大阪と東京の密集住宅の違い

大阪の空き家はどう？

 

空き家の問題は年々増しているように感じます。

 

しかし中には大阪府全体で空き家数は微減、

空き家率も14.2％に低下したというデータもありますね。

 

大阪市だけで見ると2018年が約28.6万戸

2023年が約29.4万戸で約8500戸増加しているみたい。

 

 

ただ最近は古い文化住宅や広い敷地の長屋などは

解体され、マンションに建て替わっていますね。

 

そうすると残っていくのは所有者不明の空き家・・。

 

解体補助金

 

大阪市も密集住宅地などを中心に空き家や老朽化した

古家の解体を勧めて補助も増やしてますよね。

 

重点対策地区においては

最大100万円の解体補助金が出るみたい。

 

重点対策地区は主に生野区、西成区、東成区などに多く

JR大阪環状線の外周部が多いですね。

 

 

特徴としては戦前～昭和初期の長屋が多いことや

消防車が入りにくい、再建築不可の家が圧倒的に多いです。

 

解体補助金が出るのはいいですが

更地にしてからが問題ですね。

 

更地にしてから駐車場などに利用できればいいですが

再建築不可の立地なら前道が狭いのが通例・・。

 

更地にするのに補助が出るのは良いですが

その後、売却しづらくなったら本末転倒するかも？

 

空き家所有者の判断

 

解体する場合の立地、形状で一番厄介なのは

前道狭い・間口狭い・長屋で隣家の切り離しが必要な場合。

 

長屋の切り離しの話はこのブログでも

頻繁に書いていますが難しい問題です。

 

それに前道が狭い場合は解体費用が割高になるので

100万円の補助ではまず足りないでしょうね。

 

 

こういう空き家を所有している人が

今後、処分含めた判断の選択肢は大きく分けて3つ。

 

1、解体補助金を利用して解体する

2、現状のまま売却する

3、自身で空き家活用する(賃貸収益等)

 

今まで数えきれないくらいの長屋査定を行っている

私の経験からすると3の自身で活用する方はかなり少数。

 

やはり2の現状のまま売却する人が圧倒的に多いです。

 

大阪・重点対策地区の課題

 

東京都でも墨田区や荒川区などでは大阪並みに

密集住宅地の問題があったそうです。

 

しかし今では随分解消したそう。

その中でも『不燃化特区制度』は大きかったみたい。

 

地震火災で燃え広がりやすい木造密集地域を

10年単位で一気に燃えにくい街へ変える制度との事。

 

しかし中身は額こそ違えど

大阪とさほど変わりません。

 

 

しかし東京では地価が高い・行政予算大・デペロッパーが

入りやすいといった大都会ならではの理由があります。

 

また大阪の場合は東京都は違う問題があります。

長屋が多い、切離し問題、借地が混在・・。

 

この問題を解消するには地域行政・・

大阪だけの力では厳しいような気がしますが・・。