43条2項2号が通りやすい大阪の地域とは？ 申請が多いエリア・大阪市内で「現実的に可能性が高い区」を実務目線で解説
はじめに｜「43条但し書き」はもう正式名称ではありません
まず前提として重要な整理です。
以前よく使われていた**「43条但し書き」**
という呼び方は、現在は正式には存在しません。
👉 正式名称は建築基準法 第43条第2項第2号
大阪市の実務でも、審査・協議・書類上はすべて
**「43条2項2号」**として扱われています。
43条2項2号とは？（実務向けに簡潔に）
本来、建物を建て替えるには建築基準法上の
道路に2m以上接道する必要があります。
しかし例外として、安全上・防火上・衛生上支障がない
と特定行政庁（大阪市）が認めた場合に限り、
道路に2m接していなくても建築を許可する制度
それが 43条2項2号 です。
勘違いされやすい重要ポイント
- ❌ 申請すれば通る制度ではない
- ❌ 幅があれば自動的にOKではない
- ❌ 区が同じでも全物件が同条件ではない
👉 地域性・通路形状・過去実績の積み重ね
これがすべてです。
大阪市内で「43条2項2号の申請が多い地域」の共通点
区名の前に、まずはエリア特性です。
申請が多いエリアの特徴
- 戦前〜高度成長期に形成
- 長屋・連棟住宅が多い
- 私道・非道路通路が多い
- 過去に建替え実績が点在している
👉 「前例があるかどうか」
これが実務上、最大の判断材料になります。
大阪市内で43条2項2号が比較的通りやすい区
※あくまで相対評価です
（絶対に通る区は存在しません）
◎ 比較的可能性が高い区
■ 大阪市旭区
実務評価
- 長屋・私道の数が非常に多い
- 43条2項2号の相談・申請実績が豊富
- 防災配慮型の判断がされやすい
👉通路幅4m以上＋行き止まりでない
この条件が揃えば、現実的な検討対象。
■ 大阪市城東区
実務評価
- 区画整理エリアと旧長屋地帯が混在
- 通路幅が比較的確保されている物件が多い
- 建替え事例が散見される
👉実務で「可能性あり」と判断されやすい区。
■ 大阪市阿倍野区
実務評価
- 文教地区・住宅地が多い
- 非道路通路の形状が比較的良好
- 行政協議の蓄積がある
👉価格帯は高いが、43条2項2号に
挑戦する価値がある区。
△ 条件次第で分かれる区
- 大阪市生野区
- 大阪市東住吉区
通路幅・形状次第では可能性あり。
ただし2m未満の細路地は厳しい。
✕ 実務的にかなり厳しい区
- 大阪市北区
- 大阪市中央区
都心部は安全基準が厳しく、
例外を認めにくい運用です。
ここからが本題
43条2項2号が通らなかった物件の売り方【重要】
実務では正直、👉 通らないケースの方が多い
だからこそ大切なのが
**「通らなかった後の出口戦略」**です。
売却戦略①｜買取前提で売る（最も現実的）
向いている物件
- 長屋・連棟住宅
- 老朽化・空き家
- 接道改善が見込めない
成立しやすい区
- 大阪市旭区
- 大阪市生野区
- 大阪市西成区
価格目安
- 200万円〜900万円前後（立地・状態次第）
👉建て替え不可でも、需要は確実に存在します。
売却戦略②｜投資用（賃貸前提）で売る
投資家が見るポイント
- 表面利回り
- 修繕コスト
- 駅距離・生活利便性
動きやすい区
- 大阪市城東区
- 大阪市東住吉区
👉再建築不可でも「使える建物」なら売れる。
売却戦略③｜隣地への売却（最優先検討）
これは実務上、非常に重要です。
なぜ隣地が強い？
- 接道改善が可能
- 敷地拡張で再建築可になる可能性
- 価値が一気に上がる
👉市場で売れない物件が、隣地なら売れる
というケースは珍しくありません。
売却戦略④｜用途を割り切る
- 倉庫
- 資材置場
- 事務所利用
- 条件付き民泊
特に大阪市阿倍野区、大阪市浪速区では、
立地を活かした割り切り用途が成立します。
結論｜43条2項2号は「ゴール」ではない
- 通ればラッキー
- 通らなくても売り方はある
- 大阪市内には再建築不可市場が存在する
重要なのは、
「通らなかったらどうするか」を
最初から設計しておくこと
これが、再建築不可物件で
失敗しない最大のポイントです。
