再建築不可物件の買取が多い弊社

まだ社歴は10年ほどですが振り返ってみると再建築不可の家を多く買取してきましたね。

大体は建築基準法上の道路扱いされていない通路に面した家。

家といってもほとんどが長屋です。

大阪市内は大阪府の行政市と違って割と細かに道路種別が設定されていますね。

そこで非道路になるとホンマもんの再建築不可が多いです。

ある市ではどう見ても建築基準法上の道路に見えても区別がないケースも。

未判定道路で建て替えできるかどうかは建築確認申請しないとはっきりしない通路。

不動産業者は慣れているのである程度、建替えできるできないの判断はつきますが住宅ローンに出す際に銀行によっては物件が不可になったりもしますね。

再建築不可の立地でも実際にはだいたい2通りですね。

先ほどの道路扱いなしの通路に面する、もしくは接道2m以上していないケースです。

建築基準法上の道路に2m以上接していないと再建築不可となります。

もし2mない場合は救済措置は基本、ないです。

以前、約1.9ｍ接している物件がありましたがやっぱり例外なく建て替えできません。

ただ道路として取り扱いされていない通路に面している場合は特例がありますね。

以前は43条但し書き、今では43条2項2号と言われますね。

建築審査会で上記の通路となれば腫れて建て替えが可能です。

ドンつきが公園の通路。こちらの通路は43条2項2項がおりました。

この見分け方としてはまず通路として通り抜けができるかどうか？

いわゆるドンつきの場合は厳しいケースもあります。

そして道路幅、幅員が4m以上あることです。

ただこちらもセットバックすれば可能な場合も多々あります。

セットバック・・土地と前面道路の境界線を後退させる事。

前面道路幅員が4m未満の場合、再建築時に道路中心から約2m後退させて建てる事。

セットバックして建て替えても、その部分に植木などを置く人もいますね。

道路を広くしていこうというのが元々の趣旨なのに・・。

弊社で買い取っているパターンも色々ですね。

ただドンつき通路の一番奥で建物がボロボロのケースが多いでしょうか？

建替えできないボロボロの家は直して住むしかありません。

うちは誰も住まないし、直すお金もない・・それなら売ろうか。

どうせ高く売れないのならいっその事、買い取ってもらった方が話が早い・・。

こんな感じでしょうか？

このドンつき通路でもけっこう距離がある最奥物件もありました。

家財撤去やリフォームする費用が割高になりましたね。

やっぱりうちが買取させていただく長屋で多いのが再建築不可の物件です。

なので再建築不可といっても全く問題ありません。

もともと建替えできるほど土地面積が広くない長屋がほとんど。

広い公道に面していて再建築OKだったとしても狭小地です。

まともな一戸建を建てようとしてもそれこそ建築基準法の建ぺい率や容積率で難・・。