🏠解体もリフォームも不要！大阪市港区の昭和40年代中古戸建を“現状のまま”高く売るコツ（再建築不可物件対応）
1. 昭和40年代の中古戸建が「売れにくい」と言われる理由とは？
昭和40年代（1965〜1974年）に建てられた家は、
築50年以上が経過しています。
「どうせ古すぎて売れない」「0円査定を出されるかも」と不安に感じる方も多いでしょう。
しかし、正しい知識を持てば、リフォームも解体も
せずに“現状のまま”売る方法があります。
築50年以上の物件が抱える構造上のリスクとは
この年代の住宅は、**旧耐震基準（1981年以前）**で建てられており、現在の耐震性基準を満たしていないケースがほとんどです。
加えて、配管の老朽化やシロアリ被害、屋根や外壁の劣化も進みやすく、一般の買主が「住む家」として購入するのは難しいのが現実です。
「再建築不可」物件とは？
「再建築不可」とは、建築基準法上、幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地に建つ建物のこと。
つまり、一度解体すると新しい建物を建てられない土地を指します。
大阪市港区では、細い路地や長屋地帯などに多く見られます。
なぜリフォームしても費用が回収できないのか？
築古で再建築不可の物件にリフォームをしても、
売却時にその投資分が上乗せされないことが多いです。
200万円かけて修繕しても、売却価格は
＋20万円にしかならないようなケースも。
そのため、「現状のまま売る」ことが、
最も合理的な選択となります。
2. 「再建築不可」でも売れる！大阪市港区ならではの市場背景
港区の地価動向と築古需要のリアル
大阪市港区は、中央区や西区に隣接しながらも地価が比較的抑えられているため、投資目的の購入層が根強い地域です。
築古物件や再建築不可の中古戸建でも、「賃貸用」「倉庫・事務所」「リノベ再生目的」として需要があります。
2025年現在、港区の住宅地平均単価は
坪あたり約80〜100万円前後。
再建築不可でも「立地」「接道状況」「現状維持の程度」によっては、相場の7〜8割価格で売却可能なケースもあります。
再建築不可でも買い手がいる理由
不動産投資家やリノベーション業者は、
再建築不可物件でも**利回り（収益性）**を重視します。
例えば、土地が狭くても賃貸化できるなら
「格安で仕入れて高利回りで運用できる」ため、需要あり。
「立地」と「接道条件」が価格を左右する
再建築不可でも、南向き・角地・2方道路接道
などの条件があれば評価が高まります。
また、前面道路が“建築基準法上の道路”に
該当するかどうかで査定は大きく変わります。
まずは、現地確認＋法的な接道調査をしてもらうことが大切です。
3. リフォーム・解体なしで高く売るための3つの実践ステップ
① 現状のまま査定してくれる不動産会社を選ぶ
再建築不可や築古物件は、一般的な仲介会社では
「取り扱いできません」と断られることがあります。
しかし、“現状買取”に特化した会社なら、建物の老朽化や立地条件を踏まえて価格を出してくれます。
「解体後の土地価格」ではなく、「古家付き土地」
として査定してもらうことが重要です。
② 相見積もりで「現状価値」を見極める
再建築不可物件は、査定額にバラつきが出やすい特徴があります。
ある会社では0円、別の会社では200万円と
いうことも珍しくありません。
最低でも3社以上に査定依頼し、見積もり根拠
（接道状況・土地形状・市場比較）を確認しましょう。
③ 売却前に「書類・名義」を整理しておく
相続や名義人不明のままだと、売却手続きが進みません。
必要な書類は以下の通りです：
- 登記簿謄本
- 固定資産税評価証明書
- 相続関係説明図（相続の場合）
- 境界確認書（あればベスト）
相続登記が済んでいない場合は、**登記義務化（2024年4月施行）**により罰則対象となるため、早めの対応を。
4. 再建築不可の中古戸建を“価値ある形”で見せるポイント
現状写真の撮り方と印象の工夫
「現状のまま」とはいえ、第一印象は大切です。
ゴミや不要物を整理し、日中に明るく撮影
するだけでも印象は大きく変わります。
壁や床の清掃、庭の草抜きなど、
**費用0円でできる“見せ方の工夫”**が効果的です。
「解体費を見越した」価格交渉の仕方
再建築不可の場合、買主は将来的に解体を
想定して価格を下げようとする傾向があります。
「解体費用を見越してこの価格にした」と説明されても、現状のまま活用できる用途を示せば、価格を上げられる可能性があります。
（例：倉庫・資材置き場・リフォーム賃貸など）
古屋付き土地としての訴求方法
「古家付き土地」として売り出すと、
買主にとってはすぐ使える資産になります。
再建築不可でも、「建物をリノベして貸す」「セカンドハウスにする」など、用途を提示することで、売却スピードと価格が両立します。
5. 売却前に知っておきたい法的・手続き上の注意点
再建築不可物件の売買契約で気をつけること
再建築不可である旨は、重要事項説明書に明記する義務があります。
買主が「知らなかった」と主張して契約解除になる
ケースを防ぐため、説明は必須です。
相続登記の義務化と罰則リスク（2024年施行）
相続発生から3年以内に登記をしないと、
**10万円以下の過料（罰金）**が科される可能性があります。
また、登記をしないと売却ができません。
登記は司法書士に依頼するか、自力申請（法務局）も可能です。
固定資産税・管理責任を放置しないための対策
空き家を放置すると、「特定空き家」に指定され、
固定資産税が最大6倍に上がることもあります。
売却が難航しても、早めに相談・査定を行いましょう。
6. 「昭和40年代でも売れた」成功事例から学ぶ高価売却のコツ
実例①：ボヤ跡のある相続中古戸建（大阪市港区A様）
数年前にボヤがあり、長く放置していた家。
他社で「0円査定」もありましたが、
相続登記を自分で完了させた後、現状のまま売却に成功。
複数査定の結果、最も高い買取価格を
提示した会社で成約しました。
実例②：長屋・連棟でも高価買取できた理由（門真市K様）
相続後1年放置していた長屋。
「確実に引き取ってくれる業者」を優先して査定を依頼したところ、複数社の中で最高価格＋最短対応の会社を選択。
築古でも「需要のあるエリア」なら十分売却可能です。
7. 現状のまま高く売るための“最終チェックリスト”
- ✅ 再建築不可でも現状査定に対応してくれる業者を選んだか？
- ✅ 登記・名義・書類整理は済んでいるか？
- ✅ 写真・清掃などの“印象アップ対策”をしたか？
- ✅ 3社以上の査定を比較したか？
- ✅ 解体・リフォームを勧める業者を避けているか？
8. まとめ：築古・再建築不可でも“価値は残せる”
「昭和40年代だから売れない」と諦めるのは早計です。
大阪市港区のように再建築不可でも需要がある地域では、現状のままでも「条件を理解してくれる業者」を選べば、高価売却は十分可能です。
「古い＝価値がない」ではなく、「古い＝条件を見極めて売る」が、これからの不動産売却の正解です。
9. 無料相談・見積もりのすすめ
「再建築不可」「築古」「空き家」など、
どんな状態でもまずは一度、現状のままで無料相談を。
複数査定の比較や、相続登記・書類整理の
サポートもまとめて依頼できます。
一歩踏み出すことで、負動産が“資産”に変わるかもしれません。
不動産売買等でのよくある質問
Q1：再建築不可の中古戸建でも売却できますか？
はい、可能です。投資や賃貸利用など、
用途次第で買い手は十分に見つかります。
Q2：解体しないと買ってもらえませんか？
いいえ。現状のまま買取する会社も多くあります。
リフォーム費用をかける前に、まずは査定を。
Q3：査定や相談は無料ですか？
多くの不動産会社では無料です。
費用がかかるかどうかは事前に確認を。
Q4：再建築不可の判断はどうすればわかりますか？
建築指導課や不動産会社に確認可能です。
道路の幅員4m以上・2m接道が基本条件です。
Q5：古い家のままでも買い手は見つかりますか？
はい。大阪市港区では築古や長屋でも、
リノベや再利用目的の買主が増えています。
