ボロ家は売却できる？売却の選択肢や注意点を解説
ボロ家は売却できる？売却の選択肢や注意点を解説
ボロ家の売却は、まず建物の状態や土地の価値を確認し、
物件に合った売却方法を検討することから始められます。
本記事では、ボロ家を放置するリスクや売却方法の選択肢、
売却時に確認しておきたい注意点までわかりやすく解説します。
相続したボロ家をどう売却すればよいのか、
何から始めればよいのか悩んでいませんか。
建物の評価が低いボロ家でも、
土地の価値や物件の条件によって
売却できる可能性があります。
この記事では、放置し続けるリスクや
売却方法の選択肢、注意点までわかりやすく解説します。
Q1: ボロ家は売却できますか？
ボロ家でも売却できる可能性はあります。
建物の評価が低い場合でも、土地の価値や物件の条件を
踏まえて売却方法を選ぶことで、
買い手が見つかることがあります。
築年数が古い木造住宅は、売却時に建物部分の価値が
低く評価される場合があります。
ただし、築年数だけで価値が決まるわけではありません。
建物の性能や管理状態、リフォームの状況などが
評価に反映される場合もあります。
一方、土地は立地や形、道路にどのように
接しているかなども含めて評価されます。
そのため、建物が古くても、
土地を目的とする買い手が見つかる場合があります。
買い手には、建物を取り壊して新しい家を建てたい人や、
リフォームして住みたい人、
古い家を扱う買取業者などが挙げられます。
どのような買い手に向けて売るかによって、
現状のまま売るか、解体するかといった選択肢も変わります。
まずは不動産会社に査定を依頼し、
建物の状態と土地の価値を確認しましょう。
出典：<国土交通省「『中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針』の策定について」>
Q2: ボロ家を放置するとどうなりますか？
ボロ家を放置すると、固定資産税や維持費の負担が続きます。
さらに、管理不全空家や特定空家として
市区町村長から勧告を受けると、土地の住宅用地特例が
適用されなくなり、固定資産税の負担が増える可能性があります。
近隣トラブルや損害賠償につながるおそれもあります。
維持費・固定資産税がかかり続ける
誰も住んでいない家でも、
所有している限り固定資産税がかかります。
また、原則として市街化区域内にある
土地や家屋には都市計画税もかかります。
さらに、傷みを防ぐための修繕や草木の手入れ、
遠方であれば見回りに通う交通費も必要です。
使っていない家でも、固定資産税や
修繕費、管理費などの負担が発生します。
管理を専門の業者に任せる場合は、
その委託費用もかかります。
出典：e-Gov法令検索「地方税法第343条（固定資産税の納税義務者等）・第702条（都市計画税の課税客体等）」lawid=325AC0000000226“
勧告による税負担増や行政措置のリスク
管理が行き届いていない空き家は、その状態によって
市区町村から「管理不全空家」や「特定空家」として
指導などを受ける場合があります。
市区町村長から勧告を受けると、土地の住宅用地特例が
適用されなくなり、固定資産税の負担が増える可能性があります。
小規模住宅用地の特例では、
住宅1戸につき200㎡以下の部分について、固定資産税の
計算基準となる金額が6分の1になります。
ただし、建物を含めた固定資産税の総額が
一律に6倍になるわけではありません。
管理不全空家では指導や勧告を受ける場合があります。
特定空家では、助言・指導、勧告、命令などの措置があり、
命令に従わない場合などには、行政代執行によって
建物が取り壊され、その費用を負担する可能性もあります。
出典：国土交通省「空家法とは」
近隣トラブル・犯罪利用のリスク
屋根や外壁が崩れて隣家や通行人に被害を与えると、
所有者が損害賠償を求められる場合もあります。
また、人の出入りがない家は、不法侵入や放火、
ごみの不法投棄などの被害につながるおそれもあります。
草木が伸びて隣の敷地にはみ出したり、
害虫が発生したりして、近隣トラブルに
つながるケースもあります。
Q3: ボロ家の売却方法にはどんな選択肢がありますか？
ボロ家の売却方法には、現状のまま売る方法、
解体して更地にする方法、不動産会社に買い取ってもらう方法、
リフォームしてから売る方法が挙げられます。
現状のまま売る
建物を残したまま
「古家付き土地」として売り出す方法です。
解体費用がかからず、住宅用地の特例の適用要件を
満たしていれば、建物を残している間も
特例が適用される可能性があります。
ただし、買主が解体費用を見込んで
値下げを求めることがあり、
売却に時間がかかる場合もあります。
出典：国土交通省「空家法とは」
更地にして売る
建物を取り壊し、土地だけにして売る方法です。
再建築可能な土地であれば、買主が建物の解体を
行う必要がないため、土地を探している人に
検討されやすくなる場合があります。
ただし、木造住宅の解体費用は1坪（約3.3㎡）あたり
3万〜5万円程度が目安とされます。
実際の費用は建物の状態や立地、
接道状況などによって変わります。
また、解体後は住宅用地の特例が適用されなくなり、
固定資産税の負担が増える可能性があります。
出典：国土交通省「空家法とは」
不動産会社に買い取ってもらう
不動産会社が直接物件を買い取る方法です。
仲介のように一般の買主を探す必要がないため、
条件がまとまれば1週間〜1か月程度で
売却できる場合があります。
契約内容によっては、売主が契約不適合責任を
負わない特約を設けることもあります。
一方、売却価格は仲介で売るより低くなるのが一般的です。
リフォームしてから売る
リフォームで建物の見た目や設備を改修してから売る方法です。
住まいとしての価値が上がれば、
土地だけの価格より高く売れる可能性があります。
ただし、工事費用を売却価格で取り戻せる保証はないため、
実施するかどうかは慎重に判断しましょう。
Q4: ボロ家を売却する際の注意点はありますか？
ボロ家を売却するときは、建物の状態を正確に把握し、
契約不適合責任によるトラブルを防ぐことが大切です。
旧耐震基準に当たるか、再建築不可物件ではないかも確認し、
自己判断で解体する前に不動産会社へ相談しましょう。
建物の状態・契約不適合責任の確認
契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約した内容と
違っていた場合に、売主が負う責任です。
雨漏りやシロアリ被害などが契約内容と異なっていた場合、
買主から修理や損害賠償を求められたり、
一定の条件を満たすと契約を解除されたりする可能性があります。
建物状況調査（インスペクション）を利用して、
売買時点の建物の状態を確認し、見つかった不具合を
買主と共有しておくことは、
売却後のトラブルを防ぐために役立ちます。
出典：e-Gov法令検索「民法第562条（買主の追完請求権）・第564条（買主の損害賠償請求及び解除権の行使）」
出典：国土交通省「既存住宅流通について（建物状況調査（インスペクション）活用に向けて）」
旧耐震基準・再建築不可物件の確認
1981年5月31日以前に建築確認を受けた住宅は、
旧耐震基準で建てられている可能性があります。
現在の耐震基準を満たしていない可能性があるため、
売却前に建築時期や耐震性について
不動産会社に確認しておくとよいでしょう。
また、建物を建てる土地は、原則として
建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。
この条件を満たさず、法律上の例外にも当てはまらない場合は、
建物を取り壊したあとに新しい建物を建てられない可能性があります。
売却価格や買い手の付きやすさにも影響するため、
建築年や土地が道路にどのように
接しているかを事前に確認しておきましょう。
出典：e-Gov法令検索「建築基準法第43条（敷地等と道路との関係）」
自己判断で解体せず不動産会社に相談
更地のほうが売れやすいと考えて先に解体すると、
解体費用がかかるうえ、固定資産税の負担が
増える可能性があります。
再建築不可物件であれば、解体後に新しい建物を
建てられない可能性もあるでしょう。
家の状態によっては解体せずに売れる場合もあるため、
解体やリフォームの前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
ボロ家は、建物の評価が低くても、土地の価値や
物件の条件によって売却できる可能性があります。
放置すると固定資産税や維持費がかかり続けるほか、
管理状態によっては税負担の増加や
近隣トラブルにつながることもあります。
株式会社フォローウィンドコーポレーションでは、
大阪市内を中心とした大阪府・兵庫県東部で、
不動産の買取・売買仲介に対応しています。
とくに、老朽化した空き家や長屋の即金買取、相続や
成年後見人が関係する不動産売買を得意としています。
担当者は不動産業歴29年、売買契約1,500件超の経験があり、
再建築不可物件など売却が難しい物件もご相談いただけます。
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- 不動産キャリア29年
- 株式会社フォローウィンドコーポレーション代表取締役
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