博・IR後の経済鈍化 | 投資マネー流出 |
| 自然災害・地政学 | リスク評価の変化 | 湾岸エリアの価格調整 |
不動産売買でのよくある質問（大阪・2026年以降編）
Q1. 大阪の地価はいつ下がる？
→ 短期的には2025年の万博以降、
価格調整の可能性があります。
ただし都心部は底堅く、
下落幅は限定的との見方が多いです。
Q2. 暴落リスクが高いのはどのエリア？
→ 交通利便性の低い郊外（南河内・東部）、
築古マンション密集地です。
Q3. 不動産を売るならいつが良い？
→ イベント景気が続く2025年前半が一つの“売却チャンス”。
2026年以降は需給バランスが変化する可能性。
Q4. 投資用マンションはどうなる？
→ 金利上昇で利回りが低下するため、
出口戦略（売却時期）を早めに設計すべきです。
Q5. 下落しても住み替えは可能？
→ 売却損を補っても住宅ローン減税・
固定金利活用で十分対応可能です。
“焦らず、正確な価格情報”を
もとに動くことが重要です。
