2018年は大阪は地震のあとに台風が来た！しかし築50年超の長屋は案外大丈夫やったけど、空き家の火災保険は大丈夫？ ～切り離された長屋と、火災保険に入っていない古家の怖い話～

2018年の大阪は、本当に大変な年でした。

 

6月18日には大阪府北部を震源とする地震が発生。

 

そして、その約3か月後の9月4日には

台風21号が近畿地方を直撃しました。

 

地震で下から揺さぶられたと思ったら、

今度は台風で上から屋根を持っていかれる。

 

大阪の古い家にとっては、まさに踏んだり蹴ったりの一年でした。

 

 

 

 

当時の台風を経験した人なら、

今でもあの日の光景を覚えているのではないでしょうか。

 

屋根瓦が飛ぶ。

カーポートの屋根が飛ぶ。

 

ベランダの波板が飛ぶ。

看板が飛ぶ。

 

どこから来たのか分からない物まで、

道路の上をコロコロと転がっていく。

 

「これ、外へ出たらあかんやつや……」

 

そう思いながら、

窓の外を見ていた人も多かったはずです。

 

私も不動産業界に長くおりますが、大阪の街であれほど

風の怖さを感じたことは、そう何度もありません。

 

そして、あの時に火災保険へ入っていなかった人は、

本当に大変やったと思います。

 

弊社も火災保険に助けられました。

 

保険は何も起きなければ、

「毎年、保険料ばっかり払っている」と感じます。

 

けれど、あのような災害が実際に起きた時には、

「入っててよかった……」

 

と心の底から思うものです。

 

築50年超の長屋選手たちは、案外持ちこたえた

 

弊社では当時、築50年以上の

賃貸長屋を何軒か保有していました。

 

もちろん、現在の耐震基準で建てられた住宅ではありません。

 

昭和に建てられ、半世紀以上にわたって

風雨にさらされてきた長屋選手たちです。

 

 

 

2018年6月、大阪府北部地震が発生した時には、

私も心配になりました。

 

「この古い長屋、大丈夫やろか？」

お客さんからも、よく聞かれます。

 

「長屋って、地震が来ても大丈夫なんですか？」

 

これに対して、「絶対に大丈夫です」と

答えることはできません。

 

同じ築50年の長屋でも、建物によって状態は全く違います。

 

これまでにどのような増改築をしたのか。

柱や壁を抜いていないか。

 

雨漏りやシロアリ被害はないか。

屋根や基礎の状態はどうなっているか。

 

耐震診断もせずに、

「長屋は隣とつながっているから、地震にも強いですよ！」

などと言うたらあきません。

 

そんな簡単な話ではないからです。

 

ただし、私が実際に経験したこととして言えば、

2018年の大阪府北部地震では、弊社が保有していた

築50年以上の長屋に大きな被害はありませんでした。

 

そして、その約3か月後にやって来た台風21号。

 

さすがに一部の長屋では屋根に被害が出ました。

それでも、建物そのものは大方無事でした。

 

正直に言います。

「君ら、案外大丈夫やったんやな……」

 

少し感心しました。

 

長屋は、みんなで肩を組んでいる？

 

もちろん、これだけで「古い長屋は地震や台風に強い」

と言うつもりはありません。

 

あくまでも弊社が保有していた長屋については、

案外大丈夫やったという実体験です。

 

ただ、長屋は数軒の家が壁や屋根を連続させ、

一つの建物のようにつながっています。

 

そのため、何軒かが一緒になって支え合っている状態が、

結果的に建物を持ちこたえさせた可能性はあるのかもしれません。

 

数軒が横一列に並び、みんなで肩を組んで踏ん張る。

 

いわば、築50年超の長屋スクラムです。

新築住宅のような華やかさはありません。

 

最新の耐震設備もありません。

 

それでも、昭和から何度も地震や台風を経験しながら、

しぶとく残ってきた建物です。

 

「まだまだ若い者には負けへんで！」

 

長屋選手たちから、そんな声が聞こえてきそうです。

 

 

私が心配するのは、切り離された長屋

 

ただし、同じ長屋でも私が心配になる建物があります。

 

それが、一部だけ解体され、

切り離し工事をした後に残された長屋です。

 

 

 

長屋は、もともと数軒が一体となって建てられています。

 

ところが、そのうち一軒だけを解体すると、

それまで隣の建物に守られていた柱や壁が、

突然いちばん外側に出てきます。

 

長屋からすれば、

「ちょっと待て！急に手ぇ離すなや！」

という状態かもしれません。

 

もちろん、適切な切り離し工事や補強工事が

行われていれば、必要以上に怖がることはありません。

 

問題は、どのような工事をしたのか分からない場合です。

 

外から新しい外壁材を張れば、

見た目はきれいになります。

 

しかし、その中で柱や梁がどのように

処理されているのかは見えません。

 

屋根の境目や新しく外壁になった部分の

雨仕舞いが悪ければ、後から雨漏りが始まる可能性もあります。

 

 

切り離された長屋が、すべて弱いとは断定できません。

 

ただ、何軒かで支え合っていた状態から建物の条件が

変わっている以上、残された側については、

より慎重に確認したほうがよいと私は思います。

 

長屋を購入するときや査定するときには、

築年数だけを見ても分かりません。

 

隣家が解体されたことはないか。

切り離し工事はいつ行われたのか。

 

外壁や屋根は、どのように処理されたのか。

室内に傾きや雨漏りの跡はないか。

 

やはり、実際に現地を見なければ

分からないことが多いのです。

 

空き家を所有している人の何割が火災保険に入っている？

 

2018年の台風21号を思い出すたびに、

私が気になることがあります。

 

それが、空き家の火災保険です。

 

私の感覚では、空き家を所有している人のうち、

現在もきちんと火災保険へ加入している人は、

半分くらいではないでしょうか。

 

もちろん、これは統計を調べた数字ではなく、

これまで空き家の相談を受けてきた中で感じる私の印象です。

 

 

 

親から相続した実家に誰も住んでいない。

売却するのか、残すのか、まだ決めていない。

 

以前の火災保険が切れたけれど、そのままになっている。

年に数回しか行かない家に保険料を払うのは、もったいない。

 

そのような理由で、無保険のまま

放置されている空き家は少なくないと思います。

 

けれど、誰も住んでいない家ほど、

台風による被害の発見が遅れます。

 

瓦がずれても分からない。

屋根の一部が飛んでも分からない。

 

窓ガラスが割れても分からない。

そこから雨が吹き込んでも分からない。

 

しばらくして近所の人から、

「お宅の屋根、飛んでますよ」

 

と電話が入り、慌てて見に行った時には、

室内まで雨が回っているかもしれません。

 

屋根の一部を直すだけで済んだはずが、

天井や壁、床まで修理しなければならなくなる。

 

空き家は誰も住んでいないから安心なのではありません。

 

誰も住んでいないからこそ、

発見が遅れて被害が大きくなる可能性があるのです。

 

 

火災保険は「火事だけの保険」ではない

 

火災保険という名前から、

火事の時だけ使える保険だと思っている人もいます。

 

しかし、契約内容によっては、

台風や強風による風災なども補償の対象になります。

 

例えば、台風で屋根瓦が飛んだ、強風で雨樋が壊れた、

飛来物で外壁や窓が破損したといった被害です。

 

ただし、どのような被害でも

保険金が支払われるわけではありません。

 

補償の範囲や免責金額は、契約によって異なります。

 

また、地震による損害は、

原則として火災保険だけでは補償されません。

 

地震保険の加入状況や契約内容を確認する必要があります。

 

 

古い家だからといって、傷んでいる部分を

すべて保険で直せるわけでもありません。

 

長年の経年劣化や、以前から発生していた雨漏りまで、

「今回の台風で壊れました！」

と言っても、そのまま認められるとは限りません。

 

特に空き家は、一般的な居住中の住宅と

同じ条件で加入できるとは限りません。

 

建物の使用状況、管理状態、今後の利用目的などによって、

加入条件や保険料が変わる場合があります。

 

「昔から入っているから大丈夫」と思い込まず、

空き家になったことを保険会社や代理店に伝え、

現在の契約が有効なのか確認しておく必要があります。

 

売る予定の空き家でも、売れるまでは自分の家

 

「近いうちに売る予定やから、もう保険はいらんやろ」

そう考える人もいます。

 

ところが、不動産は売りに出したからといって、

すぐに売れるとは限りません。

 

3か月で売れるかもしれません。

半年かかるかもしれません。

 

条件によっては、一年以上かかることもあります。

 

その間に台風が来ないという保証はありません。

 

売買契約を締結した後でも、買主への引渡しが終わるまでは、

まだ売主が所有している建物です。

 

引渡し直前に屋根が飛んだら、

「もう売った家やから知りません」

では済みません。

 

売却予定の空き家ほど、引渡しが完了するまで

保険を切らさないよう注意したほうがよいでしょう。

 

台風は「空き家やから」と遠慮してくれへん

 

空き家に毎年保険料を払うのは、

確かにもったいなく感じます。

 

売るかもしれない家です。

解体するかもしれない家です。

 

年に数回しか見に行かない家です。

 

「そのうち処分するから、もう保険はええやろ」

そう思う気持ちも分かります。

 

けれど、台風は所有者の事情など知りません。

 

「この家は空き家みたいやから、今日は屋根を飛ばすのやめとこ」

とは言うてくれません。

 

むしろ、長期間点検されていない古い空き家ほど、

屋根や外壁が傷んでいる可能性があります。

 

屋根材や波板が飛び、隣の家や車を傷つけるかもしれません。

通行人に当たる可能性もゼロではありません。

 

法的な責任がどう判断されるかは、

建物の管理状態や被害の状況によって異なります。

 

しかし、近所の人から、

「お宅の屋根が飛んできたんですけど！」

と言われるだけでも、かなり大変です。

 

2018年を経験した大阪の空き家所有者へ

 

2018年の大阪では、6月に地震があり、

その約3か月後に台風21号が来ました。

 

弊社が保有していた築50年以上の長屋選手たちは、

一部に屋根の被害が出たものの、

大方は案外持ちこたえてくれました。

 

しかし、次の地震や台風でも同じ結果になる保証はありません。

 

特に、長期間放置している空き家や、

切り離し工事後の長屋を所有している人は、

台風シーズンの前に一度確認してほしいと思います。

 

屋根や外壁は傷んでいないか。

室内に雨漏りの形跡はないか。

 

隣の家が解体され、建物の状態が変わっていないか。

そして、火災保険は現在も有効なのか。

 

保険料がもったいないのか。

 

それとも、屋根が飛んでから修理代を

全額支払うほうがもったいないのか。

 

その答えは、次の台風が来てからでは遅いのです。

 

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よくあるご質問

 

Q．古い長屋は地震に強いのでしょうか？

 

長屋だから強い、古いから必ず弱いとは一概にいえません。

 

弊社が保有していた築50年以上の長屋は、

2018年の大阪府北部地震で大きな被害を受けませんでしたが、

あくまでも個別の実体験です。

 

建物の劣化状態や増改築、シロアリ被害、

柱や壁の状態などによって異なります。

 

Q．切り離された長屋は危険ですか？

 

切り離されたという理由だけで危険とは断定できません。

 

ただし、数軒が一体だった状態から建物の条件が

変わっているため、切り離し部分の補強、外壁、屋根、

雨仕舞いなどを慎重に確認する必要があります。

 

Q．台風で屋根が壊れたら火災保険で直せますか？

 

風災補償が付いている契約であれば、対象になる可能性があります。

 

ただし、契約内容や免責金額、損害の原因によって異なります。

経年劣化による損傷は、台風による被害とは別に判断されます。

 

Q．誰も住んでいない空き家でも火災保険に入れますか？

 

加入できる場合はありますが、建物の使用状況や管理状態によって、

一般の住宅とは条件や保険料が異なることがあります。

 

保険会社や代理店への確認が必要です。

 

Q．売却する予定の空き家にも保険は必要ですか？

 

売却予定であっても、

買主への引渡しが完了するまでは売主の所有物です。

 

売却までの期間が読めない場合は、

無保険の期間をつくらないよう注意したほうがよいでしょう。

 

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筆者の独り言

 

築50年以上の長屋選手たち。

 

地震にも耐え、台風にも踏ん張り、

今も人が住んでくれています。

 

「古い、危ない、もうあかん」

 

見た目だけで、そう決めつけたらあきません。

 

ただし、いつまでも現役で働かせるのなら、

保険と点検くらいはオーナーが用意してあげなあかん。

 

人間でも建物でも、

ベテラン選手ほど日頃のケアが大事なんです。