2026年大阪市マンション価格動向を予測する｜今後「買う・売る」判断基準とは？
「大阪市のマンション価格、これからどうなるの？」
「2025年以降に下がるって聞くけど、本当？」
2024〜2025年にかけて、大阪市のマンション市場は
歴史的とも言える価格水準を記録しました。
その中で、2026年を見据えた今、購入・売却・保有を
検討している方の多くが、同じ不安を抱えています。
本記事では、
- 2025年までの大阪市マンション価格の流れ
- 価格を左右する5つの要因
- 2026年の価格動向シナリオ（上昇／横ばい／下落）
- 売る人・買う人それぞれの判断基準
を、不動産実務の視点＋最新の市場背景から整理します。
① これまでの大阪市マンション価格の流れ（〜2025年）
まず、2026年を予測するには「これまで何が起きていたか」を正しく把握する必要があります。
2019年〜2022年：緩やかな上昇期
- 低金利政策の継続
- インバウンド回復期待
- 都心部再開発（梅田・難波・天王寺）
この時期は「実需＋投資」のバランスが取れていました。
2023年〜2025年：急上昇フェーズ
- 建築費（資材・人件費）の高騰
- 新築供給数の減少
- 海外投資マネーの流入
- 2025年の 大阪・関西万博 への期待感
結果として
新築 → 中古 → 築古と、価格上昇が
波及していったのがこの数年の特徴です。
② 2026年の価格を左右する5つの重要要因
1. 金利動向（最重要）
住宅ローン金利は、マンション価格に直結します。
- 金利が上がる
→ 借入額が減る
→ 購入者が減少
→ 価格は伸びにくくなる
2026年は「急激な利上げ」は考えにくいものの、
緩やかな上昇 or 据え置きが想定されます。
2. 新築マンション供給数の減少
大阪市内では
- 用地取得難
- 建築費高騰
により、新築供給数は減少傾向。
👉 新築が減るほど、中古マンションの価値は下がりにくくなります。
3. 人口動態と世帯構成
大阪市は
- 人口全体は横ばい〜微減
- しかし「単身・共働き世帯」は増加
この層は
- 駅近
- 50〜70㎡
- 管理状態重視
という条件でマンションを選ぶため、
立地の良い物件は価格が維持されやすい傾向があります。
4. 再開発エリアの影響
梅田・中之島・湾岸部などでは、再開発が継続中。
大阪市 の中でも
- 再開発エリア
- 交通利便性が高い区
は、2026年以降も相対的に強いと見られます。
5. 投資マネーの動き
2025年をピークに、
短期投資はやや落ち着く可能性があります。
ただし
- 賃貸需要が強いエリア
- 管理状態の良い区分マンション
は、引き続き投資対象として選ばれやすいでしょう。
③ 【結論】2026年 大阪市マンション価格の3つのシナリオ
シナリオ①：緩やかな上昇（都心・駅近）
可能性：★★★☆☆
- 中心6区
- 駅徒歩5分以内
- 管理状態良好
これらは、2026年も価格維持〜微増が見込まれます。
シナリオ②：横ばい（平均的な立地）
可能性：★★★★☆
- 駅徒歩10分前後
- 築15〜25年
- 特別なマイナス要因なし
👉 実需中心のため、大きな下落は起きにくい。
シナリオ③：下落（条件が悪い物件）
可能性：★★★☆☆
- 駅遠
- 管理不全
- 修繕積立金不足
- 需要が限定的
👉 「どこでも値上がり」は、
2026年には完全に終わる可能性が高いです。
④ 2026年に「売る人」が考えるべき判断軸
2026年は「高値圏だが、誰でも売れる時代ではない」
というフェーズに入ります。
売却検討時のチェックポイント👇
- 今売る理由は「価格」か「事情」か
- 同じマンション内の成約事例
- 管理・修繕の状況
- 将来の修繕負担
特に相続・空き家・住み替えの場合は、
ピークアウト前に動くという考え方も重要です。
⑤ 2026年に「買う人」が失敗しない考え方
価格動向以上に重要なのは
「その物件が5年後も選ばれるか？」 です。
- 駅距離
- 管理体制
- 修繕計画
- 周辺の賃貸需要
2026年以降は「安く買う」より
「下がりにくい物件を選ぶ」視点が重要になります。
⑥ まとめ｜2026年は“選別の年”になる
2026年の大阪市マンション市場は、
- 全体：横ばい
- 良い物件：維持〜上昇
- 条件が悪い物件：下落
という二極化・三極化が進むと予測されます。
「いつ買うか・いつ売るか」よりも、
「何を買うか・何を売るか」が問われる時代です。
⑦ 築年数別に見る「売り時・買い時」完全整理【2026年判断版】
2026年の大阪市マンション市場を考えるうえで、
築年数は価格形成に最も影響する要素のひとつです。
ここでは、実務でよく相談を受ける築年帯ごとに、
- 価格の動き
- 売り時
- 買い時
- 注意点
を整理します。
【築0〜5年】新築・築浅マンション
価格動向
- 新築価格は2025年までに大きく上昇
- 2026年は上昇余地が限定的
- すでに「期待値込み価格」になっているケースが多い
売り時か？
▶ 売り時：条件付きで「YES」
- 駅近・人気エリア
- 供給が少ない立地
- 管理・ブランド力がある
これらは新築プレミアムを維持したまま売却できる可能性があります。
一方で
- 周辺に新築計画が多い
- 似た間取りが大量供給
の場合、2026年以降は価格が伸びにくくなります。
買い時か？
▶ 買い時：慎重
- 「今後も値上がりする」は危険
- 実需目的（長期居住）なら検討可
👉 投資・短期売却目的には向かないフェーズです。
【築6〜10年】価格と需要のバランスが最も良いゾーン
価格動向
- 新築時のプレミアムが剥落
- ただし築浅感は残る
- 実需・投資の両方から需要が強い
売り時か？
▶ 売り時：非常に良い
- 購入検討者が最も多い
- 住宅ローン審査も通りやすい
- 「高すぎず、古すぎない」安心感
2026年時点では、
最も流動性が高く、値崩れしにくい築年帯です。
買い時か？
▶ 買い時：◎
- 価格と品質のバランスが良い
- 管理状態が見え始める
- 将来の修繕計画も把握できる
👉 2026年に「失敗しにくい」のはこのゾーン。
【築11〜20年】分かれ道になる年代
価格動向
- エリア・管理状態で二極化
- 駅近・管理良好 → 価格維持
- 管理不全 → 明確な下落
売り時か？
▶ 売り時：要判断
チェックポイント👇
- 大規模修繕はいつ？
- 修繕積立金は足りている？
- 管理組合は機能している？
👉 修繕前に売るか、修繕後に売るかで価格は大きく変わります。
買い時か？
▶ 買い時：条件付き
- 修繕履歴・計画が明確
- 管理会社が安定
- 立地が良い
これらが揃えば、割安感のある優良物件を狙える年代です。
【築21〜30年】知識がある人だけが得をするゾーン
価格動向
- 見た目より「中身」で評価
- 管理・修繕が全て
- 金融機関評価が分かれる
売り時か？
▶ 売り時：難易度高
- 買主が限定される
- ローン年数の制限
- 修繕負担の説明が必須
👉 2026年は**価格よりも「売り切れるか」**が重要。
買い時か？
▶ 買い時：上級者向け
- フルローン不可の場合あり
- 将来売却を前提にしないなら可
実需でも
「立地×管理」が弱い場合は避けるべき年代です。
【築31年以上】2026年はさらに選別が進む
価格動向
- 建物価値はほぼゼロ評価
- 実質「土地＋立地」
- 建替え期待がなければ下落圧力
売り時か？
▶ 売り時：早い方が良いケースが多い
- 修繕負担が増加
- 流動性が年々低下
- 2026年以降はさらに厳しくなる可能性
買い時か？
▶ 買い時：基本的に慎重
- 建替え決議の可能性
- 賃貸需要が明確
- 価格が極端に安い
これらが揃わない限り、
一般の方にはおすすめしにくいゾーンです。
⑧ 2026年「築年数 × 行動指針」まとめ
| 築年数 | 売り判断 | 買い判断 |
|---|---|---|
| 0〜5年 | 条件付き◎ | △ |
| 6〜10年 | ◎ | ◎ |
| 11〜20年 | ○ | ○ |
| 21〜30年 | △ | △ |
| 31年以上 | △〜× | × |
⑨ まとめ｜2026年は「築年数の意味が変わる年」
2026年の大阪市マンション市場では、
単純な「築浅＝安心」「築古＝危険」という考え方は通用しません。
重要なのは
- その築年数で、今どのフェーズにいるのか
- 次に来る負担・イベントは何か
価格動向を読むとは、
数字ではなく“流れ”を読むことです。
不動産売買等でのよくある質問
築10年と築20年、どちらが売りやすい？
一般的には築10年前後の方が購入層が広く、売却しやすい傾向があります。
大規模修繕前に売るのは不利？
一概には言えませんが、修繕内容と積立状況の説明が重要になります。
相続した古いマンションはどう判断すべき？
価格だけでなく「売却できるか」「維持コスト」を含めて判断が必要です。
査定価格は2026年になると下がりますか？
一律に下がるわけではありません。立地や管理状態が良いマンションは、価格維持の可能性が高いです。
2026年は売り時として遅いですか？
事情売却（相続・空き家等）の場合は、価格だけで判断せず早めの検討が安心です。
築20年以上のマンションは危険？
管理・修繕が適切であれば問題ありません。逆に管理不全は価格下落要因になります。
大阪市内ならどこでも安心ですか？
区・駅・物件条件によって将来性は大きく異なります。