導入文：上がり続ける「維持費」に、住民の本音は…

 

「また修繕積立金が上がるんやって。」

 

大阪市内の築30〜40年のマンションでは、

最近こうした声をよく耳にします。

 

物価や人件費の上昇に加え、

建材価格の高騰も続く2025年現在。

多くの管理組合で、修繕積立金と管理費の合計が

月2万5,000円を超えるケースが当たり前になってきました。

 

「うちのマンションも、来年から修繕金が上がるみたい。このままだと家計がちょっとしんどいかも…。」

「でも、売るって決めるのも早い気がするし…。」

 

──今、多くの住民がまさにこの“揺れる気持ち”を抱えています。

 

この記事では、大阪市内の築30〜40年マンションを想定しながら、修繕積立金値上げの背景、家計や資産価値

への影響、そして「今売る」か「持ち続ける」か──判断のヒントを具体的に整理します。

 

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1. なぜ今、修繕積立金が上がっているのか？

 

建材・人件費の高騰が直撃

 

値上げの最大要因は「物価と人件費の上昇」です。

国土交通省の「マンション修繕積立金に関する実態調査（2023年）」によると、近年は外壁塗装・防水工事・設備更新などのコストが10年前より約1.3〜1.5倍に上がっています。

 

大阪では施工業者不足の影響もあり、見積もりが

想定より20〜30％高くなることも珍しくありません。

 

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国交省の指針も「値上げ」を促す流れ

 

2021年改定の国交省ガイドラインでは、

修繕積立金の目安を1㎡あたり月250〜350円としています。

70㎡なら月1万7,500〜2万4,500円。

そこに管理費を加えると、

合計で月2万5,000円〜3万円が“普通”の水準です。

 

築30〜40年になると、「給水管交換」「外壁補修」「エレベーター更新」など大型修繕が重なり、値上げせざるを得ません。

 

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管理組合の事情：想定外の工事費に追われる現場

 

築35年以上のマンションでは、初回修繕で

カバーできなかった部分の老朽化が次々と判明します。

その結果、1戸あたり150〜200万円の負担になることも。

「値上げをしなければ工事ができない」

──これが現場の実情です。

 

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大阪市内の相場：築35年で3,000万円前後も

 

一方、築古でも立地が良い西区や中央区では、

築35年でも3,000万円前後の売却例が増えています。

ただし、維持費が月3万円前後になると、

10年間で360万円の負担。

老後を考えると、この金額は軽視できません。

 

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2. 修繕積立金が上がると家計と資産価値にどう影響する？

 

家計負担の増加は“じわじわ効く”

 

月2万5,000円の維持費は年間30万円、10年で300万円超。

固定資産税や駐車場代を加えると、

年間50万円以上になることもあります。

年金生活では重い負担です。

 

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修繕費が上がる＝資産価値を守る面もある

 

修繕積立金が上がるのは、建物の状態を守るため。

適正な修繕を続ければ、

築古でも価値を保ちやすくなります。

逆に、積立不足は「管理不安」と見られ

、買い手が減る要因になります。

 

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大阪市内の傾向：管理状態が価格を左右

 

築35〜40年でも、管理が良好な物件は価格維持がしやすい一方、管理が不十分なマンションは数百万円下がるケースもあります。

「修繕積立金の値上げ＝管理の健全化」

と捉えるのがポイントです。

 

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3. 「今売る」メリットとデメリット

 

メリット①：値上げ前に手取りを確保

 

修繕積立金が上がる前に売れば、維持コストを抑えられ、

手取り額が増える可能性があります。

大阪市内はリノベ需要が強く、

築古でも買い手がつきやすい市場です。

 

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メリット②：老後の家計を軽くできる

 

月2万8,000円の維持費を10年間払うと336万円。

これがなくなるだけでも家計の安心感は大きいです。

 

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デメリット①：再取得コストが上昇中

 

築40年を売って築10年を買う場合、

1,000万円以上の差が出ることも。

住み替え先の価格上昇には要注意です。

 

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デメリット②：相場変動リスク

 

一時的に市況が下がると、

「もう少し待てば良かった」と感じることもあります。

ただし、2025年の大阪市内は供給が少なく、

急落の兆しはなし。

焦らず動くのが得策です。

 

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4. 「持ち続ける」メリットとリスク

 

メリット①：修繕で建物価値を守れる

 

定期的な修繕が行われていれば、

築40年でも「安心・清潔」と評価されます。

管理良好な物件は賃貸需要や再販価格も安定します。

 

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メリット②：生活の安心感を維持できる

 

長年住み慣れた街や人間関係を守りたい方にとって、多少の値上げは「安心を買うコスト」として受け入れられる面もあります。

 

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リスク①：将来的にさらに上がる可能性

 

築40年を超えると、第2・第3の修繕期に突入。

配管・電気系統の更新などで、

再び積立金アップの議論が出やすくなります。

 

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リスク②：売却タイミングを逃す恐れ

 

築40年超になると、住宅ローン控除や

耐震基準の問題で買い手が減ります。

「まだ売れるうちに」が重要なキーワードです。

 

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5. 判断の目安：「今売る人」「持ち続ける人」

 

今売るべき人

 

• 修繕費＋管理費が月3万円前後
• 築35〜40年で大規模修繕が控えている
• 家計や老後資金に不安がある
• 管理組合の運営が不安定

 

→ 今の市場は堅調。

**“売れるうちに動く”**が鉄則です。

 

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持ち続けるべき人

 

• 修繕積立金が健全に運用されている
• 駅近・好立地で資産価値が安定
• 家計に余裕がある
• 家族の拠点として住み続けたい

 

→ 「暮らしを優先」するなら、しっかり修繕する

マンションを守るのも立派な選択です。

 

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迷ったら「査定」だけでも動く

 

どちらにせよ、今の資産価値を知ることが第一歩。

査定は無料が基本で、比較すれば

数百万円の差が分かることもあります。

 

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6. まとめ：焦らず“数字”と“暮らし”で判断を

 

修繕積立金の値上げは避けられませんが、「損」ではなく

「資産を守るコスト」として前向きに捉えることも大切です。

 

支出が負担に感じるなら、早めに査定を受けて将来設計を。

焦らず、自分にとっての

“最適なタイミング”を見つけましょう。

 

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不動産売買でよくある質問（FAQ）

 

Q1. 修繕積立金が上がる前に売ると得？

 

→ 値上げ前なら維持コストを抑えられ、

手取りが多く残る可能性があります。

 

Q2. 修繕費が上がっても価値は維持できる？

 

→ はい。適切な修繕はむしろ価値を守る行動です。

 

Q3. 管理状態の悪いマンションは売りにくい？

 

→ 売却可能ですが、価格は下がる傾向。

管理履歴が重要です。

 

Q4. 査定は無料？

 

→ はい。複数社比較で相場観を掴むのがおすすめです。

 

Q5. 築古でも売れる？

 

→ 大阪市内は立地次第で売却可能。

リノベ投資需要も高めです。

 

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