2026年9月の基準地価から何を思う？大阪の注目エリアの過去10年価格をフォローウィンドが振り返る

 

 

2026年9月、大阪府の基準地価が発表されました。

 

毎年この時期になると、

「大阪の地価は今年も上昇！」

「住宅地は〇％アップ！」なんてニュースが出ます。

 

もちろん私も不動産屋ですから数字は気になります。

 

ただ、今年の数字だけ見ていても、正直なところ

「ふ～ん」で終わってしまうんですよね。

 

そこで今回は少し見方を変えてみました。

 

今から10年前、2016年と比べたら

大阪の土地はどうなっているんやろ？

 

大阪で長年不動産の売買や査定をしてきた者として、

公式の数字を見ながら、私自身が感じたことも

そのまま書いてみたいと思います。

 

そもそも基準地価とは？

 

 

基準地価は、都道府県が毎年7月1日時点の基準地について、

1㎡当たりの正常な価格を判定して公表するものです。

 

2026年の大阪府は住宅地が前年比**＋3.0％、

商業地＋8.8％、工業地＋7.2％**。住宅地と商業地は

5年連続、工業地は11年連続の上昇となりました。

(大阪府公式サイト)

 

ちなみに大阪府の住宅地は2020年－0.3％、

2021年－0.2％と一度下落しています。

 

そこから2022年＋0.4％、2023年＋1.3％、

2024年＋2.0％、2025年＋2.7％、そして2026年＋3.0％。

 

こうして並べると、コロナ禍を挟んだ

この10年間の動きがなかなか面白い。

 

大阪中心5区は……まあ、そら上がりますわな

 

 

2026年の住宅地では天王寺区＋10.7％、中央区＋9.6％、

福島区＋9.3％。商業地では西区＋18.7％、福島区＋16.8％、

北区＋15.6％と、相変わらず大阪市中心部は強烈です。

 

この辺りについては、

「いや～、上がりましたね！」

とは思いますが、それほど意外ではありません。

 

梅田、本町、心斎橋、福島、天王寺……。

そら強いやろ、と。

 

私が今回面白いと思ったのは、

むしろその周辺なんです。

 

東淀川区――10年前20万9,000円が28万1,000円に！

 

 

大阪市内で「おおっ」と思ったのが東淀川区です。

 

2026年の住宅地平均上昇率は**＋8.3％。

 

その中でも下新庄1丁目10－2は、

2025年25万7,000円/㎡から2026年28万1,000円/㎡へ

＋9.3％**。

 

大阪府の住宅地上昇率トップ10にも入りました。

 

ところが10年前を見ると、この同じ基準地は

**20万9,000円/㎡**です。 (大阪府公式サイト)

 

2016年　209,000円/㎡
↓
2026年　281,000円/㎡

10年間で約34.4％上昇。

 

これは結構上がりましたね。

 

 

ここで私が思ったのが今里筋線です。

 

もちろん今里筋線ができたから

今回の地価上昇が起きた、なんて単純な話ではありません。

 

開業したのは2006年ですから、今回の比較を始める

2016年にはすでに走っています。

 

それでも井高野、瑞光四丁目、だいどう豊里と

地下鉄駅ができ、20年という時間をかけて交通利便性が

街に定着してきたことは無視できないんちゃうかな、

と私は思います。

 

「もし今里筋線がなかったら、

東淀川区は今の数字まで来てたんかな？」

 

これは今回、数字を見ながら率直に思いました。

 

西成区――＋7.5％。昔を知っていると、これもなかなかです

 

 

もう一つ気になったのが西成区。

 

2026年の住宅地平均変動率は

**＋7.5％**、商業地も＋10.2％です。

 

たとえば橘1丁目11－6。

 

2016年の基準地価は**17万4,000円/㎡**でした。

(大阪府公式サイト)

2025年には**20万9,000円/㎡**まで上昇しています。

(大阪府公式サイト)

 

最初からグングン上がったわけではありません。

 

2016年からしばらくはほとんど動かず、

その後、近年になって上昇が目立ってきた地域です。

 

西成区について私が感じるのは、

10年前とは街を歩いている人が

ずいぶん変わったなあということです。

 

一時期のような外国人投資家による不動産購入の

勢いは落ち着いたように私は感じています。

 

それでも実際に西成区を歩くと、

外国人の姿は本当に多い。

 

観光客だけではなく、この辺りで普通に

生活しているんやろな、という人もよく見かけます。

 

それが地価上昇の原因や、

と言っているわけではありません。

 

あくまで長年この街を見てきた私の感想です。

 

そして西成区の場合は特に、

「西成区」とひとくくりにしたらあきません。

 

新今宮、天下茶屋、岸里、玉出、

昔ながらの長屋が並ぶ住宅地。

 

同じ西成区でも不動産価格の見方は全然違います。

 

 

守口市――梅町なら、私は「まあ分かります」

 

 

 

大阪府内では守口市も面白い。

 

2026年の住宅地平均変動率は**＋5.3％**。

 

その中で見てみたのが守口市梅町10－13。

地下鉄守口駅から約220mの住宅地です。

 

2016年の基準地価は23万円/㎡。

 

2021年でも23万4,000円/㎡ですから、

この5年間はほとんど動いていません。

 

ところが2024年には26万3,000円/㎡、2025年には

28万3,000円/㎡まで上がっています。

 

(大阪府公式サイト)

 

この数字を見た私の感想は、

「梅町やったら、まあ分かります」です。

 

地下鉄守口駅にも近いし、大阪市内へのアクセスもいい。

 

仕事柄、旭区から守口市にかけては

昔からよく見ていますので、守口の便利な住宅地が

評価されること自体にはそれほど違和感がありません。

 

ただ、10年前からの数字を並べてみると、

「やっぱりここ数年で変わったなあ」とは感じます。

 

門真市桑才新町――10年間で約62％！これはビックリしました！

 

 

そして今回、私が一番

「おおっ！」と思ったのが門真市です。

 

ただし住宅地ではありません。

 

工業地です。

場所は門真市桑才新町24－1。

 

2016年の基準地価を調べると、118,000円/㎡。

それが2026年は、191,000円/㎡。

 

大阪府の公式資料でも2025年16万9,000円→2026年19万1,000円、

前年比**＋13.0％**。大阪府内の工業地上昇率で第3位です。

(大阪府公式サイト)

 

10年間で計算すると、

118,000円 → 191,000円。上昇額は73,000円/㎡。

 

なんと約61.9％上昇です。

 

これは上がったなあ～。

 

そしてこの数字を見た時、私の頭に浮かんだのが

門真という街のイメージの変化でした。

 

昔の門真といえば、

「門真？松下電器のあるとこやろ」

というイメージでした。

 

それが少し前になると、

「門真・鶴見？アウトレットあるとこやろ」

になった。

 

そして今は――。

 

 

「門真？コストコあるとこやろ！」

という人も増えたんちゃうでしょうか。

 

もちろん、コストコができたから桑才新町の地価が

62％上がった、なんて話ではありません。

 

大阪府自身も、工業地については高速道路などへの

アクセスが良い地域で上昇し、物流型だけでなく

内陸の生産型地域でも需要が増えていると説明しています。

 

それでも、

松下電器 → アウトレット → コストコ。

 

この30年ほどで「門真」と聞いた時に

思い浮かべるものがずいぶん変わったように私は感じます。

 

そこへ、10年間で＋61.9％。

 

という数字を見せられると、

「門真、変わったもんなあ～」

というのが私の率直な感想です。

 

基準地価が30％上がったら、あなたの家も30％上がる？

 

 

ここまで大阪の地価が

「上がった、上がった」と書いてきました。

 

すると、「うちの地域も10年間で30％上がってるやん！

ほんなら、うちの家も30％高くなってるんやな！」

 

と思われるかもしれません。

 

ところが実際の不動産査定は、

そんなに単純ではありません。

 

もちろん基準地価は大切です。

 

ただ私たちが現場で査定する場合、

土地の間口、土地の形、前面道路の幅員、接道状況、

駅からの距離などを見ます。

 

中古住宅ならさらに、建物の築年数、間取り、建物の状態、

リフォームの必要性などでも査定価格は大きく変わります。

 

同じ町内、場合によっては同じ並びの家でも

査定価格が違うことは珍しくありません。

 

そして弊社の主力不動産「大阪の長屋」はもっと単純ではありません

 

 

特に弊社がよく取り扱う大阪の古い長屋。

 

間口が狭い。前の道路も狭い。

隣家と建物がつながっている。

 

再建築できるのか。雨漏りはないのか。

建物は傾いていないか。

 

昔ながらの間取りのままなのか。

 

こういった条件が査定価格に大きく影響します。

 

だから、その地域の基準地価が10年間で

大きく上昇していても、その長屋の査定価格まで

同じ割合で上昇しているとは限りません。

 

反対に、間口が広い、道路条件がいい、

駅に近い、建物もしっかりしている。

 

そんな長屋なら、思っていた以上の

査定になることもあります。

 

今回、2016年から2026年までの大阪を

振り返ってみて、改めて思いました。

 

基準地価は「その街を見る数字」。査定価格は「その不動産を見る数字」。

 

 

似ているようで、やっぱり別物です。

 

ただ、10年前の数字と現在を並べてみると、その街が

この10年間でどう変わってきたのかが少し見えてきます。

 

東淀川区を見て今里筋線を思い、

西成区を見て街を歩く人の変化を思い、

 

守口市梅町を見て「ここは分かる」と思い、

門真市桑才新町を見て「門真、変わったなあ」と思う。

 

これが、長年この辺りで不動産を見てきた

フォローウィンドの2026年基準地価を見た率直な感想です。

 

来年の基準地価が発表された時、

この街がさらにどう変わっているのか。

 

また見比べてみたいと思います。

 

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