🏠 大阪市で空き家が多いのはどこ？淀川区と西成区の最新データ比較と、狭い土地でも確実に売る方法
はじめに：大阪市の空き家問題、あなたの地域は大丈夫？
「大阪市で空き家が一番多い区ってどこなんだろう？」
「実家が狭い土地なんだけど、本当に売れるのかな？」
――そんな疑問をお持ちの方が年々増えています。
近年、大阪市では空き家が右肩上がりで増加しています。高齢化や相続放置、住宅老朽化などの要因が重なり、今や市内の空き家率は17％を超えるとも言われます。
この記事では、最新統計に基づき「空き家が多い区ランキング」を明らかにし、さらに「土地が狭くても確実に売る方法」までを具体的に解説します。
遠方にお住まいで実家の処分にお悩みの方にも、
現地に行かずにできる実践ステップをお伝えします。
1. 大阪市の空き家は増えている？2025年の現状と背景
令和5年の「住宅・土地統計調査」によると、
大阪市全体の空き家戸数は約28万戸。
これは住宅全体の**約17.2％**を占め、
政令指定都市の中でも非常に高い水準です。
背景をもう少し詳しく見てみましょう。
高齢化と単身世帯の増加
大阪市では65歳以上の高齢者が全体の約29％を占め、単身世帯比率も全国平均を上回ります。
特に高齢の一人暮らし世帯では、入院や施設入居のきっかけで「空き家化」するケースが急増。
老朽住宅・長屋の多さ
大阪市特有の住宅事情として、長屋・連棟住宅が多いのも特徴です。
これらは建築から40年以上が経過しているものが多く、再建築や解体が難しい構造も多い。
相続放置・登記未了
「相続人が多くて話が進まない」「遠方で管理できない」という理由で、登記もされず放置される家が少なくありません。
2024年から相続登記が義務化され、こうした空き家は今後“放置リスク”が一段と高まっています。
2. 区別データで比較｜淀川区と西成区、空き家が多いのはどっち？
大阪市の中でも、特に空き家が多いと
されるのが西成区と淀川区です。
一部では「淀川区が多い」という声もありますが、実際のデータを見てみましょう。
| 区名 | 空き家戸数（令和5年） | 空き家率 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 西成区 | 約22,870戸 | 25.9％ | 市内で最多。高齢単身・長屋密集地が多い |
| 生野区 | 約20,890戸 | 21.7％ | 外国人居住者・老朽長屋が多い |
| 東淀川区 | 約20,390戸 | 20.2％ | 駅周辺は再開発進行中も、古家密集エリアが残る |
| 淀川区 | 約19,000戸前後 | 約19％ | 木造住宅地・狭小宅地が多い |
| 港区・住吉区 | 約18,000戸台 | 約18～20％ | 戸建比率高く、築古住宅多し |
※出典：大阪市「住宅・土地統計調査（令和5年）」要約版、各区資料より
→ 結論として、空き家戸数が最も多いのは「西成区」。
一方で、**淀川区や東淀川区も“高水準エリア”**であり、「人口密度に対する空き家率」で見ても決して軽視できません。
淀川区が多いと言われる理由
- 駅から少し離れると築50年以上の木造住宅地が多い
- 単身高齢者世帯が増加
- 接道が狭い、再建築が難しい住宅街が点在
つまり、戸数では西成区が最多ですが、空き家化しやすい条件が淀川区にも多く見られるのです。
3. 狭い土地・古家が「売れにくい」と言われる理由
「土地が狭いから」「古家だから」と諦めてしまう方も多いですが、実は“売れにくい理由”を構造的に理解すれば、対策が見えてきます。
| 売れにくさの原因 | 内容 |
|---|---|
| 再建築不可 | 接道（道路に2m以上接していない）など法令制限で新築不可の場合がある |
| 狭小地 | 敷地面積が15〜40㎡などで、建て替えが難しい |
| 形状・地形が特殊 | 三角地、旗竿地、段差地などは建築コストが上がる |
| 古家の解体費が高い | 狭い通路で重機が入らず手壊しになることも |
| 買い手の想定が限られる | 自用住宅には不向きで、投資家や再販業者向けになる |
つまり、「売れない土地」ではなく「買い手が限られる土地」なのです。
この視点を持つことで、販売戦略を変えることができます。
4. 狭小地・古家を確実に売るための5ステップ
① 法令制限を正確に確認
接道義務・建ぺい率・容積率などを役所で確認。再建築の可否や制限を明確化することで、業者の査定精度が上がります。
② 古家付きか、更地かを判断
解体費用を売主負担にするか、現況渡しにするかは戦略次第。
古家を「残した方が早く売れた」というケースもあります。
③ 複数査定＋買取相談を併用
狭小地の価格は業者によってばらつきが大きいです。
仲介と買取の両方から見積もりを取り、条件を比較するのが◎。
④ 建築プランや再利用例を提示
例えば「1LDK賃貸」「二世帯住宅プラン」など、活用案を見せることで購入検討者の想像が広がります。
⑤ 信頼できる専門業者に依頼する
狭小地や長屋を多数扱っている地元業者なら、査定根拠・買い手層・法規対応を熟知しています。
5. 相続した空き家を放置しないために｜税制と手続きのポイント
2024年から「相続登記義務化」が始まりました。
放置したままだと**過料（10万円以下）**が課される可能性も。
また、相続空き家の売却には「3,000万円特別控除」の制度があります。
これは、被相続人（亡くなった親など）が住んでいた家を売却する際、一定の条件を満たせば譲渡所得から3,000万円が非課税になる制度です。
条件は以下の通りです：
- 相続後3年以内に売却する
- 取り壊すか耐震改修済みである
- 亡くなった時に被相続人が一人で住んでいた
知らずにタイミングを逃すと適用されないため、
相続後は早めに動くことが大切です。
6. 【フォローウィンドのサポート】遠方からでも安心の空き家売却支援
大阪市を中心に、相続空き家・長屋・狭小地などを
多数取り扱うのがフォローウィンド（Followind）です。
「古すぎて売れない」「再建築不可と言われた」「相続人が多くて進まない」――そんなケースこそ、専門的な実務力が求められます。
フォローウィンドでは、次のようなサポートを行っています：
- 現地に行かずにできるオンライン査定・契約サポート
- 家財が残ったままでも買取OK
- 解体・登記・税制相談・家庭裁判所許可などをワンストップ対応
- 成年後見人・相続案件にも多数実績
実際のお客様の声
大阪市生野区 A様（相続物件）
「ボヤがあった家を相続しましたが、複数社に断られました。フォローウィンドさんだけが現状のままでも査定してくれて、納得価格で買取してくれました。」
豊中市 K様（高齢女性）
「施設入居で家を空けていました。とにかく確実に引き取ってくれるところを探していて、手続きもすべて代行してくれて助かりました。」
狭小地・老朽化物件でも、「価値を正しく見極める」目を持つ会社であれば、“売れない”と思っていた不動産が早期現金化につながります。
7. まとめ｜「売れない空き家」は早めの相談がカギ
- 大阪市で空き家が最も多いのは西成区。
ただし、淀川区・東淀川区も高水準で、放置リスクは共通。 - 狭小地や長屋も「専門的ノウハウ」があれば十分売却可能。
- 相続登記や税制の期限を逃さず、早めに相談・整理を進めることが重要。
- 遠方でも、現地立会い不要で完結できるサービスを活用すれば安心。
不動産売買等でのよくある質問
Q1. 狭い土地でも買い取ってもらえますか？
はい、可能です。再建築不可や変形地でも、用途提案を含めて買取を行う業者があります。
Q2. 相続登記をしていなくても相談できますか？
登記前でもOKです。状況に応じて登記サポートから始められます。
Q3. 家財やゴミが残ったままでも大丈夫？
撤去や清掃を含めた一括見積もりが可能です。
Q4. 遠方（東京など）からでも手続きできますか？
委任契約により郵送・オンラインで完結できます。
Q5. 売却と買取、どちらがいいですか？
時間をかけても高く売りたいなら仲介、早く・確実に現金化したいなら買取がおすすめです。
Q6. 解体費用はどれくらいかかりますか？
木造2階建てで平均100〜150万円前後。ただし立地や面積で変動します。
Q7. 相談や査定は無料ですか？
無料です。現地調査から見積まで費用はかかりません。
