長屋の切り離し工事を伴う古家付土地

長屋？古家付土地？

 

先月、ある長屋の買取査定に行きました。

 

大阪市内のある土地約20坪、前道6ｍ、駅徒歩3分と

非常に条件の良い物件でした。

 

しかしこの場合は長屋というより

古家付土地と言った方が自然ですね。

 

 

 

ただ長屋特有の奥に長い地形です。

 

その土地の間口は約4.1m、再建築時前の解体には

当然、隣家の切り離しが必要になります。

 

長屋の解体と言えばお隣さんとの境界は

基本、柱の中心になりますので柱は残してバラします。

 

そこでまずその柱分、間口が狭くなるわけですね。

 

大阪の新築戸建て市場でも建物間口は重要です。

もちろん間口が狭い家を好んで買う人はまずいないでしょう。

 

 

なぜならいい間取りにはならないからです。

 

間口によって新築価格も変わる

 

この長屋の場合、珍しく境界鋲が3点残っていました。

 

その境界をもとに算出すると奥行きは約16.2m。

かなり奥に長い地形です。

 

さて解体を行った後、この土地にはどれくらいの

間口の家が建てられるのでしょうか？

 

 

民法では隣地から50㎝間隔をあけて建てるようなことが

書いてありますが狭い敷地の場合は隣家から承諾をもらって

もう少し狭い間隔で建てることも往々にしてあります。

 

仮に30㎝づつ間隔をあけると間口は約3.5m、

 

ただ柱を残す方は40㎝は必要でしょうから

うまくいって間口3.4mの家が精一杯でしょう。

 

こういう家を2間⁽間口）かじりって言いますね。

2間間口を少し割っているという意味です。

 

 

今では最低2.5間間口（約4.5m）がメジャーです。

2間を切る間口であれば新築価格にも影響が出ますね。

 

買取会社と仲介会社の違い

 

今回の査定に行ったのは弊社が最後のようでした。

 

他社の査定金額は数社からはすでに出ていましたが

その価格を伺うと極めて妥当な価格でした。

 

しかし仲介会社だけが異常に高い額・・。

まずこの価格あたりから始めましょう！ですって。

 

おそらくこういう長屋の切り離し工事を買主側が

行うような条件の場合は一般の人は買わないでしょう。

 

 

長屋として売りに出した方が価格は伸びない・・

その典型的な物件です。

 

今回は不動産業者が買う方が価格は伸びるタイプ。

ちょっと仲介の出番ではないような気がしました。

 

さて弊社含めて価格が高いところに売却したいとの事ですが

どこまで価格が伸びるでしょうかね？

 

1/2戸建なのでちょっとリスクもある

物件のような気もしますが・・。

 

長屋の切り離し解体リスク

 

最後に長屋の解体を行った際に気を付けることと言えば

解体後、切り離し残った家の心配です。

 

1/4戸建の端家を切り離して解体するような場合は

3軒が残りますので傾く可能性は低いでしょうね。

 

ただ今回は1/2戸建です。

元々は1/5戸建だったようで以前から切り離し工事を

されてきたうえで残った2軒です。

 

 

それをまた切り離して解体するというのは

けっこうリスクがあるような気がしますよね。やっぱり。

 

ただ切り離しの承諾をくれたお隣さんに迷惑が

掛からないように無事できればいいですね。

 

弊社が買えば、弊社がするわけです・・

他人事ではないですね。