🏠大阪でボヤ・事故・老朽化した家を売りたい人必見！訳あり不動産を高く・早く手放す実例と注意点
はじめに：訳あり不動産でも「売れる時代」になった理由
「火事の跡がある家」「誰も住んでいない長屋」
「事故歴がある物件」──
これらはいわゆる“訳あり不動産”と呼ばれ、以前なら「売れない」「買い手がつかない」と言われてきました。
ところが近年、大阪をはじめとした都市部では、
訳あり物件の買取市場が急速に拡大しています。
背景には、次のような要因があります。
- 空き家の増加により、再利用・再生ニーズが高まった
- 不動産業界でも**「買取再販」専門会社**が増加
- 国が空き家対策特別措置法を強化し、早期売却を促している
つまり、「訳あり＝売れない」ではなく、
「訳あり＝条件次第で売れる」時代になっているのです。
訳あり不動産とは？
大阪で多いケースと原因をチェック
大阪では、特に**密集住宅地（長屋・連棟住宅）**が多く、
再建築不可や老朽化に悩む方が少なくありません。
ここでは、大阪でよく見られる“訳あり”の種類を3つ紹介します。
① ボヤ・火災歴のある家
火災跡の家は「焦げ跡」「臭い」「保険問題」などの
不安要素から、一般的な仲介では敬遠されがちです。
しかし実際は、構造体がしっかりしていれば
修繕せずとも買取可能なケースが増えています。
火災保険の適用が終わっていても、「建物の一部損壊」「室内のみのボヤ」なら現状のままで査定できることが多いです。
② 事故物件（事件・自殺・孤独死）
心理的瑕疵（かし）とは、
「買主が心理的に抵抗を感じる事象」のことです。
2021年に国土交通省がガイドラインを定め、**“自然死や老衰などは告知不要”**となったため、以前よりも売却しやすくなっています。
孤独死・自殺・事件などがあった場合でも、「どの程度の期間が経過しているか」「再利用時に清掃・供養を行ったか」などで印象は変わります。
③ 老朽化・再建築不可の家
大阪の下町（生野区、西成区、東大阪市など）では、
築50年以上の連棟住宅が多数存在します。
再建築不可（※接道条件を満たしていないなど）でも、土地の再利用価値や立地次第で買取価格がつくことがあります。
ポイントは「古さ」ではなく「再利用可能性」。
老朽化していても、解体・再生して
再販売できるケースも多いのです。
【実例紹介】
大阪で実際に訳あり不動産を
売却できた3つのケース
実際に「もう無理だと思っていた家」を
売却できた方々の事例を紹介します。
事例①：大阪市／ボヤ跡の家を相続→現状のまま買取成功
数年前に宅内でボヤがあった家を相続したA様。
祖母名義のまま放置していたところ、
自身が相続人だと分かりました。
いくつかの不動産会社に査定を依頼しましたが、
「0円」「取り扱い不可」と言われ落胆…。
しかし、訳あり物件の買取実績がある業者に相談したところ、
相続登記を完了後、現状のままで買取が成立。
「0円」と言われた家に、思った以上の価格がついたそうです。
「祖母の家がちゃんと評価されてホッとしました。
相続登記を自分で申請したのも、いい経験になりました。」
事例②：守口市／空き家化した長屋を確実に売却
K様は、施設に入ったお母様の名義で
残っていた古い長屋に悩まされていました。
1年以上空き家で、近隣から「虫が出る」「倒れそう」との声も。
数社に相談したものの「古すぎて無理」と断られる中、訳あり物件専門の買取会社が**「確実に引き取る」**ことを約束。
数日で契約が完了しました。
「価格よりも“買ってくれる安心”が一番でした。
まさかこんな古い家を引き取ってもらえるなんて。」
事例③：東大阪市／事故歴のある家を早期手放し
亡くなった父親の自宅で孤独死が発生し、清掃・供養を済ませたものの、心理的に辛く、早く手放したいと考えていたS様。
複数の業者から「告知義務があるから売れない」と言われましたが、事故物件の取り扱い経験がある会社がスムーズに買い取ってくれました。
「心の整理もついて、家族で前向きな気持ちになれました。」
訳あり物件を売却するときの注意点と成功のコツ
① 「正直な情報開示」が結果的に高く売れる
“隠して売る”のは絶対にNG。
あとから発覚すればトラブル（契約解除・損害賠償）のリスクもあります。
むしろ正直に伝えることで、「誠実な売主」として信頼が得られ、価格交渉がスムーズになるケースが多いです。
② 買取業者の「得意分野」を見極める
訳あり不動産に強い業者は、
- 火災・事故物件専門
- 再建築不可専門
- 空き家再生専門
など、得意ジャンルが異なります。
口コミや公式サイトで、過去の事例・取扱実績を
確認してから依頼するのが安心です。
大阪では、「城東区・生野区・守口市・門真市」などに密着した業者が多く、地域特有の建物構造を理解しているため、対応が早いのが特徴です。
③ 相続登記・書類手続きは早めに進める
相続登記が未完のままでは売却できません。
2024年4月からは相続登記が義務化され、
放置すると罰金の可能性も。
相続人が複数いる場合は、早めに同意を取り、
家庭裁判所などへの相談も検討しましょう。
大阪で訳あり不動産を「高く・早く」売るための3つのステップ
ステップ①：現状のままで査定依頼してOK
掃除・リフォームは不要。
最近は、写真と所在地だけで査定できるサービスも増えています。
「直してから売ろう」と思っても、費用回収できないケースが多いため、まずはそのまま相談しましょう。
ステップ②：複数社の買取価格を比較する
「0円」と言われても、他社では
数十万円〜数百万円で売れた例もあります。
特に、訳あり不動産を専門に扱う会社ほど、“リスクをどう再利用するか”という視点で価格をつける傾向があります。
ステップ③：必要書類を整理しておく
登記簿謄本、身分証、相続関係説明図などを早めに準備。
書類がそろえば、契約から引き渡しまで
1週間以内で完了するケースもあります。
行政書士・司法書士と連携して進めると安心です。
よくある質問（Q&A）
Q1. 査定や相談は無料なの？
はい、ほとんどの買取業者では無料で査定・相談できます。
費用が発生する場合は、必ず事前に説明があります。
Q2. 事故物件だと必ず値下がりする？
状況によります。
発生から時間が経っていたり、清掃・供養済みなら、
市場価格の8〜9割で売れることもあります。
Q3. 相続登記前でも売れるの？
原則は売却不可ですが、登記を並行して進めることでスムーズに取引できます。
登記後、即日契約が可能なケースもあります。
Q4. 老朽化した長屋や再建築不可の物件も買い取ってもらえる？
はい。
再利用や更地化を見越した買取を行う専門業者も多く、
実際に大阪では多くの取引が成立しています。
まとめ：訳ありでも「売れない家」はない。今すぐ一歩を踏み出そう
「もう無理かも」と思っていた家でも、実例のように、現状のまま・短期間で売却できるケースが増えています。
特に大阪は、古い住宅が多く、
訳あり物件の需要も高い地域。
放置するほど老朽化や固定資産税の負担が増えるため、
“思い立ったときに動く”のがベストタイミングです。
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